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好評発売中!
オフィス・商業ビル等の事務所や店舗の賃料改定において、
テナント側の減額請求が続く一方、オーナー側からの増額交渉の動きも活発化。
賃貸人と賃借人という信頼関係が不可欠ななか、
様々なケースに対して鑑定理論と実践を踏まえ、
具体的な継続賃料の簡易算定シミュレーションソフト付きで徹底開示!

賃貸不動産の[賃料改定]算定実務資料集
――継続賃料交渉のための鑑定理論と実践

[付録CD-ROM]継続賃料簡易算定シミュレーションソフト

●A4判/縦型/106頁●定価:本体60,000円+税●2013年8月23日発刊

賃料改定時の継続賃料はどのように算定すべきか?
鑑定理論と実践を踏まえ、相手方が提示した賃料請求は適切か、
またはどういう考え方で、どの程度の継続賃料を提示すべきか、
賃料改定に関するポイントを体系的に整理!

【本書の特徴】
特徴1 事務所・店舗ビルなどの賃料減額・増額請求を踏まえ、
改定交渉の事前準備と相互利益・信頼を得るための方向性を示唆
特徴2 賃料改定に伴う現状把握と具体的な考え方のもと、
不動産鑑定評価に基づく継続賃料算定手法を一挙公開
特徴3 賃料改定交渉の急所に直結する、
継続賃料の簡易算定方法を付録「シミュレーションソフト」で解明

【発刊の狙い】

 昨今の株価やJリートの好調さを反映し、不動産市場が活発化してきました。テナント側の賃料減額請求が続く一方、オーナー側からの賃料増額交渉を前提とした動きも散見されています。
 こうした状況に直面する企業の担当者(借主、貸主とも)は、すでにある一定の法律論や方法論は熟知しており、賃料改定時の継続賃料という経済的側面が最大の関心事項になっているのは周知の事実です。さらに企業の代理人となる弁護士にとっては、相手方との交渉を進めていくなかで、また依頼人からの案件受託に際して、継続賃料をどういう考えのもと、どう算定したらよいのかという部分は重要なポイントになっています。
 そこで本書では、「賃料改定の基本と現状把握」や「賃料改定交渉術」はもとより、「不動産鑑定評価に基づく継続賃料算定手法」をベースに「継続賃料の簡易算定」までを掲載。著者の鑑定理論と経験則による実践を踏まえながら、様々なケースに対応すべく、どう対処するか、どこまで妥協するかという急所を網羅した実務資料として、関連事業者の皆様にご購読をお薦めいたします。


[著者]成田隆一

(株)フローク・アドバイザリー 代表取締役社長/不動産鑑定士/再開発プランナー
国土交通省出向を含め、みずほ信託銀行(株)に在職し、不動産仲介、鑑定、コンサルティング業務等に従事した後、プライスウォーターハウスクーパース(株)に参加。バルクセール、事業再編、企業再生、不動産評価、評価レビュー等のアドバイザリー業務を行う。その後、米系大手投資ファンドのエートスジャパンLLCに移籍し、バリュエーション(評価)業務を中心に約3,000億円の不動産・債権・企業投資に関与。2007年(株)フローク・アドバイザリー設立、代表取締役社長に就任。その他、税理士、会計士、建築士のパートナーとともに、企業オーナー・不動産オーナー向けのコンサルティングに強みをもつトキワユナイテッドパートナーズLLPを設立。累計7,500件超の不動産評価、評価レビュー実績、600億円超の不動産投資コンサルティング実績を誇る。複数の上場企業の不動産担当顧問、大手J-REIT投資委員会アドバイザー等を現任、歴任。東京地裁鑑定委員(借地非訟事件担当)を務めるほか、日本初の立退料の具体的算定手法についての書籍を執筆するなど借地借家分野にも精通。企業、不動産オーナー、企業経営者からの所有不動産、不動産投資での相談を多く受け、問題解決に当たっているほか、不動産・金融部門のプロフェッショナルからの相談が多いのも特徴。




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[編集内容]

序編 賃料改定と本書活用との関係性
1. 賃料改定問題の時代的背景
2. 本書で学べること、本書の活用について


第1編 賃料改定の基本及び実情と交渉方法
1. 賃料改定の基本的考え方及び実情

  (1)賃料改定の実情(近年の3大特徴)
    @捉えにくくなった賃貸マーケット
    A唐突な例も目立つ交渉開始及び賃料改定のドライ化、先鋭化
    B賃貸人・賃借人の情報格差の縮小、情報の氾濫
  (2)賃料改定の基本的な考え方
    @賃料改定には常日頃からの準備が大切
    A賃料改定交渉が起こりやすいタイミング
2. 賃料改定交渉の前段階の準備過程の流れ
 (1)現状把握(5ステップ)
    @賃料のあたりをつける
    A相手方の分析、相手方提案の分析
    Bキャッシュフロー分析
    C契約条項分析
    D勝算分析
  (2)交渉スタンスの決定
  (3)交渉のための準備と確認しておくべき事項

第2編 賃料改定のための現状把握の具体的な考え方と手法
1. 継続賃料のあたりをつける

  (1)自らあたりをつける
    @市場賃料(新規賃料)の調査
    A市場賃料水準、現賃料水準及び相手方(当方)の要求水準との
     関係性並びに位置関係の把握
    B市場賃料を踏まえての継続賃料水準の検討
  (2)鑑定評価等の活用
2. 相手方の分析、相手方提案の分析
  (1)相手方の分析
  (2)相手方提案の分析
  (3)相手方の鑑定評価書の分析
3. 賃料設定ラインの策定(譲れないラインを決める)
  (1)キャッシュフロー分析による賃料設定ライン
    @なぜこのアプローチが必要なのか
    A具体的な賃料設定ラインの作成方法
  (2)価格への影響分析による賃料設定ライン
    @なぜこのアプローチが必要なのか
    A具体的な賃料設定ラインの作成方法
  (3)相場、勝算からみた賃料設定ライン
    @なぜこのアプローチが必要なのか
    A具体的な賃料設定ラインの作成方法
  (4)賃料設定ラインの策定
4. 具体的な交渉方法の決定と交渉の工夫例
  (1)交渉スタンス・ストーリーの決定方法
  (2)即時に妥結できる例
  (3)交渉のための具体的な準備、根拠・エビデンスづくり
5. 賢く賃上げ、賃下げするための今後の対策
  (1)定期借家契約の活用
  (2)フリーレント、段階賃料の活用
6. まとめ

第3編 賃料改定における不動産鑑定評価の基礎知識
1. 不動産鑑定評価における賃料評価とは

  (1)賃料の種類
    @新規賃料と継続賃料
    A支払賃料と実質賃料
    B鑑定評価における管理費、共益費の扱い
    C鑑定評価における一時金の扱い
2. 新規賃料の算定手法
  (1)新規賃料を求める主要な3手法とは
  (2)積算法
    @積算法とは
    A積算法計算例
    B積算法の特徴
  (3)賃貸事例比較法
    @賃貸事例比較法とは
    A賃貸事例比較法の特徴
  (4)収益分析法
    @収益分析法とは
    A収益分析法の特徴
  (5)各方式により算定した新規賃料の調整と留意点

第4編 賃料改定根拠としての不動産鑑定評価手法に基づく継続賃料算定手法
1. 不動産鑑定評価における継続賃料の意義と特徴
2. 不動産鑑定評価における継続賃料の具体的手法

  (1)主要な4手法とは
  (2)差額配分法
    @差額配分法とは
    A差額配分法計算例
    B差額配分法の特徴
  (3)利回り法
    @利回り法とは
    A利回り法計算例
    B利回り法の特徴
  (4)スライド法
    @スライド法とは
    Aスライド法計算例
    Bスライド法の特徴
  (5)賃貸事例比較法
    @賃貸事例比較法とは
    A賃貸事例比較法の特徴
  (6)各方式により算定した試算賃料の調整と留意点
  (7)相当賃料と継続賃料
  (8)当事者事情分析
  (9)従前合意時点

第5編 継続賃料の簡易算定
1. 実践的な継続賃料の簡易算定方法
2. 付録「継続賃料簡易算定シミュレーションソフト」の構成
3. 差額配分法による算定アプローチ

  (1)(A)元本価格=基礎価格の査定
    @元本価格=基礎価格(価格時点)の査定
    A元本価格=基礎価格(現行賃料合意時点、従前合意時点)の査定
  (2)(B)正常賃料=新規賃料の査定
    @積算賃料
    A比準賃料
    B正常賃料=新規賃料の決定
  (3)(C)差額配分法による継続賃料の査定
    @実際実質賃料の査定
    A正常実質賃料の査定
    B差額配分法による継続賃料の試算
4. 利回り法による算定アプローチ
  (1)基礎価格(従前合意時点)の査定
  (2)継続賃料利回りの査定
    @必要諸経費等(従前合意時点)及び純賃料(従前合意時点)の査定
    A継続賃料利回りの査定
  (3)利回り法による継続賃料の試算
5. スライド法による算定アプローチ
  (1)純賃料からの査定(詳細)(利回り法を適用しているケース
    @純賃料(従前合意時点)の査定
    A変動率の査定
    B必要諸経費等(価格時点)
    C利回り法による継続賃料の試算(純賃料からの査定、詳細)
  (2)実質賃料からの査定(簡易)(利回り法を適用していないケース
  (3)スライド法による継続賃料の決定
6. 継続賃料簡易算定結果概要

第6編 関連資料
1. 近隣類似の賃料等を示す資料

  (1)賃料相場関連
  (2)賃貸事例検索関連
2. 不動産価格の変動を示す資料
  (1)土地価格関連
  (2)建物価格関連
3. 経済状況の変動を示す資料
4. 借地借家法抜粋

[付録CD-ROM]
継続賃料簡易算定シミュレーションソフト

(A)元本価格=基礎価格の査定
(B)正常賃料=新規賃料の査定
(C)差額配分法による継続賃料の査定
(D)利回り法による継続賃料の査定
(E)スライド法による継続賃料の査定
その他参考シート


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