建物明渡交渉と立退料の算定方法

【すぐに活かせる建物明渡しと立退料算定の実務を解説‼】
▶建物明渡しにかかる借地借家法の基本的理解
　…借地借家法の適用対象外／定期建物賃貸借制度／法的制約／移転先確保の非容易性／立退料算定の非容易性／不当な立退料要求
▶建物明渡交渉の準備と事前手段
　…建物明渡計画策定における留意点／立退料の金額抑制につながる方法／立退料支払い回避につながる方法／不当な立退料要求への対応
▶建物明渡交渉における留意点
　…明渡交渉で詰める内容／更新拒絶通知を送付する際の注意点／明渡理由や明渡条件を説明する際の留意点／訴訟提起のタイミング
▶各事例における立退料の算定方法
　
不動産再開発案件においては、建替えのために明渡しを求めることが必要となってきます。建物賃貸借には借地借家法が適用され、建物明渡請求の行使においては法的制約を受けるだけに、借地借家法等の法的知識や建物明渡しにかかる裁判例の理解は不可欠です。さらに、過去の事案も踏まえて、時間及び経済性の観点も加味しつつ、任意交渉・訴訟追行を適切に対応することが重要となります。
本セミナーは、住居・事務所・店舗などの建物明渡交渉について豊富な実績がある田中利生弁護士（フォアフロント法律事務所）に、「建物の明渡しにかかる借地借家法の基本的理解」について解説いただくことで、法的に正しい建物明渡しの手続きを学んでまいります。さらに、「建物明渡交渉を進める際の準備と事前手段」を踏まえたうえで、「建物明渡交渉における留意点」や「各事例における立退料算定の考え方」など、交渉時のトラブルを未然に防ぎ、損失を最小限に抑えるための実践知識とスキルを身に着けてまいります。

13:00～17:00 ※適時休憩をとりながら進行いたします。

●建物性
●借地借家法適用対象外
●借地借家法の特徴
●定期建物賃貸借制度（借地借家法第38条）

●法的制約
　…更新拒絶の通知が必要であること／正当事由が必要であること／弁護士法第72条
●移転先の確保の非容易性
●立退料の算定の非容易性
●不当な立退料の要求

●建物明渡計画の策定における注意点
●明渡交渉の開始5年以上前から行えること
●明渡交渉の開始1年間に行えること
●立退料の金額の抑制につながる方法
　…明渡交渉期間に余裕をもたせること／移転先の確保または再入居の容認／裁判外での解決
●立退料の支払い回避につながる方法
　…賃料増額請求／定期建物賃貸借契約への切替え／賃料未払い等による賃貸借契約の解除
●不当な立退料の要求に対する対応策～建物明渡訴訟の提起～
●建物明渡交渉と耐震診断
　…耐震性不足と正当事由／耐震診断の必要性の有無／耐震診断の実施時期／耐震診断と裁判手続／耐震補強工事の見積り
●その他

●明渡交渉で詰める内容
●交渉の当事者
●更新拒絶通知を送付する際の注意点
●明渡交渉の方法における留意点
●明渡理由を説明する際の留意点
●明渡条件を説明する際の留意点
　…譲歩案、フリーレント、移転先、原状回復義務免除等
●訴訟を提起する見極め、タイミング
●明渡交渉の際の参考書類
●社内対応
●空き区画の活用

●住居の場合
●事務所の場合
●店舗の場合
●その他

田中 利生 （たなか としお）

フォアフロント法律事務所
代表弁護士
1969年生まれ。日本大学法学部卒業。第二東京弁護士会所属。土地賃貸借関係、建物賃貸借関係、区分所有法関係など、多くの不動産関係の案件を取り扱う。過去には、建替えのために店舗・事務所・住居等の複合用途に供している300戸余の賃貸物件（普通借家160戸余、普通借家から定期借家への切替え済み40戸余、定期借家100戸余）の明渡案件を、3年間かけて任意交渉から明渡しの裁判（10戸余）までを行なって、明渡しを完了させた。その他にも、新宿・渋谷などの都市部のみならず、地方・郊外での明渡案件のアドバイスや任意交渉、訴訟追行などを行なっている。主な著書に『建物明渡請求と立退料の交渉実務資料集』（綜合ユニコム、22年9月刊行）がある。

●5年以上前から行なえることなど、裁判を見据えるとはどういうことかの解説が、大変興味深かった（不動産鑑定）
●契約の満了通知の具体書面や、アセット別の明渡交渉の実例の解説で、実務経験がなくてもイメージがわいて理解が深まった（AM）
●裁判前提で計画を組みつつも、テナントの理解と協力を得ながら進めることが腕の見せ所ということが分かった（PM）
●裁判になった際に勝てる理由のつくり方や、立退料の算出方法の具体例や目安を知ることができ、参考になった（総合不動産）
●実際の裁判例等をふまえた立退料算定など、丁寧に説明いただき、理解が進んだ（不動産投資評価）

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
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