投資は成長領域を読む時代
運営は「ADRの向上」にシフト

金利上昇と建築費高騰を背景に、投資家のホテルへの関心は一層高まっている。その背景には、将来的に収益や価値を上振れさせる「成長性」への期待がある。
住宅やオフィスは賃料改定余地に一定の限界があるが、ホテルは価格設定、ブランド、販売チャネル、顧客ターゲット、サービスの見直しなど「運営設計」によって収益が変わるオペレーショナルアセットである。
この可変性が、国内外の投資家を引きつけている。
もっとも、市場の好調を全体像だけで見ることは慎重であるべきだ。需要の中身をみると、訪日外国人旅行者数は2025年に4,000万人を超え、2030年の6,000万人目標に向けて成長基調にある。
一方、日本人の国内旅行者数は2023年以降おおむね横ばいで推移しており、アウトバウンドも2019年水準には戻っていない。訪日客のプロファイル（顧客層）も一様ではない。
欧米からの旅行者は滞在時の支出が高く、とりわけ富裕層は宿泊費への許容度が高い。「そのホテルに泊まること」自体を目的化する傾向が強いため、ラグジュアリーやアップスケールホテルではADRを伸ばせる余地が大いにある。
一方で日本に近いアジア圏からの旅行者にはリピーターも多く、彼らはコストパフォーマンスを重視し、予算を宿泊よりもショッピングや食事、体験へ振り向ける傾向がある。
そのため、ミッドスケール以下の施設では、稼働率を確保できても単価上昇には制約が生じる。東京・大阪でホテル不足が語られるなかではあるが、今後の投資判断では、エリアごとの顧客層、競合、運営設計を細やかに見極める必要があるだろう。