建物明渡交渉と立退料の算定方法

不動産事業への投資、開発意欲が依然として高まりを見せるなか、経年劣化した事業用ビルや賃貸マンション、耐震不足の区分所有マンションなど、建物建替え計画が各所で進んでいます。
しかし、開発においては、既存建物のテナント、入居者の立退きが常に大きな課題となっており、開発事業者の明渡交渉能力が事業の成否を大きく左右する時代となりました。
実際にビルの再開発での明渡交渉には長い年月を要し、円滑に交渉を進めるための法的知識はもちろん、立退料の算定、交渉技術が必要とされます。特に立退料では、金額をいかに抑制していくのか、相手方の要求やトラブルを回避しながら進めていくノウハウが重要な実務スキルとなっています。
本セミナーは、建物明渡交渉を進めるための法務知識を確認し、交渉を進める手順、注意点を確認していきます。そして、開発事業費にも大きく影響を及ぼす立退料の算定、不当要求への対応、立退料を増額しない方法、建物明渡における耐震診断等の実務の知識を習得してまいります。

13:00～17:00 ※途中休憩を挟みながら進行してまいります。

1．建物性

2．借地借家法適用対象外

3．借地借家法の特徴

4．定期建物賃貸借制度（38条）

1．法的制約

…更新拒絶の通知が必要であること／正当事由が必要であること／弁護士法第72条

2．移転先の確保の非容易性

3．立退料の算定の非容易性

4．不当な立退料の要求

1．建物明渡計画の策定における注意点

2．明渡交渉の開始5年以上前から行なえること

3．明渡交渉の開始１年前に行なえること

4．立退料の支払い回避の方法

…賃料増額請求／定期建物賃貸借契約への切替え／賃料未払い等による賃貸借契約の解除

５．立退料の抑制方法

…明渡交渉期間に余裕をもたせること／移転先の確保または再入居の容認／裁判外での解決

６．不当な立退料の要求に対する対応策～建物明渡訴訟の提起～

７．立退料の抑制方法建物明渡交渉と耐震診断

…耐震性不足と正当事由／耐震診断の必要性の有無／耐震診断の実施時期／耐震診断と裁判手続／耐震補強工事の見積り

８．その他

1．更新拒絶の通知を送付する際の注意点

2．明渡交渉は個別交渉か団体交渉か、説明会開催の有無

3．明渡理由を説明する際の注意点

4．明渡交渉にて詰める内容

5．明渡条件を伝える際の注意点

6．明渡条件に難色を示すテナントへの対応方法

7．譲歩案を提示する際の注意点

8．相手方から対案を引き出すこと

9．移転先あっせんの際の注意点～高齢者対応を含む～

10．フリーレントの提案における注意点

11．原状回復義務免除の際の注意点

12．明渡しに応じるテナントから合意すること

13．明渡交渉の際の必要書類

14．無理はしないこと～明渡訴訟を念頭に交渉すること～

15．非を追求された場合の対応方法

～譲歩する場合とそうでない場合の見極め～

16．弁護士に委任する際の見極め、タイミング

1．住居の場合

2．事務所の場合

3．店舗の場合

4．その他

田中 利生 （たなか としお）

フォアフロント法律事務所
弁護士
1969年生まれ。日本大学法学部卒業。第二東京弁護士会所属。土地賃貸借関係、建物賃貸借関係、区分所有法関係など、多くの不動産関係の案件を取り扱う。過去には、建替えのため、店舗・事務所・住居等の複合用途に供している300戸余の賃貸物件（普通借家160戸余、普通借家から定期借家への切替え済み40戸余、定期借家100戸余）の明渡し案件を3年間かけて任意交渉から明渡しの裁判（10戸余）までを行ない、明渡しを完了させた。その後も、明渡しに留まらず、賃貸管理にかかる案件についても、アドバイス、任意交渉、または訴訟追行を行なっている。2022年9月発刊の「建物明渡請求と立退料の交渉実務資料集」（綜合ユニコム刊）の執筆を担当。

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
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