〈法的留意点〉TMI総合法律事務所 弁護士 田椽史也氏
〈組成実務〉三井物産デジタル・アセットマネジメント㈱ デジタル投資銀行部長 田本英輔氏
〈期中運用〉オルタナ信託㈱ デジタル運用部長 口井雄介氏
「不動産ST（セキュリティ・トークン）」の
［組成］［期中運用］実務解説
先行企業の取組み実務から、“成功ポイント”を学ぶ！
◆「不動産ST」組成の検討開始～実行までの実務のポイント
◆ドキュメント対応の詳細（有価証券届出書／信託契約書・引受契約書／PSA・ローン関連契約）
◆「不動産ST」期中運用の全体像と実務のポイント
金利上昇による利回りの不透明さを背景に、個別または複数の不動産に投資可能な「不動産ST（セキュリティ・トークン）」に対して個人投資家の関心が高まっています。この高まりを背景に、不動産STの組成を検討する事業者も増えてきていますが、スキームが複雑であり実務上の論点も多岐に亘るため、組成にあたってのハードルは未だ高く、期中運用の実務対応についても情報が少ないのが実情です。そのため、先行する事業者の取組みを参考に成功のポイントを学ぶことが重要となります。
本セミナーは、不動産STの［検討段階］［組成］［期中運用］のそれぞれの場面でのポイントを、各分野のエキスパートをお招きして解説いたします。
まず不動産STの法実務に精通する田椽史也弁護士（TMI総合法律事務所）より、不動産STに係る金融商品取引法に基づく法規制やストラクチャリングの法的留意点を解説。次に、国内最多の※17案件の組成実績をもつ三井物産デジタル・アセットマネジメント㈱の組成責任者である田本英輔氏より、不動産ST組成の検討段階から、実行にあたっての実務のポイントを具体的に解説。さらに、オルタナ信託㈱の期中運用責任者である口井雄介氏より、不動産ST特有の期中運用時のポイントについて解説いただきます。 ※2025年8月末時点
セミナープログラム
13:00～17:00 ※途中休憩を挟みながら進行してまいります。
Ⅰ. 「不動産ST（セキュリティ・トークン）」の概説
●「不動産ST（セキュリティ・トークン）」の概要
● 他の不動産投資との法務上の相違点
・クラウドファンディングとの相違点
・REITとの相違点
● 金融商品取引法に基づく法規制の整理
Ⅱ. ストラクチャリングに係る法的留意点
●「不動産ST」に用いられるスキーム
・受益証券発行信託スキーム
・匿名組合出資持分スキーム
・その他のスキーム
● 受益証券発行信託スキームについて
・スキームの契約・権利関係および資金の流れ
・「不動産ST」特有の規定
・導管性要件への対応
Ⅲ. 組成の流れと実務のポイント
── 国内最多の組成実績をもつ三井物産デジタル・アセットマネジメント㈱の組成責任者が解説
●三井物産デジタル・アセットマネジメント㈱が手掛けるデジタル証券サービス「ALTERNA（オルタナ）」の概要
・コンセプト、ターゲット等
・事業開始の経緯
・過去案件の特徴（規模・立地条件・想定利回り・実際のリターン等）
・過去案件から見えてくる投資家動向
●組成の全体像と実務上の留意事項
・組成の検討開始～組成までのスケジュール全体像と注意点
・組成に係るスキーム関係者の全体像とそれぞれの対応内容
●「不動産ST」組成に係る、特有のドキュメント対応
・有価証券届出書…発行体として対応が必要な実務を解説
・信託契約書・引受契約書…「不動産ST」特有の契約書群の全体像と注意点
・PSA・ローン関連契約…「不動産ST」特有の留意すべき条項
●「不動産ST」特有の課題
・コストについて
・会計財務上の課題について…受益証券発行信託計算規則と税制改正の影響
・法定書面対応について
Ⅳ. 期中運用の全体像と実務のポイント
── オルタナ信託㈱の期中運用責任者が「不動産ST」特有の運用時のポイントを解説
● オルタナ信託㈱の概要
・AM会社の「不動産ST」参画をサポートするST特化型の信託会社
● 期中運用の全体像とポイント
・決算・配当に向けた期中運用業務のスケジュール全体像と注意点
・有価証券報告書対応等の期中開示資料作成実務
・ST終了（案件売却）時の実務上の留意事項
Ⅴ．質疑応答
※開催前に事前アンケートで質問をお伺いするほか、講義の中でも質疑の機会を設けることで理解を深めてまいります。
| 開催日時 | 2025年11月26日（水） 13:00～17:00 |
|---|---|
| 会場 | 都市センターホテル |
| 参加費 | 57,200円（１名様／消費税および地方消費税を含む） |
講師プロフィール
田椽 史也 （たえん ふみや）
TMI総合法律事務所
弁護士
2016年立教大学法学部国際ビジネス法学科卒業。18年3月慶應義塾大学法科大学院修了、同年11月最高裁判所司法研修所に入所。19年12月第一東京弁護士会登録、20年1月よりTMI総合法律事務所勤務。不動産STの多数の案件に発行体カウンセル、レンダー側カウンセル等として関与。ストラクチャリングや契約交渉、開示書類への対応、期中管理等多様な場面におけるアドバイスを行なう。専門分野は不動産ファイナンス、コーポレートファイナンス、ストラクチャードファイナンス、プロジェクトファイナンス、デリバティブ、銀行・証券、保険・信託・その他金融。
田本 英輔 （たもと えいすけ）
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
デジタル投資銀行部長
2020年3月東京大学法学部卒業。在学中の19年から㈱LayerXに参画。三井物産デジタル・アセットマネジメント㈱の立ち上げを担い、会社設立に伴い20年4月同社へ出向。発行体サイドとしてデジタル証券のスキーム検討・組成を当初からリード。23年、「ALTERNA（オルタナ）」リリースに伴い、デジタル投資銀行部を設立し現職。発行体・証券サイド両面からデジタル証券の組成に関与し、組成したデジタル証券ファンドは15を超える。
口井 雄介 （くちい ゆうすけ）
オルタナ信託株式会社
デジタル運用部長
2016年三井物産㈱入社。22年1月から三井物産デジタル・アセットマネジメント㈱に出向。アセットマネジメント部にて、デジタル証券ファンドの運用・開示業務に関与するとともに期中業務のデジタル化に従事。25年、オルタナ信託㈱設立に伴い、同社デジタル運用部長に就任。不動産証券化協会認定マスター。
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