［ヘルスケアアセット］の投資評価・AM実務研究

ヘルスケアアセット投資は、オペレーショナルアセットのなかでも難易度が高く、かつ医療保険や介護保険等の制度リスクもあって、投資評価や運用にあたってのAM実務に知見が求められます。
2014年のヘルスケアリート上場から10年以上が経過し、J-REITで保有するヘルスケア不動産の物件数は200を超え、取得総額は3,600億円を超えるまでになり、一定の投資目線が確立されてきました。また、ここ数年をみると、J-REITのヘルスケア不動産取得は減少傾向にあるものの、リート以外の不動産私募ファンドや不動産クラウドファンディング等では、有料老人ホームや老人保健施設、病院不動産などへの投資が活発に進められています。加えて昨今では、「ホスピス型住宅」と呼ばれる終末期医療対応の住宅が、医療保険と介護保険のダブルで報酬が得られる事業性の高さから投資対象として注目されてきましたが、ここにきて大きな課題も浮き彫りになってきました。
本セミナーは、ヘルスケアアセット投資のリスク分析や評価等に精通し、医療・介護セクターのM＆Aにも携わってきた実績をもつ細見真司氏（アイシーパートナーズ）から、まず投資対象としての介護施設事業の特徴と現在のマーケット環境を整理。そして、有望なヘルスケアアセット「有料老人ホーム・シニアレジデンス」「ホスピス型住宅」について、投資適格性とリスク分析手法、AM実務を体系的に詳解。さらに注目のメディカルアセットや、ヘルスケア投資の今後の成長性と投資における留意点を解説いたします。

13:00～17:00 ※適時休憩をとりながら進行いたします

1. J-REITでのヘルスケアアセット投資の現状
　●上場時から想定されたヘルスケアアセット投資の課題
　●リート取得のヘルスケア物件の分析（不動産のクオリティ、オペレーターの信用力）
　●今後は開発型投資によるヘルスケアアセット投資マーケットの整備と拡大が必要
2. ヘルスケアアセットの投資動向
　●投資家の動向、最近の取引事例とキャップレートの推移
　●オルタナティブ不動産としての投資動向
　●レンダーの動向、ソーシャルファイナンスの事例

1. ヘルスケアアセット投資のリスク分析と投資判断
　●ヘルスケアリートガイドラインの概要（高齢者住宅・病院）
　●ヘルスケアアセットの投資評価とリスク分析
　●オペレーターの投資適格性とリスク分析
2. ヘルスケアアセットのAM実務
　●ヘルスケアアセットのビジネスモデルは、
　　「不動産 ＋ 生活支援サービス ＋ 介護サービス」の複合事業
　●オペレーターのキャッシュフロー分析とバリュエーション手法
　●マスターリース契約のドキュメンテーション手法
　●オペレーターからの情報開示
　●開発型案件に取り組む際の実務とポイント
　●ヘルスケアアセットへの投資判断のポイント

1. ホスピス型住宅のビジネスモデル
2. 収益構造と賃料負担力の分析
　●介護サービスよりも医療サービスに近い収益構造
3. 開発のメリットとリスク分析
4. 投資適格性と今後の課題
　●2026年診療報酬改定で併設型訪問看護事業が包括報酬に変更
　●緩和ケア中心のホスピス型住宅のニーズは今後も拡大する

1. メディカルアセット投資のマーケット環境
2. ［手術特化型メディカル施設］の事業性と投資適格性
　●外来手術センター（ASC）の海外事例と日本における開発気運
　●オペレーションは医療法人とアライアンスを組み、ドクターは派遣
　●手術特化型クリニックの国内先行事例
3. メディカルアセットの開発事業スキーム
　●開発事例と医療セクターへの投資の課題

1. アセット投資の視点
　●ヘルスケアアセットによる分散型投資のポートフォリオ構築を考える
　●投資ディフェンシブ性の観点から、STO等投資スキームを使った
　　不動産小口化による個人投資家への提案
　●介護保険依存のヘルスケア施設から、医療保険基盤のメディカルケアアセットへ
2. 事業投資の視点
　●介護セクターの業界再編とM&A、プライベートエクイティの動向
　●上場している介護系事業会社への株式投資と制度リスクの判断

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
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