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立退料を減額し、困難テナントを退去させる
立退料交渉のストーリーづくりと立退料算定実務講座 

東京地裁鑑定委員が裁判を見据えた実務を解説

  • 不動産
  • セミナー
 コロナ禍を契機に、テナント移転先の確保がこれまでと比較して容易となり、困難テナントや迷惑テナント退去に向けたチャンスが到来しています。
 しかしながら立退料は、法律や明確な規定がなく根拠が不明な場合が多いためトラブルになりやすい項目です。そのため担当者には、「立退料はどの程度になりそうなのか」「相手方から提示された立退料は適切なのか」「どの程度の立退料を提示すべきなのか」「どういった項目が立退料に含まれるのか」「いかにして立退料を抑えるのか」など、具体的な根拠に基づいた算定や交渉ができるための実務知識が求められています。
 本セミナーは、立退料の構成要素を整理したうえで、借家権価格や損失補償額(造作補償、動産移転補償、営業補償、移転雑費補償)等の算出手法を数値や根拠を提示して解説。
 さらに、「立退料を抑えつつ、早期に立退きを実現するためのストーリーのつくり方」や「交渉現場や係争時の留意事項」など、困難テナントや迷惑テナントの退去に向けた実務知識を豊富な事例をもとに解説いたします。
 再開発担当者はもちろん、ビルオーナーやアセットマネジャー、プロパティマネジャー、金融機関の方々のご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム

13:30〜17:00   ※途中休憩を挟み進行いたします。

はじめに コロナ禍で変わった立退交渉を取り巻く環境

1. コロナ禍における立退きの傾向及びコロナ禍ならではの留意点
 ●テナント移転先の確保が容易に。困難テナントや迷惑テナントを退去させるチャンス
 ●コロナ禍ならではの留意点とは

I. 立退料算定の考え方

1. 立退料を構成する要素
 ●立退料とは何か
 ●立退料を算定する際の立退料の概念整理
2. 借家権の対価(借家権価格)
 ●借家権とは何か
 ●借家権の特徴
3. 通常生ずる損失補償
 ●通常生ずる損失補償とは何か
 ●通常生ずる損失補償の種類

II. 借家権価格の算定手法

1. 借家権価格の算定手法の概要
 ●不動産鑑定評価基準と借家権価格、算定の際の主要な4手法とは
 ●なぜ借家権価格が発生するのか、借り得部分とは
2. 各手法の説明・特徴・留意点
 ●差額方式、賃料差額還元方式、割合方式、控除方式
 ●各方式により算定した価格の調整

III. 通常生ずる損失補償額の算定

1. 通常生ずる損失補償額の種類
2. 各損失補償額の算定手法
 ●造作等の補償(賃借人が付加した内装・設備等の造作の補償)
 ●動産移転補償(動産の移転に対する費用の補償)
 ●移転雑費補償(移転に伴い生ずる雑費の補償)
 ●営業補償(営業廃止補償、営業休止補償)
   ・営業補償の具体的な内容・考え方、どういう項目を営業補償として要求されるのか?
 ●その他の補償、留意事項

IV. 立退料の目安と傾向を知る

1. 立退料の目安となる数値、傾向、役立つもの
 ●立退料の算定において役立つ資料
 ●立退料の算定において目安となる数値、傾向を物件タイプごとに解説

V. 立退料算定や交渉現場の実際と交渉時の留意点 <豊富な事例を踏まえて>

1. 立退き交渉のスタートに際し、初めに検討すべき3要素とは?
2. 立退き交渉は何から始め、どういうストーリーで行うのが良いか(成功事例から学ぶ)
 ●プロジェクトチームの立ち上げ、予算案の作成、事前準備、相手方への通知、交渉開始等の流れ
3. 【事例】定期借家契約への切替え、賃料改定と立退きとの関連
4. 再開発や建替えに伴う立退料交渉現場での注意点
 ●どこまで要求するか、要求されるか、それによってどうなるか? ゴネ得はどこまで許されるか?
 ●知っておきたい立退きで苦戦する相手方の業態・地域・特徴とは?
 ●いつ訴訟に移行すべきか?訴訟に移行する際の留意点は?
5. 物件タイプ別(オフィス・店舗・住居)の立退料算定や交渉の特徴、ポイント及び留意点



開催日時 2022年8月23日(火) 13:30〜17:00
会場 明治記念館
東京都港区元赤坂2-2-23 TEL 03-3403-1171(代)
※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費 55,000円(1名様/消費税等含む)
・同一申込書にて2名以上参加の場合は
 48,400円(1名様につき/消費税等含む)
※テキスト代を含む。

講師プロフィール

成田 隆一(なりた りゅういち)

株式会社フローク・アドバイザリー 代表取締役社長
不動産プロフェッショナル・パートナー養成講座≪成田塾≫ 塾長
不動産コンサルタント
不動産鑑定士
東京地方裁判所鑑定委員


成功報酬体系の不動産分野ではコンサルティングに報酬を払ってもらえない、士業はコンサルタントになれないという常識を覆すため、大手信託銀行、外資系コンサルティング会社、外資系不動産ファンドなどを経て、不動産鑑定士による不動産・相続のコンサルティング会社を2007年に設立。成功報酬に依存しない経営体制を確立するとともに、他分野の専門家とのJVを活用した独自のビジネスモデルを構築。
また、業務スキルだけではなく、脳科学、心理学に立脚したメンタル面も押さえた独自のコンサルティングメソッドにより、不動産分野専門の経営コンサルタントとしての地位を確立。大手REIT投資委員会委員、上場企業を初めとした複数企業の社外取締役、複数の上場企業・上場企業オーナーの顧問を現任。大手企業と富裕層を中心に不動産・相続分野での顧問契約、プロジェクト契約を数多く結び、問題解決を行っている。
主著書に、日本で初めて立退料にフォーカスした実務書籍「[新版]賃貸不動産の立退料算定&交渉戦略マニュアル(綜合ユニコム)」など6冊がある他、大手金融機関・弁護士団体・ビル経営者団体などの業界団体や企業等での講師実績多数。

内容に関するお問合せ

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099

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