不動産AM業務の［フェーズ別］法的留意点
──物件取得／資金調達／運用管理／物件売却

不動産ファンドの運営を任されたアセットマネジャー（AM）の知見・力量は、不動産の有効活用や企業の資金調達にとって重要性を増しています。
このような状況下、“投資家から信頼される不動産AM”になるためには、不動産投資環境に影響を与えるルールや最新動向・トピックスを踏まえたうえで、不動産AM業務全般に精通することが求められています。
本セミナーは、近時の不動産投資環境や不動産AM業務に影響を与える要因を整理したうえで、不動産AM業務を「物件取得」「資金調達」「運用管理」「物件売却」の4つのフェーズに分けて、それぞれの法的留意点と実務対応について、わかりやすく解説いたします。

13:00～17:00 ※途中休憩を挟みます。

●不動産AMの免許、登録、届出等の概説
●不動産AMに対する業規制
●各フェーズにおける契約と必要な決議
●不動産AMにおけるコンプライアンス・行政処分

●アクイジションの流れ
　・守秘義務契約／買付意向表明書／デューデリジェンス／売買契約
●買付意向表明書（LOI）
　・目的と時期／規定事項／取引条件／優先交渉権／優先交渉権侵害の認識時期の問題
●デューデリジェンス（DD）
　・物的調査／エンジニアリングレポート／不動産鑑定評価書／法的調査／
　　外部専門家との関係における投資運用業者の責任（AMの善管注意義務に関連する
　　裁判例など）／第三者所有・所有者不明の物件／検査済証
●賃貸借に対するDD
　・既存不適格／テナント調査／賃貸借契約／レントロールと個人情報保護法／
　　建設協力金／賃料額／転貸借
●アセットタイプによる違い
　・運営会社の有無、マスターリース、建物の特殊性／オフィス／住宅／商業／
　　ホテル／物流／ヘルスケア／データセンター
●売買契約
　・現物不動産、信託受益権／売主による買戻権と真正譲渡性／特に重要な表明保証／
　　解決金と返金／手付
●その他
　・セール＆リースバック、オフバランス、新リース会計基準、
　　適格請求書等保存方式（インボイス制度）など

●不動産ファンド（SPC）による資金調達
　・エクイティ募集・勧誘に対する適用法律／エクイティ募集についての
　　金商業者への委託／デット調達に対する適用法律（借入、社債）
●ノンリコースファイナンス
　・ノンリコースファイナンスのアレンジメント（金商法、貸金業法）
●デジタル化による不動産ファンドへの影響
　（クラウドファンディングとセキュリティ・トークン）
　・募集行為に係る規制／運用に係る規制／二重構造クラウドファンディング
　　（融資型・貸付型、ファンド型・TK出資型、優先出資型）／
　　セキュリティ・トークンの活用と開示規制
●ファイナンス関連契約
　・キャッシュウォーターフォール／ローン契約／
　　DSCR（アクチュアルDSCRとストレスDSCR）
●プロジェクト契約
　・AMに関する事項（AM更迭事由、AM契約の解除、AMの補償義務）／
　　スポンサー間のJV契約／主な担保関連契約

●投資運用業者に対する行為規制、兼業規制
●利益相反
●態勢不備に対する制裁（具体的事例）
●資産流動化計画（ALP）の変更の要否とタイミング
●TMKにおける会計監査：会計監査人の設置時期
●不動産ファンドの経理と実務
　・減損処理／導管性要件／減損処理の手順（経理規程）／
　　賃料債権に係る貸倒損失（貸倒引当金）基準の整備／その他の経理実務
●定期借家契約の手続き
●賃料増減額請求
●管理責任
　・賃貸人の管理責任（修繕義務、立入点検）／信託受託者の管理責任／PMの管理責任
●住宅管理業、サブリース、マスターリース

●物件売却・処分
●運用財産相互間取引の禁止の原則
　・AMが自ら運用しているファンド間での取引禁止
●運用財産相互間取引の禁止の例外
　・従前より認められているスポンサー同意要件／
　　すべての権利者等の同意を得て行なう公正価額で行なう取引

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
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