NOI（純収益）を高める
不動産オペレーティング費用［削減］手法
コスト削減こそ収支向上の早道！
「わざわざ無駄な経費を払いたい」と思っている企業などいないはずなのに、
コスト削減が進まないのはなぜか？ 成功例・失敗例から学ぶ成果の出し方！
水道、電力、PM関係、固定資産税等、不動産オペレーティング費用の削減メニューには、
いまだ知られていない手法や落とし穴が存在している！
②多数の実際のケースから学ぶ、様々な教訓とノウハウ
③組織問題と専門家起用方法に関する本質的事項
「賃料収入を1億円増加させる」ことと、「OPEXを1億円削減する」ことの実務的な意味は同じです。どちらでも「NOIは1億円増加する」のです。どちらでも「経常利益は1億円増加する」のです。しかし、多くの企業やファンドでは、「賃料増収」の努力はすでに十分に行なっているものの、逆に「コスト削減」には、改善の余地が残っているケースが多いと推測されます。さらに、コスト削減には「抵抗勢力」はつきもので、これに取り組まなければ実務は進展しません。
本講座は、不動産投資や事業再生の分野で著名な越純一郎氏を講師に迎え、この問題を総論と各論の両面からわかりやすく解説いたします。講義は、個別の具体的な実務解説のほか、コスト削減に「成功する会社」と「失敗する会社」の違いは何か、という極めて現実的な論点にも力点をおいて解説いたします。
不動産コスト削減のメリットは、投資用でも自社物件でも同じであるため、本社ビル、倉庫、工場等を所有しているすべての企業に活用いただけます。さらに、物件が出来上がった後でコスト削減を行なうよりも、新築時に行なったほうが楽な場合や、竣工してからでは遅く、間に合わないものもあるので注意が必要です。不動産OPEXを効果的に削減する手法を、網羅的かつわかりやすく解説します。
次の方々に、本講座へのご参加を強くお勧めいたします
▶一般企業の総務担当、コスト担当役員
▶不動産オーナー、PM・BM会社
▶不動産ファンドやJ-REITのAM、資産運用責任者
▶金融機関、税理士、経営コンサルタント（ホテル、病院関係を含む）等
セミナープログラム
13:00～17:00 ※途中休憩を挟みながら進行してまいります。
［第Ⅰ部］ 総論
不動産コスト削減をとりまく本質的問題
──これに勝てれば成果は確実
1. 組織問題の3大パターン
●「言えない」問題、「組織の二重構造」問題、「保身野放し」問題
2. 専門家・業者の起用に関してよく見られるパターン
●「専門家の偏在」「専門家とのトラブル」「紹介責任」
●「同一スペック内削減か、スペックダウンか」
●「管理業者がグループ会社」「バックリベート」「そもそも管理不在」「PM問題」
3. すぐできる改善策
●「べンチマーキング」「情報収集」「コスト削減コンサルタントの注意点」
●「抵抗勢力問題」「組織風土改革（厘毛の精神／1人の100歩より100人の1歩／海軍五省等）」
［第Ⅱ部］ 各論
不動産オペレーティング費用の個別［削減］策
──従来からの標準実務と新規手法
1. 水道関係
●トイレ用節水器の2大勢力の評価／節水コマ
●近年の業界地図の変化（特許、プレーヤー変更）
2. 電力関係
●PPS事業者／電力会社との折衝／一棟受電ほか
●コスト削減コンサルタントの土台崩壊。今後も相場と需給の変動に応じて対応する
●近年の話題（節水による電力料金節減ほか）
3. 固定資産税（不動産取得税、償却資産税を含む）
●基礎知識 ── 根拠法と原理的問題、設備工学と建築学、自社内での対応が困難な理由
●土地 ── 都市部と被災地には課税過誤は僅少、ただし補正過誤と不正形地等が要注意
●建物・償却資産 ── 過誤課税の発覚・還付は全国で毎年数十万件、課税庁も対応を変更。
幾多の報道例（パナソニック、エーザイ、日本ビルファンド、京阪電鉄、日本プロロジスほか）。
建物評価額の過誤、償却資産の二重課税、人的ミス、ファンド・J-REITのケーススタディ
4. レジデンシャル関係
●有効なコスト削減項目が少ない（固定資産税も水道料金・電力料金も困難）
●原状回復コスト管理の影響が大きいがPMとの関係が問題（PM契約、PMの苦しさ）
5. コスト削減コンサルタント
●網羅性／各社の業務とスタイルは類似／電力中心のビジネスモデルの崩壊
●起用する場合の注意事項 ── 共通して欠如している2事項、労働者派遣法による問題発生
6. その他
●エレベーター保守／遮熱フィルム／損害保険等
質疑応答
| 開催日時 | 2025年9月26日（金） 13:00～17:00 |
|---|---|
| 会場 | 都市センターホテル |
| 参加費 | 55,000円（１名様／消費税および地方消費税を含む） |
講師プロフィール
越 純一郎 （こし じゅんいちろう）
株式会社せおん 代表取締役
日本興業銀行（現：みずほ銀行）で20数年間、日米の不動産業務・証券化等に従事。計12年間の米国駐在中の1989年にニューヨーク州不動産鑑定士（MAI）1次試験合格。2000年に帰国し現場型経営者に転身。その姿はNHKドラマ『ハゲタカ』となる（柴田恭兵氏が演じた主人公「芝野健夫」のモデルが越氏）。
綜合ユニコム主催のセミナー講師として、コスト削減、不動産金融など、数十回の人気講座を実施。また多数の不動産関連団体・企業（IREM／CPM、大和不動産鑑定、アパマン本部、ウィナーズ倶楽部、多数の不動産企業）が主催するセミナー講師を100回以上務め、常に好評を博す。24年以降は、某銀行の行内研修主任講師、大手不動産会社等の社内研修講師として不動産金融を講義。また、女性の不動産実務家のグループSCREWを支援。現在、㈱せおん代表取締役として「せおん不動産金融塾」を主宰。YouTubeチャンネル「せおん不動産金融塾」は毎週新規動画を配信。24年末に、有料eラーニング講座「せおん不動産金融塾」を開始。これまでに、法務省外国弁護士制度研究会委員、大手不動産会社顧問、外国銀行顧問、大手法律事務所顧問、東洋大学経営学部大学院客員教授等を歴任。
78年東京大学法学部卒業。在学中、上級国家公務員試験法律職に合格。日本安全保障・危機管理学会22年度学会賞を受賞。著書・論文多数。
【講師（越純一郎氏）からのメッセージ】
●コスト削減で「大成功」する企業やファンドがニュースになることは、ほとんどありません。それは、どうしてなのでしょう？
コスト削減という実務には、次の2つの特色があるのです。
①総合的な実務解説書が日本にはない
②立場上、「コスト削減は微妙な問題」で「抵抗勢力はつきもの」
●本講座は、2010～12年に好評を博し、4回に亘って行なわれた同講座の復刻版です。
その後、今日までの変化は次の通りですので、これらを踏まえた内容になっています。
▶ たしかに、幾つかの新しい手法は開発されている。
▶ しかし、従来型の手法さえ未だ知らない企業等も多く、啓蒙と普及の努力が必要。
▶ さらに、根本的に重要な、「組織問題」「抵抗勢力問題」は解決されていない。
ようするに、「最近の数年で登場した新しい実務」だけを紹介して済むものではないと考えています。私は大手不動産企業の顧問として、また経営塾「せおん不動産金融塾」の主宰者として、不動産のコスト削減の実務を指導してきました。この経験から、それが「容易でない」こと、「情報が偏在している」ことを肌身で知っています。講座では、総論・各論の両面からできる限りの情報・手法を説明するとともに、実務家にとって「コスト削減が容易でない理由は何なのか」を明確に解説いたします。
内容に関するお問合せ
綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099