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オペレーショナルアセットのなかでも特にAM手法が独特なヘルスケア施設を、
いかに事業評価してリスク分析し、投資判断していくのか？

ヘルスケアREITの相次ぐ上場で、今最も注目される投資対象
ヘルスケア施設［高齢者住宅・病院］の
投資リスク・事業評価とAM手法

医療法人の事務長、社会福祉法人での施設長を務め、
大手介護事業会社で特定施設（介護付有料老人ホーム）の開発を担当し、
金融機関でヘルスケア施設の不動産流動化も手掛けた実務家が語る！

ご案内
　ヘルケアREITが2本上場し、株価は好調に上昇を続けています。3本目も上場間近と言われており、高齢者住宅・施設への投資熱が高まってきました。加えて、J-REITが病院に投資する際のガイドラインも国交省での取りまとめが最終局面に入っており、投資対象としてのヘルスケア施設が俄然注目されています。J-REITに限らず、シンガポールREITや外資系ファンド、国内投資家による取得合戦で、ヘルスケア施設のキャップレートが賃貸マンションよりも低いケースもあるなど「ヘルスケアバブル」の声も聞かれはじめました。しかしながら、オペレーショナルアセットのなかでも特にヘルスケア施設はAM（アセットマネジメント）手法が独特で、その投資リスクや事業評価にいかに取り組めばよいのかが大きな課題です。
　本セミナーでは、ヘルスケアアセットの投資ならびに事業に関する正しい評価手法やリスク分析、そのヘッジ手法やAMのあり方等について学んでまいります。講師には、医療法人の事務長を務めて社会福祉法人の新規設立等に携わり、かつ金融機関にてヘルスケアアセットのストラクチャードファイナンスや不動産流動化も手掛け、オペレーターと金融の両面に精通した実務家をお招きいたします。
　ヘルスケア施設の資金調達および投融資に関心をお持ちの事業者ならびに投資ファンド・金融関連の皆様のご参加を強くお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00 （15時前後に15分間のコーヒーブレイクを挟みます）

 Ⅰ. ヘルスケアREIT上場のインパクト
● 2つの上場REIT（日本ヘルスケア投資法人、ヘルスケア＆メディカルケア投資法人）の
　 投資戦略の違い
● ジャパン・シニアリビング（ケネディクス＋新生銀行等）の上場も間近
● 外資系ファンドによる国内物件の取得ならびに海外ヘルスケア施設の投資も活発化
● ヘルスケアREITの外部成長と課題

Ⅱ. ヘルスケア施設のマーケット環境
● 高齢者住宅・施設（有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、等）
● 病院の投資環境（国交省のガイドラインにみる注目点）

Ⅲ. 高齢者住宅・施設のリスク分析
● アセットタイプ別（価格帯、自立型、要介護型）のリスク分析
● ビジネスモデル別（入居一時金の有無、事業主体の特性）のリスク分析

Ⅳ. 高齢者住宅・施設のバリュエーション手法
● デューデリジェンスのポイント（ビジネスDD、財務DD）
● オペレーターの事業評価手法
● 不動産としてのバリュエーション手法
● キャッシュフロー分析とGOPの算定手法
　・ トラックレコードおよびプロジェクション分析による
　　 オペレーターのキャッシュフロー生成能力の判断
　・ 将来キャッシュフローの毀損要因分析
● 賃料負担力分析とアセットタイプおよびビジネスモデル別の数値指標

Ⅴ. マスターリース契約のドキュメンテーション手法
● ファイナンシャルコベナンツによるリスクヘッジ
● モニタリング、ステップイン、キックアウト、リプレイス条項
● 入居一時金のバックアップリザーブの設定

Ⅵ. アセットマネジメント（AM）の実務
● 月次管理の実務とマンスリーレポートの必要項目
● コベナンツヒットによるオペレーターとの交渉手法

Ⅶ. 開発型に取り組む際の実務とポイント
● マーケット調査とオペレーターのリーシング能力の見極め
● 行政ヒアリングによる許認可状況の確認
● エリアの所得層とプライシングのマッチングを確認

Ⅷ. ヘルスケアアセットの「目利き」のポイント
● 現地実査とオペレーターインタビューが重要
● オペレーションの差別化と競合優位性の判断
● 投資適格性の判断とレピュテーションリスク

Ⅸ. 質疑応答

開催日時 2015年6月18日（木）　13:00～17:00
会場 東京ガーデンパレス
東京都文京区湯島1-7-5　TEL 03-3813-6211
※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費 41,040円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 3,040円含む）
●同一申込書にて２名以上参加の場合は
38,880円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 2,880円含む）
※テキスト・コーヒー代を含む。
▼内容に関するお問合せは
綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

細見 真司（ほそみ・しんじ）
デロイト トーマツ ファイナンシャルアドバイザリー合同会社
ライフサイエンス＆ヘルスケア　アドバイザー
医療法人にて事務長、社会福祉法人にてケアハウス（100室）の施設長を務め、法人の地域包括ケアに関わる新規事業の展開、社会福祉法人の新規設立等のプロジェクトを推進。
2003年より国内独立系のコンサルティング会社の医療事業部にて、医療法人・介護事業者向けの事業再編、全国事業展開等の支援、他業種からのヘルスケアビジネスの新規参入支援、地方銀行のヘルスケア部署の立ち上げ支援等のコンサルティングを行なう。その後、大手介護事業会社の新規施設開設のプロジェクトリーダーとして、全国25か所の特定施設（介護付有料老人ホーム）の開発を推進する。
06年新生銀行に入行し、不動産ファイナンス部にてヘルスケアアセットのストラクチャードファイナンス、バリュエーション、キャッシュフロー分析の手法をプロダクトする。日本の銀行として初の有料老人ホームの不動産流動化を行ない、その後、約20件のＳＰＣに対しノンリコースローンを提供する。国内・海外の投資家や医療・介護事業者とのリレーションを構築し、10年にはヘルスケアファイナンス部を創設してヘルスケアセクター向けのアセットファイナンス、コーポレートファイナンスを推進し、J-REITでのヘルスケアREIT立ち上げに参画する。
14年より、デロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリー㈱にて執務を開始し、ヘルスケアアセットの証券化アドバイザリー、ヘルスケアセクター向けの新規事業化支援、資金調達支援、Ｍ＆Ａ支援、アジア進出支援、事業再編、事業再生等の活動を行なっている。
公益社団法人 日本医業経営コンサルタント協会 認定登録　医業経営コンサルタント

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