［ヘルスケアアセット］の投資評価・AM実務研究

●リート取得のヘルスケア物件の分析／●投資家の動向／●最近の取引事例とキャップレートの推移／
●オルタナティブ不動産としての投資動向／●レンダーの動向／●ソーシャルファイナンスの実例／
●金利上昇時代に求められるヘルスケアアセットの選別基準／●ヘルスケアアセットの投資評価とリスク分析／
●オペレーターの投資適格性とリスク評価／●オペレーターのキャッシュフロー分析とバリュエーション手法／
●2040年へ向けての介護セクターの業界再編とM＆A、プライベートエクイティの動向／等

インフレ時代のヘルスケアアセットの［選別基準］と［成長戦略］を解説!!
ヘルスケアアセットの投資状況は、2026年3月末時点でJ-REITでのヘルスケア施設取得数が209物件、累計取得額が約3,729億円とそれぞれ前年より増加しています。またESGのSocial（社会）の観点からも、超高齢社会を支える社会インフラとして、J-REITだけでなく私募REITや私募ファンドによる投資も拡大傾向にあります。
しかし、現在の金利上昇局面では、地域内での価格競争力があり、利用料改定の余地がある物件なのかを見極め、大規模修繕や施設老朽化に伴う建替えなどの不動産コストを精査して、長期に事業継続が可能なのかを選別する投資判断が求められてきます。
加えて、終末期医療対応の「ホスピス型住宅」が、医療・介護保険のダブルで報酬が得られることからこれまで注目されてきましたが、2026年の診療報酬改定を受けて事業・運営の両面で大きな転換が求められているなど注意が必要となっています。
本セミナーは、ヘルスケアアセット投資のリスク分析や評価等に精通し、医療・介護セクターのM&Aの実績もある細見真司氏（アイシーパートナーズ）から、介護施設マーケットの最新動向を整理したうえで、「有料老人ホーム」「シニアレジデンス」「ホスピス型住宅」の投資適格性やリスク分析手法を詳解。さらに、2040年に向けての業界再編など介護セクターの今後の動向や成長戦略について解説いたします。

13:00～17:00 ※適時休憩をとりながら進行いたします

1. J-REITでのヘルスケアアセット投資の現状
　●上場時から想定されたヘルスケアアセット投資の課題
　●リート取得のヘルスケア物件の分析（不動産のクオリティ、オペレーターの信用力）
2. ヘルスケアアセットの投資動向
　●投資家の動向、最近の取引事例とキャップレートの推移
　●オルタナティブ不動産としての投資動向
　●レンダーの動向、ソーシャルファイナンスの事例

1. ヘルスケアアセットの希少性と今後のキャップレートについて
2. オペレーショナルアセットの強みと投資ポテンシャル
3. 金利上昇時代に求められるヘルスケアアセットの選別基準
　●オペレーターの建替えニーズに応えた開発案件への投資が必要

1. ヘルスケアアセット投資のリスク分析と投資判断
　●ヘルスケアリートガイドラインの概要（高齢者住宅、病院）
　●ヘルスケアアセットの投資評価とリスク分析
　●オペレーターの投資適格性とリスク分析
2. ヘルスケアアセットのAM実務
　●ヘルスケアアセットのビジネスモデルは、
　　「不動産 ＋ 生活支援サービス ＋ 介護サービス」の複合事業
　●オペレーターのキャッシュフロー分析とバリュエーション手法
　●マスターリース契約のドキュメンテーション手法
　●オペレーターからの情報開示
　●開発型案件に取り組む際の実務とポイント
　●ヘルスケアアセットへの投資判断のポイント

1. ホスピス型住宅のビジネスモデル
2. 収益構造と賃料負担力の分析
　●介護サービスよりも医療サービスに近い収益構造
3. 開発のメリットとリスク分析
4. 投資適格性と今後の課題
　●2026年診療報酬改定で併設型訪問看護事業が包括報酬に変更
　●緩和ケア中心のホスピス型住宅のニーズは今後も拡大する

1. 2027年度介護報酬改定での住宅型有料老人ホームの方向性
2. 介護セクターの業界再編とM&A、プライベートエクイティの動向
3. 上場している介護系事業会社への株式投資と制度リスクの判断

　※開催前に事前アンケートで質問をお伺いいたします。

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099