成長するコア資産を創る
日本GLPの物流開発ファンド

オルタナティブ資産運用のグローバル大手であるアレス・マネジメント（以下、アレス）は9月1日、日本の物流施設開発に特化した「Japan LogisticsDevelopment Partners V LP（JDP V）」の最終資金募集を終了したと発表した。借り入れを含む運用資産総額は約1兆7,000億円を見込み、すでに総額約4,500億円の開発案件への投資を決定している。案件の開発・運営は、アレスの物流不動産ブランド「Marq Logistics」が担う。出資者には世界の年金基金、政府系ファンド、保険会社などが名を連ねる。

今回のファンドは、開発段階から投資し高リターンを狙うものだ。アレス傘下で日本国内での開発・運営を担う日本GLP常務執行役員の藤岡洋介氏はその位置づけを「コア型の市場をこれからより大きくしていくための器」と説明する。開発した施設を売却する際、買い手が将来の収益成長を評価しなければ、開発側も期待する価格を実現できない。安定収益を求めるコアファンドの取得需要と、開発ファンドの収益性はつながっている。

「先進的な物流施設は、引き続きコアファンド投資家からのニーズが強い」（藤岡氏）。建築費や金利が上がっても大型ファンドに資金が集まった背景には、物流施設の賃料と収益の成長に対する投資家の評価があるという。開発・入居者誘致のリスクを取り、その先の長期運用に適した資産を供給する点に、コア投資との接点がある。

物流施設は、景気にかかわらず続く生活必需品の消費や、電子商取引の配送を支える。藤岡氏は、年金基金や保険会社など、長期に安定した収益を求める投資家との相性を強調する。同時に、長期契約で賃料を固定するだけでは、インフレに対応しにくいとも認識している。

「消費者物価指数（CPI）の変動に応じて賃料を改定する仕組みを盛り込むなど、契約更新時に市場環境を反映できる契約体系を取り入れている。同時に、入居企業の物流効率化や省人化、生産性向上による事業価値向上の支援にも継続的に取り組んでおり、適切な賃料設定はそうした価値提供とあわせて実現されるものと考えている」（同氏）。

既存物件には、現行賃料と現在の市場賃料との差であるレントギャップもある。建築費の上昇により、新築施設で採算を確保するための賃料水準は高まる。それが既存施設の賃料を見直す際の比較対象となり、収入を伸ばす余地を生む。「レントギャップに追いついていくことが、既存のインカム型ファンドの成長ドライバーの一つ」（同氏）という。

さらに同氏が注目するのは、入居する物流会社が賃料の増加分を荷主向けの物流料金に転嫁できる構造だ。最終的に荷主や消費者が値上げを受け入れることが前提となるが、物流会社だけが負担を抱え込むとは限らない。「インフレが続く限り、市場環境や施設価値の向上を賃料に反映しやすく、中長期的な収益成長が期待できる資産だと思う」（同氏）。短期の上昇率だけでなく、賃料成長の持続性に期待を寄せる。