データセンター事業の投資評価研究【基礎講座】
データセンターの事業特性や賃料・利回りの考え方を整理したうえで、
今後の投資市場拡大に伴う需要予測をふまえた投資評価のポイントを解説！
――ハイパースケーラー向けDC、エッジDC、AI向けDC、コンテナ型DC、等
■「価値評価」の手法と「賃料設定」「利回り算定」のポイント
――資産区分、立地、施設規模、建物スペック、設備、PUE（電力使用効率）、等
■“DC投資市場拡大”に向けた課題と将来展望
――需要拡大(通信量増大・AI普及等)、投資アセットとしての流動性向上、等
生成AIの進展やデータ通信量の増加に伴い、データセンター（DC）に注目が集まっています。REITやファンドへの組入れが期待されるほか、国策である「DC地方分散」「ワット・ビット連携」の推進をはじめ、急増するデータ需要への対応やデータプライバシー規制強化による国内回帰の動きが加速するなか、今後、施設需要の変化やセカンダリーマーケットの成長が予想されています。
しかし、投資・開発にあたっては、安定した電力供給や通信環境、災害リスク低減等に留意した立地選定が求められるほか、設備割合が大きいため減価償却が利益を圧迫する等のDC特有の留意事項や今後の需給をふまえた投資判断が必要となります。
本セミナーは、まずDC事業の最新動向（国内の需給状況、国内のDCに関する規制・法改正、主要プレーヤーの動向、投資動向）を整理したうえで、事業特性について施設タイプ別（ハイパースケーラー向けDC、エッジDC、ＡＩ向けDC、コンテナ型DC等）や、管理・資産区分別（ホールセール、コロケーション、ハウジング、ホスティング等）に解説。さらに、投資評価にあたってのDC特有のチェックポイント（立地、施設規模、建物スペック、受電容量、ＰＵＥ等）や、賃料や利回り算定のポイントをわかりやすく解説いたします。
セミナープログラム
13:30～17:00 ※途中休憩を挟みながら進行いたします。
Ⅰ.データセンター（DC）事業の最新動向
●国内外のDCの事業環境
●海外におけるDC投資の最新動向
●国内DCの市場動向
・主要なプレーヤーとポジショニング
・施設需要と新規供給動向
・先行する国内取引事例
Ⅱ.DCの事業特性
●DCの事業構造
●施設タイプの分類
…ハイパースケーラー向けDC、エッジDC、AI向けDC、コンテナ型DC、等
●施設構成と必須設備
…IT設備（サーバー、ストレージ、ネットワーク）、電源設備、冷却設備、等
●管理・資産区分による分類
…ホールセール、コロケーション、ハウジング、ポスティング、等
Ⅲ.価値評価におけるチェックポイント
●鑑定評価にあたっての基本知識
…評価手法、資産区分の考え方
●具体的なチェックポイント
…立地、施設規模、建物スペック、受電容量、PUE（電力使用効率）、等
●想定される事業リスク
Ⅳ.賃料・価格の決定メカニズム
●賃料設定の考え方
…収益構造、賃貸借範囲の考え方、収入項目、賃料水準、投下資本、ラック貸しとの関係、等
●価格決定の考え方
…収益項目、収益価格、等
●利回りの考え方
Ⅴ.投資投資市場拡大に向けた課題と展望
●今後想定される需要の変化
…データ通信量の増加、AI普及の影響、ESGへの対応、等
●設備・技術発展による影響
…冷媒、サーバー、電力設備、等
●投資市場における流動性の向上
…フルスペック物件の取引、セカンダリー市場の発展、等
| 開催日時 | 2025年12月17日（水） 13:30～17:00 |
|---|---|
| 会場 | 都市センターホテル |
| 参加費 | 57,200円（１名様／消費税および地方消費税を含む） |
講師プロフィール
平山 大介 （ひらやま だいすけ）
株式会社谷澤総合鑑定所
東京本社 鑑定本部 鑑定５部 部長
公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会
事務委員会 委員
ハウスメーカーでの営業職を経て、2000年より鑑定評価業務に従事。国内インベスターで不動産デューデリジェンス、ローン債権評価業務等に従事した後、04年に㈱谷澤総合鑑定所入社。近年は、証券化案件を中心に、オフィス、住宅等の主要アセットのほか、特にヘルスケア関連施設、データセンター等の事業用不動産を対象とした鑑定評価業務に従事している。
主な著書に、『不動産鑑定評価の課題と展望』（共著、住宅新報出版）、『事業用不動産のマーケット分析と評価』（共著、清文社）、『ヘルスケア施設の事業・財務・不動産評価』（共著、同文舘出版）があるほか、「データセンター市場と鑑定評価」（住宅新報出版、『月刊不動産鑑定2022年8月号』掲載記事）等での執筆がある。
内容に関するお問合せ
綜合ユニコム株式会社 企画事業部
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