［ヘルスケアアセット］の投資環境と
事業特性・投資評価・リスク分析

ヘルスケアアセット投資は、オペレーショナルアセットのなかでも最も難易度が高く、かつ医療保険や介護保険等の制度リスクもあって、投資評価やリスク分析、運用にあたってのAM実務に知見が求められます。
2014年のヘルスケアリート上場から10年以上経過して一定の投資目線が確立されてきたなか、ここ数年をみると、J-REITでのヘルスケア不動産取得については減少傾向にあるものの、リート以外の不動産私募ファンドや不動産クラウドファンディング等では、有料老人ホームや病院不動産、老人保健施設などへの投資が活発に進められています。加えて昨今では、「ホスピス住宅」と呼ばれる終末期医療対応の住宅が、医療と介護のダブルで報酬が得られる事業性の高さから投資対象として注目されてきましたが、ここにきて大きな課題も浮き彫りになってきました。
本セミナーでは、ヘルスケアアセット投資のリスク分析や評価等に精通し、また医療・介護セクターのM&Aにも携わった実績をもつ細見真司氏（アイシーパートナーズ）を講師にお迎えし、まず投資対象としての介護施設事業の特徴と現在のマーケット環境を整理します。そして有望なヘルスケアアセット「有料老人ホーム・シニアレジデンス」「ホスピス住宅」について、投資適格性とリスク分析手法、AM実務を体系的に詳解。最後に注目のメディカルアセットや、ヘルスケア投資の今後の成長性と投資における留意点を解説いたします。

13:00～17:00 ※適時休憩をとりながら進行いたします

1. ヘルスケアアセット【有料老人ホーム・シニアレジデンス】
●J-REITでのヘルスケアアセット投資の現状
　・上場時から想定されたヘルスケアアセット投資の課題
　・リート取得のヘルスケア物件の分析（不動産のクオリティ、オペレーターの信用力）
　・今後は開発型投資によるヘルスケアアセット投資マーケットの整備と拡大が必要
●ヘルスケアアセット投資のマーケット環境と投資動向
　・投資家の動向、最近の取引事例とキャップレートの推移
　・レンダーの動向、ソーシャルファイナンスの事例
　・オルタナティブ不動産としての投資動向
●ヘルスケアアセット投資のリスク分析と投資判断
　・ヘルスケアリートガイドラインの概要（高齢者住宅・病院）
　・ヘルスケアアセットの事業特性とリスク分析
　・物件＆オペレーターの投資適格性とリスク分析
●ヘルスケアアセットのAM実務
　・ヘルスケアアセットのビジネスモデルは、
　　「不動産＋生活支援サービス＋介護サービス」の複合事業
　・オペレーターのキャッシュフロー分析とバリュエーション手法
　・マスターリース契約のドキュメンテーション手法
　・オペレーターからの情報開示
　・開発型案件に取り組む際の実務とポイント
　・ヘルスケア投資判断のポイント

2. ヘルスケアアセット【ホスピス住宅】
●ホスピス住宅のビジネスモデル
　・特定施設に代わる“新しい医療特化型老人ホーム”の潮流
●収益構造と賃料負担力の分析
　・介護サービスよりも医療サービスに近い収益構造
●ホスピス住宅開発のメリットとリスク分析
●ホスピス住宅の投資適格性と今後の課題

1. 医療法人の事業特性と投資リスク
2. 【手術特化型メディカル施設】の事業性と投資適格性
●外来手術センター（ASC）の海外事例と日本における開発気運
●オペレーションは医療法人とアライアンスを組み、ドクターは派遣
●手術特化型クリニックの国内先行事例
3. 【メディカルスキャニングセンター】【外来診療センター（駅前立地）】の国内事例

1.アセット投資の視点
●ヘルスケアアセットによる分散型投資のポートフォリオ構築を考える
●投資ディフェンシブ性から、STO等の投資スキームで不動産の小口化による個人投資家への提案が可能
●介護保険依存のヘルスケア施設から医療保険基盤のメディカルケアアセットへ
2．事業投資の視点
●介護オペレーターの株式上場の状況、業界再編とM&A、プライベートエクイティの動向
●予防医学や未病領域のセルフメディケーション事業
●ライフサイエンス領域の創薬、医療機器、デジタルヘルス事業
●アジアヘルスケアマーケットへの進出

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