「郊外型ＳＣ・商業施設」の投資価値向上［実務研究］

郊外型SC・商業施設は大きな転換点を迎えています。郊外型SC・商業施設の多くは、築年数経過に伴う大規模修繕や設備更新に迫られているだけでなく、従来の「大型化」や「GMSを核にしたモデル」から、「多様化するライフスタイル」や「社会課題」に対応する新たな役割が求められています。一方、近時の投資家の意向においても、収益の向上に次いで、省エネ設備導入等によるOPEX（運営費）・CAPEX（大規模設備投資）の削減や、ESGに配慮した不動産としての“出口の流動性向上”を期待しています。
この状況下、アジア・パシフィック・ランド・（ジャパン）・リミテッド（APLJ）では、2023年以降に累計1,000億円規模で既存の郊外型SC・商業施設への投資を計画し、地域活性化とESG要素を活かした施設の売上アップとコストダウンを実現させています。
本セミナーは、APLJの山本敦士氏をお招きして、郊外型SC・商業施設の現状や投資を検討する際のポイントについて整理したうえで、バリューアッド戦略の立て方から、環境性能向上（OPEX・CAPEX削減）の戦略的実践手法、地域との連携を通じた施設の魅力向上策など、郊外型SC・商業施設の投資価値を向上させる実務について、実例を基に具体的に解説いたします。

13:00～17:00 ※適時休憩をとりながら進行いたします

●投資視点でみた郊外型SC・商業施設の状況
　・リアルの買い物の場としての商業施設の必要性
　・投資対象として商業施設がもつインフレ耐性
　・人口減少社会における商業施設の投資適格性
●郊外型SC・商業施設へ投資を検討する際の条件
　・対象商業施設の見極め
　・投資家・レンダーのお金の種類とのマッチング
　・バリューアッドの余地と蓋然性
　・バリューアッドのストーリーを実現するパートナーの存在
　・行政のバックアップ

●投資の前提（ポテンシャルの見極め）
　・エリア内のポジショニング（ベストケース、チャレンジングケース）
　・築年に応じたLCC投資の蓋然性、等
●再生の基本ステップ
　・現状分析（退店予定、等）
　・最適な再生ステップに向けたマスタースケジュール・事業計画の作成
　・次の開業までのキャッシュフローの確認
　・再生・新規開業の蓋然性確認（プレマーケティング）
　・テナントリーシング計画
　・新施設の売上計画の策定
　・リノベーション計画
　・新施設のコンセプト策定
　・施設MD計画
　・大店立地法の制約確認
　・適切な協力業者のコーディネート
　・管理規定の策定（館内使用細則、売上金管理規則）
　・テナント会の設置検討
　・リノベーション工事の発注・監督
　・開業販促の実施とテナントとの連携
　・開業時売上・集客状況の効果測定
●環境性能向上の実践 ――「OPEX」「CAPEX」の削減手法
　・省エネ工事によるOPEX削減
　・戦略的CAPEX削減工事
　・環境認証の取得
●資金調達
　・投融資先にとって魅力的なストーリーの構築
　・バリューアッドに関するビジネスプランの構築
　・再生規模に見合ったリターン計画の設定
　・投融資先のスタッキング
●再生・新規開発における各種契約
●販促・集客・顧客づくり ―― 好循環構築のステップ
　・対象施設の定量的・定性的なSWOT分析
　・DX販促の必要性
　・顧客囲い込みの施策
　・来店頻度を高めるための施策
　・買上げ比率を高めるための施策
　・買回り比率を高めるための施策
　・一次的な集客を高めるための施策
　・永続的なファンを獲得するためのブランディングと施策
　・周辺のイベントや祭り、集客施設との連携（美術館、音楽ホール、公園、等）
　・販促活動を売上や歩合賃料に反映させる方法（適切な販促予算の設定、結果を
　　出すために与えられた期間の把握）

●【事例①】 サニーサイドモール小倉
　　 　　　 （旧：ザ・モール小倉／福岡県北九州市）
●【事例②】 コースカ ベイサイド ストアーズ
　　 　　　 （旧：ショッパーズプラザ横須賀／神奈川県横須賀市）

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