投資の好機迎えた都市型商業
AMに求められる視点と能力

矢木氏は都市型商業施設が再評価される理由について3つの点から説明する。1つ目は、商業施設最大の不確定要素であったECの脅威が可視化できるように
なったことだ。

「ECでは得られない体験価値の提供がキーワードであり、飲食店、パーソナルフィットネスや美容系クリニックなどの成長が続くサービス業も好調」（矢木氏）。
2つ目は、建築費や人件費の高騰による新規供給の停滞である。これにより総需要と供給量が固定化、市場のパイの大きさが確定したことで、商業施設はシンプルに需要へフォーカスした運営戦略が建てられるようになった。
「商業施設における競争の主戦場が、新規開発から既存施設の内部成長に移行した」（同氏）。
3つ目は、新しく強力な需要層の登場、すなわち、「推し活」と「インバウンド」需要の成長・多様化である。推し活需要は、アイドルやアニメキャラクター、スポーツ選手、ゲーム実況者など対象範囲が広く、グッズ購入、イベント参加、テーマカフェ、カプセルトイなど業態展開の余地が大きいという［図表1］。

「池袋のアニメイト本店は、インバウンド客が押し寄せる渋谷PARCOに匹敵する集客力をもっている。かつては一部の熱心なファン文化と見られていた領域だったが、いまでは商業施設の中核的な集客装置にもなっている」（中島氏）。
インバウンド需要も従来の“爆買い”から変化している。
「飲食を楽しむことも訪日目的の一つ。出店意欲の高まりから賃料上昇にもつながっている」（矢木氏）。

また、足下で興味深い動きとして、メガネ店が進出意欲を高めているという。
「新宿三丁目や銀座など高賃料エリアにJINSが進出。欧米諸国と違い眼科による検査を介さず短時間で購入できる気軽さと割安感で、インバウンド客が集中している」（中島氏）。
加えて、アジア発テナントの出店も活発だ。渋谷や原宿をトレンド発信の重要拠点とみなし、日本発のストリートブランドに加え、韓国のファッションブランド、コスメ、フードチェーン、中国発のキャラクターブランドなどが続々と進出しており、「アジアの若者文化が交差する“世界商圏”のハブへと変わりつつある」（矢木氏）