テナント賃料改定実務講座
——賃料増額交渉のポイントを解説

固定資産税や管理費等のコスト増加、物価や地価の上昇に伴って、『賃料増額交渉』の機運が高まっています。
ビルオーナーやAM・PMにとっては、「長期間にわたって賃料を据え置きしている物件」や「困難テナント・迷惑テナント」を選別して、自物件を良質なテナント構成に変えるチャンスとなっています。
本セミナーは、『賃料増減額交渉』を行う際の事前準備や自物件の現状把握の仕方、改定賃料の算定手法までを解説したうえで、係争となることを踏まえて「いかに賃料改定交渉を進めていくべきなのか」「勝算分析を行うべきなのか」等の現場交渉のノウハウを、実務に精通した講師が多彩な事例を基に開示いたします。
再開発担当者はもちろん、ビルオーナーやアセットマネジャー、プロパティマネジャー、金融機関等のご参加をお勧めします。

13:30～17:00 ※途中休憩を挟み進行いたします。

1. 賃料改定交渉の前段階における準備過程（賃料改定交渉を始めるまでに何をすべきか）
●準備過程のフロー図
・現状把握のための５つのステップ
・交渉スタンスの決定
・交渉のための準備と確認しておくべき事項
2. 【増額請求時】ストーリーづくりのために賃貸人として決めておくべきことリスト
●スタンス
●賃料関係
●スケジュール関係
●チーム体制
●説明資料、証拠資料

1. 継続賃料のあたりをつける
●自らあたりをつける
・市場賃料（新規賃料）の調査
・市場賃料水準、現賃料水準及び相手方（当方）の要求水準との関係性、並びに位置関係の把握
・市場賃料を踏まえての継続賃料水準の検討
●不動産鑑定評価等の活用
2. 相手方の分析、相手方提案の分析
●相手方の分析
●相手方提案の分析
●相手方の不動産鑑定評価書の分析
3. 賃料設定ラインの策定（譲れないラインを決める）
●キャッシュフロー分析による賃料設定ライン
●価格への影響分析による賃料設定ライン
●相場、勝算からみた賃料設定ライン
●賃料設定ラインの策定
4. 交渉スタンス・ストーリーの決定

1. 不動産鑑定評価における賃料評価とは
●賃料の種類
・新規賃料と継続賃料／支払賃料と実質賃料／不動産鑑定評価における管理費、共益費の扱い
・不動産鑑定評価における一時金の扱い
2. 新規賃料の算定手法
●新規賃料を求める主要な３手法とは
・積算法／賃貸事例比較法／収益分析法（オペレーショナルアセットの賃料、賃料負担力）
●各方式により算定した新規賃料の調整と留意点

1. 不動産鑑定評価における継続賃料の意義と特徴
2. 不動産鑑定評価における継続賃料算定の具体的手法
●主要な４手法とは（差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法）
●各方式により算定した試算賃料の調整と留意点
●不動産鑑定評価のどういう点が裁判や任意交渉で問題となるのか？
●なぜ、直近合意時点がいつであるかが問題となるのか？

1. 交渉開始後〜賃料改定までの流れ＜フロー図＞
2. 交渉人の選択について
3. 賢く賃料を増額、減額するための今後の対策
●定期借家契約の活用･･･フリーレント、段階賃料の活用の裏技
4. 定期借家契約への切り替えや立退料との関連、最近の賃料改定事例
5. 駅前商業ビル（オフィス・店舗）、ロードサイド店舗、老人ホーム、スポーツクラブ、パチンコ店舗等の賃料改定の現場や、調停・裁判（係争）の場で行われていることで、知っておくべき意外な盲点や注意点とは？
6. 賃料改定において目安としたい上げ幅・下げ幅はどの程度か？･･･裁判をすれば賃料は上がるのか？
7. 賃料減額をあえて提案した事例とは？･･･その損得勘定のメカニズムとは？
8. いつ任意交渉を諦めて、訴訟に移行すべきか？
9. ずっと増額を渋っていたテナントに大幅増額を認めさせた交渉方法とは？

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099