「物流施設」の投資評価研究

■物流施設を取り巻く事業環境の変化と、開発投資の最新動向

…国内需給状況／売買動向／主要プレーヤーの開発動向／セカンダリー取引の状況／施設稼働状況／賃料水準の推移／等

■物流施設の「事業構造」と「施設タイプ別鑑定評価」のポイント

…事業構造と特性／収益構造／投資評価の考え方／施設タイプ別の鑑定評価のポイント／等

■「物件価格」の算定メカニズムと「賃料設定」の考え方

…物件価格決定のメカニズム／運営収支の考え方／マーケット賃料の把握／物件スペックによる検討要因／等

いま、物流市場では賃料のアップサイドを狙える「冷凍冷蔵倉庫」や「危険物倉庫」等の投資・開発が加速しているほか、建築費高騰のなかで既存施設の取引増加も見込まれており、今後の投資・開発においては立地や建物スペックだけでなく、需給バランスや施設タイプ別の特性を踏まえた投資判断が重要となります。

本セミナーは、物流施設をはじめとした証券化対象不動産を中心に物件評価業務に携わる植田晃平氏（㈱谷澤総合鑑定所）から、まず物流施設事業の最新動向（国内の需給状況、売買動向、主要プレーヤーの動向、今後の市場展望）や開発・投資市場におけるリスク要因を解説。次に、投資評価にあたっての物流施設特有のチェックポイントを整理したうえで、施設タイプ別（マルチテナント型、BTS型、小規模型、冷凍冷蔵倉庫、危険物倉庫、自動倉庫等）の事業特性や鑑定評価上の留意点を解説。さらに、物件価格の算出や賃料設定のポイントについてもわかりやすく解説いたします。

13:30～17:00 ※途中休憩を挟みながら進行いたします。

●不動産投資市場における物流施設のポジショニング

●マクロ指標による物流マーケットの現状

●エリア別の物流施設の開発・投資動向

・新規供給動向と需要の推移

・主要プレーヤーの開発動向

・セカンダリー取引の状況

・施設タイプ別の稼働状況

・賃料水準の推移

●今後の開発・投資におけるリスク要因

・建築コスト増による新規開発の難化

・賃料ボラティリティの顕在化

・2024年問題と人手不足の現状

・2026年問題の物流施設への影響

●市場展望

・既存施設の老朽化による建替え需要の可能性

・セール＆リースバック拡大の可能性

・今後成長が見込まれる施設の特徴

●物流施設の事業構造と特性

●物流施設の収益構造

●物流施設における投資評価の考え方

●鑑定評価におけるチェック項目

・立地特性と施設タイプ別の選好性

・個別事由の把握

・建物スペック上のポイント

・建物賃貸借契約のチェックポイント

●施設タイプ別の鑑定評価のポイント

・BTS（Build To Suit）型／マルチテナント型／配送センター／冷凍冷蔵倉庫／危険物倉庫／自動倉庫／等

●物件価格決定の考え方と手法

・物件価格決定のメカニズムとプロセス

・運営収支の考え方

●賃料設定の考え方と手法

・マーケット賃料の把握

・物件スペックによる検討要因

・運営形態によるリスク分析

・リースバック賃料の考え方

●利回りの把握

・利回りの推移と事例分析

・利回り査定のプロセス

・各種利回りに内包されるリスク要因

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
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