ホテル事業の価値・投資評価＆賃料形態研究講座
新規開発やリブランドなど、投資意欲が高まるホテル事業。
ホテルマーケットの最新動向と、事業価値評価、収益性分析、契約形態の理解を通して、
投資・開発時の「案件評価」「リスク評価」「契約折衝」等に活かす！
投資事業に活かす！最新実務習得講座
●ホテル事業の収益構造、収益分析のための指標と適正数値の見方
●施設ポテンシャルの見極め方と投資評価の際のチェックポイント
●賃料形態の基礎と賃料設計の考え方、今後の契約形態の方向性
ホテル事業は、観光需要の高い都市や地域を中心にインバウンドや国内旅行によって活況を呈しています。新規開発をはじめオーナーチェンジやリブランドが頻繁に見られる一方、建築費高騰や人材不足等の課題も有する昨今、投資サイドは、ホテル事業のバリュエーションの基本を押さえつつ、現在の市況を踏まえた収益分析や事業評価を行なうことが求められています。
特に開発やリブランドにあたっては、適切な契約を設定するために、オーナーとオペレーター双方のリスクやリターンをどう調整すべきかなど、契約形態や賃料算定手法についての比較検討が必須です。本セミナーは、ホテル事業投資の知識習得の機会として、ホテル事業の価値・投資評価、賃料形態について研究してまいります。
【参加者の声（一例）】
●広い知見と凝縮された内容で、マーケット分析、収益分析、チェックポイントなど、今後の業務内容の参考になった（総合リース）
●ホテル業界の動向や、事業を検討する上でのポイント、SDGsへの取組みの重要性など大変勉強になった（総合不動産）
●賃料の設定方法はとても興味深かった。収支のチェックポイント・収支分析、また物件のチェックリストなど、ホテル開発を検討中なのでとても良かった（不動産開発）
セミナープログラム
13:00～17:00 ※適時休憩をとりながら進行いたします
Ⅰ. ホテルビジネスを取り巻く環境の最新動向
── 投資判断、契約形態、経営への影響分析
●宿泊事業に関するファンダメンタルズ
・旅行動向／国内旅行者数／インバウンド市場／アンケート調査によるキャップレートの推移
●ホテル事業評価の視点から見たパフォーマンスの変化
●新たなフェーズにおける、ホテル事業投資のポイント
●海外でみられるホテル事業の変化（不動産賃貸借契約条件の調整）
●新たなマーケットにおける賃貸借契約の留意点
Ⅱ. ホテルの事業評価の変化と収益分析の基礎
●これからのホテルマーケットのテーマ
●ホテルビジネスの事業評価の基礎（不動産鑑定評価上）
●収益構造の基礎理解、収益分析のための指標と適正数値の見方
●キャップレートと「価値曲線」の変化
●ホテルタイプ別で見た現在の投資価値判断（スターカテゴリー別の事業性）
●ホテルの事業リスクを投資にどう反映すべきか
・ホテルの種類および事業形態／費用等負担区分／事業収支型と賃貸型／対象不動産の確認／その他の価格形成要因
●評価上の留意点
・事業性分析（売上、経費、FF＆E）／マネジメントフィー（MCフィー）ほか
Ⅲ. 投資価値評価におけるチェックポイント
●収支のチェックポイント、その他のポイント（ハード、オペレーション）
●部門別ヒアリング事項の参考例（宿泊、料飲、宴会ほか）
●タイプ別にみたホテルニーズ（ビジネスホテル、シティホテル、リゾートホテル）
Ⅳ. 賃料形態の基礎と時代に対応したホテル賃料の検討方法
●ホテル賃料を決定するうえで理解しておくべき基本
・ホテルの賃料形態とフィー体系
①運営委託（MC）
②賃貸借（リース）
③フランチャイズ（FC）
●賃料算定、改定交渉の論点
・新規賃料と継続賃料の留意点／負担可能賃料参考例
●オーダーメイド賃貸の課題と今後の対応
●新リース会計基準の影響
●時代に対応するホテル賃料の検討法
・一体ホテル事業成果按分型賃料算定方式
●ホテル固定賃料と変動賃料の検討
・固定賃料／段階式固定賃料／ハイブリッド型賃料／メカニカル歩合賃料
Ⅴ. これから求められる評価基準
●世界の宿泊業界におけるSDGsの最前線
●SDGs認証基準「サクラクオリティグリーン」の特徴
6. 質疑応答
| 開催日時 | 2025年7月23日（水） 13:00～17:00 |
|---|---|
| 会場 | 都市センターホテル |
| 参加費 | 55,000円（１名様／消費税および地方消費税を含む） |
講師プロフィール
北村 剛史 （きたむら たけし）
株式会社日本ホテルアプレイザル 代表取締役
株式会社サクラクオリティマネジメント 代表取締役
不動産鑑定士（日本）、MAI（米国不動産鑑定士）、CRE（米国不動産カウンセラー）
FRICS（英国ロイヤル・チャータード・サベイヤーズ協会 フェロー／英国不動産鑑定士
2000年:
不動産鑑定評価会社である㈱谷澤総合鑑定所に入社、翌年不動産デューデリジェンス会社である「㈱ティーマックス」の設立メンバーとして同社へ出向、その後「産業再生機構」に出向し店舗不動産、その他事業用不動産のデューデリジェンスを担当
2006年:
「㈱谷澤総合鑑定所」および「ケン不動産投資顧問㈱」により設立されたホテル旅館専門の不動産鑑定評価会社、「㈱日本ホテルアプレイザル」の設立メンバーとして移籍
2011年:
「㈱HRI （現:㈱サクラクオリティマネジメント）」を設立し、同社代表取締役に就任、ホテル旅館向け品質認証基準の研究に着手
2015年:
世界のホテル評価リーディングカンパニーである米国「HVS」の「HVS香港」と戦略的提携契約を締結、「一般社団法人宿泊施設活性化支援機構」理事就任
2016年:
「奈良県橿原市観光大使」、「一般社団法人観光品質認証協会」（「観光圏整備法」に基づく全国13 観光圏に対する品質認証をサポートする「SAKURA QUALITY」）統括理事に就任
2017年:
「大妻女子大学」エアライン人材養成プログラム講座講師（17・18年度）、「一般社団法人宿泊施設関連協会」常任理事就任
2022年:
㈱サクラクオリティマネジメントが開発した宿泊施設向けSDGs認証基準「サクラクオリティグリーン」がGSTCより基準承認を得る。観光庁「新たなビジネス手法の導入による宿泊業を核とした旅行サービスの提供促進に向けた実証調査」の審査委員に就任
主な著書:
『宿泊施設の「品質」』（18年）、『ホテル・ダイナミクス～個人消費時代に抑えておくべき新たなホテル力学～』（16年。共に㈱オータパブリケイションズ刊）
【参考：これまでの参加者の声】
●ホテル業界のファンダメンタル分析からの細かい知識、収支分析の注意点など、盛りだくさんな内容は明日からの業務に生かせると感じた
●ホテルオーナーとしてのチェックポイントは運営側にとっても非常に参考になるお話だった。リアルの現場の話がとても参考になった
●事業主としてオペレーターと交渉する機会が多いので、基礎的な収支・賃料の理解が深まってよかった。オペレーショナルアセットの分、当社側もしっかり理解して交渉することが大切だと感じた
●ホテルアセットは未経験で知識もあまりなかったが、とても分かりやすく解説いただいた。収益分析について、その他の事業用不動産と違った費用項目などがあり勉強になった
●賃料設定に関する知見、施設のデューデリジェンス等、非常に突っ込んだ内容で分かりやすかった
●コロナ後ホテルに関する評価が回復し、収益物件としても開発にしても案件が増えてきた印象。その中でどういった視点で投資戦略を立てるべきか、狙いどころは…と悩んでいたので、収益分析が参考になったのと同時に、そういったヒントもいただけて有意義な時間だった
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