再考！ホテルビジネス　危機に問われる本質

　コロナ禍でホテルビジネスの本質が問われている。
　ホテルはオペレーショナルアセットとして、景気感応度が高く、需給バランスやオペレーターの力量によって収益が変動する。その力量を生み出すのに要求されるのが高い競争力と専門性だ。そして、不動産としての立地も欠くことのできない要素である。
　これまでもリーマン・ショックや東日本大震災の際には、外部環境によるボラティリティやテナントの代替性といったリスク要因が表面化してきた。それでも、インバウンドの急増に目を奪われ、継続的な需要の成長を前提にしたシナリオによって、2016年ごろから新規開発が一気に増大した。
　需要成長が客室供給の増加ペースを上回っているトレンド下の開発は、オーナー優位で賃料が上昇。需要過多の局面ではオペレーターの運営力に大きな差が生まれにくく、ホテルビジネスの本質よりも経済条件がフォーカスされたためだ。また投資家によっては、収益に連動した変動賃料を導入し、積極的にアップサイドを追求する動きも増した。
　コロナ禍で市場からの撤退を余儀なくされたホテルのなかには、こうしたタイミングで後発出店し、想定した安定年度に入る前に供給増に伴う競争環境の激化、そして今回の危機が追い打ちをかけ、当初の高い賃料水準に耐え切れなくなった、といった共通項がうかがえる。
　中途解約だけでなく、契約満了時の退店、新規出店の中止などがすでに明らかになった事例もふえており、オペレーターサイドのポートフォリオの整理が今後はさらに進むとみられる。
　一方、オーナーサイドも厳しい環境にある。昨春以降、オーナー・オペレーター間で行なわれてきた賃料減額や繰り延べなどの協議は、今年に入るともはや当事者間だけの問題ではなく、ホテルを担保にもつレンダーも加わる局面になりつつあるようだ。
　�階PMG FAS 執行役員パートナーの栗原隆氏は「事業継続のために、暫定的に3か月、半年程度の短いスパンで、オーナーとオペレーターが互いに条件面の目線を合わせていくことが急がれる」と指摘する。
　足元ではようやく感染拡大が抑え込まれてきており、Go To トラベルによる旅行再開の“お墨付き”も待たれる。