物件売買額は回復
ホテル、オフィスが反動増

2023年のJ-REIT全体の売買動向からマーケットの動きを探る。
取得額、売却額の推移とその要因を考察したい。

　2023年のJ-REIT全体の物件取得額は、前年比2,263億円増（同25.5％増）の1兆1,140億円。コロナ禍の影響による停滞を脱し、2年ぶりに1兆円台へ回復した［図表1］。
　タイプ別では、オフィス、商業施設、ホテルという前年に取得額を減らした資産が今年は増になった。
　とくにホテルは、前年比1,900億円増（914.0％増）の2,108億円で、コロナ禍前の水準（2019年の2,910億円）にこそ及ばないものの急速な回復を見せた。ちなみに、インヴィンシブルのリゾート型ホテル「フサキビーチリゾートホテル＆ヴィラズ」が取得最高額（403億円）で、ホテル全体の19.1％を占める。ほか、オフィスが同1,298億円増（同50.3％増）、郊外型商業施設が同116億円増（同31.3％増）と増加が目立った。
　反対に、物流施設は同878億円減（同26.4％減）と減少が目立った。日本プロロジスリートが「プロロジスパーク草加」を過去3年間（2021～23年）の最高額（514億円）で取得する事例がみられたが、市場全体での需給環境は悪化、23年下半期は物流施設銘柄の公募増資が急減し、10年来続いた成長が停滞した。ほか、都市型商業施設（同45.0％減）とシニア施設（同27.4％減）も減少が目立った。
　2024年は、国内外旅行需要の回復・拡大に伴う、都市型商業施設投資の回復期待や、アパグループ傘下となった日本ホテル＆レジデンシャル（旧・大江戸温泉リート）の外部成長（年間200億円規模を掲げる）など、新たな動きに注目したい。
　

　売却額は、前年比735億円増（28.0％増）の3,358億円［図表2］。取得額と同様に、コロナ禍による停滞から脱した様子。とくに土地底地権（前年比364億円増、327.6％増）が「東急プラザ銀座（底地）」（390億円）の影響で急増。郊外型商業施設（同183億円増、351.3%増）の増加も目立った。オフィス（同293億円増、19.7％増）、住居（同141億円増、66.6％増）も増加した。
　とりわけオフィスは、コロナ禍や人手不足の影響でテナント企業の求めるニーズが変容。REIT各社でも、オフィスの質や立地改善が目的の物件入替えが継続している。市況低迷による賃貸収益減少を、物件売却益にて補填する動きも見られる。
　2025年に掛けては、都心部オフィスの新規大量供給を控え、REIT物件の稼働・賃料水準への影響や、それに伴う物件売却の動きが想定される。また、今後の金融情勢も注目だ。日銀が金融政策の正常化へ舵を切り金利上昇となれば、キャップレート上昇（不動産価格下落）が避けられず、売却の動きが停滞する可能性もあるだろう。

　月刊プロパティマネジメント2024年3月号の「DATA｜マーケットに聞く」では、J-REIT各銘柄が2021～2023年に取得・売却した物件の詳細を分析した。Web版では、ホテルの取得に関する分析を抜粋して掲載する。

　取得時点での築年数ごとの取引件数では、比較的築5年以内に多い。タイプ別にみるとリゾート型は築3年以内と築40年以上に分かれており、フルサービス型は築25～35年のみ、宿泊特化型は築浅～築古まで満遍なく取引が行われている。

　2021年が5件・225億円、22年が8件・208億円、23年が40件・2,108億円だった。23年は件数・金額ともに急増、19年に近い水準（42件・2,910億円）まで回復した。