「立退き実現」＆「立退料減額」実務講座
── 事務所／賃貸住宅／商業テナント

いま商業地・住宅地ともにテナント退去を前提とした建替えや売買が活発化しています。
しかしながら、「退去を拒む」「法外な立退料を請求する」などの困難テナントや迷惑テナントが一定数存在していて、商業テナントではとくに難しいケースが多く見受けられ、この解決を図る際に問題になるのは言うまでもなく立退料です。
立退料は、立退き交渉の中で最も重要であり、かつ揉める要素となっているだけに、立退き交渉を「知識」や「戦略ストーリー」なく行ってしまうと、とんでもない高額になってしまう懸念があるので注意が必要です。

本講座は、立退料はどのように算定されるかというメカニズム（借家権価格や損失補償額〔造作補償、動産移転補償、営業補償、移転雑費補償〕等の算出手法）に相場感を提示して具体的に解説。
さらに「立退料を抑えつつ、早期に立退きを実現するためのストーリーのつくり方」や「交渉現場や係争時の留意事項」、「困難テナントや迷惑テナントの退去」など、立退きプロジェクト全体の成功に向けた実務知識を豊富な事例をもとに解説いたします。
再開発担当者はもちろん、ビルオーナーやアセットマネジャー、プロパティマネジャー、金融機関の方々のご参加をお勧めいたします。

13:30～17:00 ※途中休憩を挟みながら進行してまいります。

1. 立退料を構成する要素
　●立退料とは何か
　●立退料を算定する際の立退料の概念整理
2. 借家権の対価（借家権価格）
　●借家権とは何か
　●借家権の特徴
3. 通常生ずる損失補償
　●通常生ずる損失補償とは何か
　●通常生ずる損失補償の種類

1. 借家権価格の算定手法の概要
　●不動産鑑定評価基準と借家権価格、算定の際の主要な4手法とは
　●なぜ借家権価格が発生するのか、借り得部分とは
2. 各手法の説明・特徴・留意点
　●差額方式、賃料差額還元方式、割合方式、控除方式
　●各方式により算定した価格の調整

1. 通常生ずる損失補償額の種類
2. 各損失補償額の算定手法
　●造作等の補償（賃借人が付加した内装・設備等の造作の補償）
　●動産移転補償（動産の移転に対する費用の補償）
　●移転雑費補償（移転に伴い生ずる雑費の補償）
　●営業補償（営業廃止補償、営業休止補償）
　　・営業補償の具体的な内容と考え方
　　・どういう項目を営業補償として要求されるのか？
　●その他の補償、留意事項

1. 立退料の目安となる数値、傾向、役立つもの
　●立退料の算定において役立つ資料
　●立退料の算定において目安となる数値、傾向を物件タイプごとに解説

1. 立退料を減らすための3法則
　●【法則1･･･計画性】 立退き交渉のスタートに際し、初めに検討すべき3要素とは？
　●【法則2･･･立退料を高額化させないストーリーづくり】 立退料を高額化させる4要素とは？
　●【法則3･･･正当事由を整える、心証を良くする】 そのための5要素とは？
2. 立退き交渉は何から始め、どういうストーリーで行うのが良いか（成功事例から学ぶ）
　●プロジェクトチーム（PJ）の立ち上げ、予算案の作成、事前準備、相手方への通知、交渉開始等の流れ
　●【事例】短期PJ案件、中長期PJ案件別の立退き交渉の準備、ストーリーづくり
3. 【事例】定期借家契約への切替え、賃料改定と立退きとの関連
4. 再開発や建替えに伴う立退料交渉現場での注意点、実態
　●どこまで要求するか、要求されるか、それによってどうなるか？ゴネ得はどこまで許されるか？
　●知っておきたい立退き困難テナントの業態・地域・特徴とは？
　●いつ訴訟に移行すべきか？　訴訟に移行する際の留意点は？
5. 物件タイプ別（オフィス・店舗・住居）の立退料算定や交渉の特徴、ポイント及び留意点

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099