築古ビルの再生建築事例研究

建築費高騰が続くなかで、リノベーション・コンバージョンによる「既存物件の収益再生」が再び注目を集めています。近時では、建替えまでのつなぎとしてのリノベーションではなく、既存物件の資産価値向上が重要視されており、既存不適格の有効活用や現行法適合による法的証明の再取得に加え、建物やエリアの特性を踏まえた付加価値の創造が求められています。

本セミナーは、国内で35以上の既存物件の再生を手掛けてきた、㈱再生建築研究所の神本豊秋氏をお招きし、神本氏が手掛けた再生物件の視察を行なった後に、資産価値向上のための違反・既存不適格物件の遵法化や、既存不適格を活かした収益性・稼働率向上手法、用途変更による検討事項等を解説。さらに、オフィスとサウナの複合用途による再生手法、テナントに「元の物件価値を活かした再生建築」に共感してもらうことでリーシングの成功率を上げる手法など、付加価値を創造することで収益を向上させる具体策について詳解いたします。

●不動産ストックの現状
●築古ビルのメリット・デメリットの整理
●不動産ストック活用の需要の変化

●再生における検討事項
・ 不動産の資産価値向上…適法化、耐震補強、用途変更、増築 など
・ 違法建築の是正と確認済証・検査済証の取得
●躯体設計を活用した価値向上策
・ 減築、増築による機能性の向上
・ 設備変更、耐震補強による工夫
●デザイン性・コンセプト設定によるテナントへの訴求
●テナントの入居を維持しながらの施設再生
●再生物件を核としたエリア再生の手法
・ 用途変更、増築による周辺エリアへの波及…別府エリア再生計画

●神田SDGsコネクション（旧岡田ビル）
●ミナガワビレッジ
… 表参道に建つ違反物件だった築68年の木造の共同住宅を、4戸の長屋(事務所兼用住宅)と店舗へ再生。通風環境の改善や断熱改修、構造補強、現行法適合をふまえ、検査済証を取得したことで金融機関の融資を実現し、収益物件として再生。2010年グッドデザイン・ベスト100受賞
●神南一丁目オフィスビル再生計画
… ライブハウスを併設した築44年のRC造の飲食ビルを減築によって再生。地下のライブハウスを入居させたまま耐震改修し、事務所へ用途変更。現在は、グローバルIT企業の音楽部門が入居した複合物件として活用され、賃料の大幅向上を実現している。
●HAMACHO FUTURE LAB
… 隣接するRC造建物と木造建物の2棟を、減築と増築を組み合わせた設計と敷地境界の変更により、一体的に開発。建物単体では不可能であった複合用途を実現し、オフィス・温浴施設（サウナ）の複合施設として再生し、稼働率を向上。20204年グッドデザイン賞を受賞。
●その他事例
・ Minn Asakusa Kuramae North
・ ReBreath Hongo 2018
・ 渋谷100BANCH
・ 東郷の杜 東郷記念館
・ COERU渋谷イースト、COERU渋谷道玄坂

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