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取得編|用途別にみる“良質資産”獲得状況

売買データが示すリータブル資産の実態(オフィスビル編)

  • J-REIT
  • オフィス

超大型取引成立で資産規模増加

 基本データ
 3年間(2019〜2021)の取得件数は187件。合計金額は1兆4,355億円、1取引あたり77億円。最大は1,700億円(J-REIT史上最大)、最小は6.7億円だった。キャップレートは平均3.76%、最大5.40%、最小2.5%だった。
 延床面積3万u以上の大型ビルは同55件、8,175億円、1取引あたり149億円だった。同3万u未満の中小ビルは同132件、6,179億円、1取引あたり47億円だった。

[図表1-1]オフィスビルの地域別取得額(単位:百万円)

都心5区で6割超占める

 取得エリア
 取得エリアの核は都心5区で91件。合計金額は9,241億円で全体の64%を占める[図表1-1]。5区の中でも港、千代田、新宿区内に大型ビルの取得実績が集中している。
 キャップレート
 全国平均は大型ビルが3.53%、中小オフィスが3.86%。地域別では、大規模ビルが東京主要5区(3.09%)、近畿(3.52%)、5区を除く23区(3.55%)、中小規模ビルが5区(3.54%)、5区を除く23区(3.94%)、中部(4.00%)の順に低い[図表1-2]

[図表1-2]オフィスビルの取得時平均キャップレート

 築年数
 全国平均は18.6年、大規模ビルが12.9年、中小規模ビルが21.0年。地域別では5区の大規模ビルが12.1年、中小規模ビルが18.8年。キャップレートとの相関性は、築年数0〜10年でキャップレート3.3〜3.9%、同25〜35年で3.6%〜4.3%の2群がある。中小規模ビルは築年数とキャップレートの相関性がみられない。
 取得時期
 取得動向は、金額ベースでは2019年が3,439億円、20年が3,429億円、21年が7,485億円だった。件数ベースでは2019年が63件、20年が54件、21年が70件だった。
 都心部の大型取引をみると、2021年には「新宿三井ビルディング」(取得額1,700億円)「飯田橋グラン・ブルーム」(取得額776億円)などがREIT入りしている。
オフィスビル編の全図表、住居、商業施設、物流施設、ホテル編は本誌にて掲載。

月刊プロパティマネジメント 2022年3月号
定価:3,850円(本体3,500円)

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