不動産事業者のための
不動産活用の企画・提案のポイント［入門講座］

土地活用における企画提案とは、土地の潜在価値の顕在化にほかなりません。土地の潜在価値を知るためには、その土地に実際に足を運んで現地調査を行なうとともに、法的調査・市場調査・利便性・施設調査を行なったうえで、活用企画そのものの事業性を検討する必要があります。特に不動産収益の源泉たる賃料に大きく影響する容積率や建物用途、その他の土地・建物に関する規制についての知識を備えておくことは、顧客に対して、より迅速かつ円滑に企画提案をするために重要となります。
本セミナーは、土地・不動産活用の企画・提案時に必要な基本知識の習得を目的に、現地調査の業務フローから、用途選定の考え方、各種規制、建物規模を最大限確保するためのポイントについて、一級建築士・不動産コンサルタントとして多数の経験をもつ秋山英樹氏（㈱ユニ総合計画 代表取締役）から解説いただきます。
土地オーナーや家主などを顧客に抱える不動産会社の営業パーソンをはじめとした、不動産活用に携わる皆様のご参加をお勧めいたします。

13:00～17:00 ※途中休憩を挟みながら進行してまいります。

● 土地活用を取り巻く視点
・土地の価値・価格とは何か
・利用されない土地は「負動産」化
・土地に稼がせるのか、建物で稼がせるのか
・賃貸住宅ならではのメリットを活かす
・賃貸建物を建てるとなぜ相続対策になるのか
・事例で見る相続税の節税額
● 不動産開発のフローと各種調査の方法
① 計画地の法規制を調べる（用途地域→建蔽率・容積率→日影規制）
※その他規制…文教地区など特別用途地区や計画道路の有無
② 入手資料と現地の照合
③ 土地の所有者確認を行なう（共有・借地権・抵当権）
④ 既存建物を建築計画概要書で確認する
⑤ 既存建物の入居者を確認する
⑥ 現地調査を行なう（敷地境界の確認→道路幅員→計画地の高低→近隣の状況）
● 土地活用のいろいろ
・土地活用はどうするのか
・土地・建物を売る場合の注意点
・土地を貸す場合の注意点
・建て替えする場合の注意点
・建てて貸す場合の留意点
● 不動産投資の基本指標の考え方
・不動産評価の3つの方法
・投資利回りのいろいろ
・DCF法による不動産価格
・不動産のリスクプレミアムと割引率
・IRRの考え方による投資利回り
・レバレッジの活用とは

● 建物の面積の考え方
・都市計画で決められた規制（建ぺい率・容積率・道路幅員）
・建物面積のいろいろ（延べ面積・容積対象床面積・専有床面積・施工床面積）
● 建築可能面積は容積率や道路幅だけでは決まらない
・建築可能床面積に関わる要素（日影規制・高さ制限・採光規定・地域の条例）
・天空率により斜線制限緩和指定容積率を超えることもある
・基準容積率を超えることもある
・どこを買収するのが一番効率的か

● 提案建物の用途を考える
・都市計画による用途規制（従前用途が法適合しているとは限らない）
・建物の用途規制や面積・近隣状況から提案する
● 提案書はイラスト風で分かりやすく
・開発手法から成立可能施設を提案する
・開発手法を比較する
・開発の方向性と課題を示す
・事業の仕組みが分かりやすい提案書づくり

● 連担建築物設計制度の利用
・連担建築物設計制度の概要
・連担建築物設計制度をどう活用するか
● コンバージョンによる利活用
・コンバージョンのいろいろ
・必要不可欠の条件とは（用途地域制限）
・マンション・シェアハウスにする際の留意点
・オフィス・店舗にする際の留意点
・オフィスビルをコンバージョンする場合のフローチャート
・定期借地権の3つの方式
・地主にとっての定期借地権の損得勘定
・分譲マンションの現状、ストック数
・旧耐震マンションの現状
・マンション建て替えの実績
・「分譲マンションなら定借マンション」の理由
● 定期借地権を活用する
・容積制限を緩和する諸制度
・特例容積率適用地区
・アメリカでの空中権売買
・アメリカでの空中権売買事例
・空中権売買の売買価格はどう決まる
・空中権はどう担保する

●用地取得時において、検討すべき内容がよく分かった（デベロッパー）
●内容が幅広く、自分の知識が足りない箇所を把握することができた（デベロッパー）
●コンバージョンや空中権売買など、今後の土地活用を考えるうえで役立つ内容が多かった（総合不動産）
●土地・建物の規制についての理解を深めることができ、大変有意義な時間だった（信託銀行）

綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099