| 序章 不動産再開発・建替えを円滑に進めるには 第1章 建物明渡請求における法的解釈
1. 建物の意義 （1）はじめに （2）問題の所在 （3）建物の一部にも借地借家法が適用されるか （4）まとめ 2. 契約期間 （1）問題の所在 （2）契約期間における民法と借地借家法との差異 3. 建物賃貸借契約の終了原因 （1）問題の所在 （2）期間満了による終了 （3）解約の申入れによる終了 （4）契約の解除による終了 （5）建物の滅失 （6）破産 （7）当事者の死亡 4. 法定更新 （1）問題の所在 5. 解約の申入れ （1）期間の定めがない建物賃貸借契約の解約の申入れ （2）期間の定めがある建物賃貸借契約における期間内解約の特約は有効か 6. 正当事由の具備 （1）問題の所在 （2）「建物の使用を必要とする事情」が主たる要素であること （3）「賃貸借に関する従前の経緯」 （4）「建物の利用状況」 （5）「建物の現況」 （6）「立退料等の提供」 （7）まとめ 7. 定期建物賃貸借契約 （1）問題の所在 （2）立法の経緯 （3）普通建物賃貸借契約との相違点 Ａ）契約の更新がなされない Ｂ）期間制限がない Ｃ）賃料改定の特約を定めることができる （4）要件 Ａ）書面による契約締結が必要となる Ｂ）事前に書面を交付して説明を行うことが必要となる （5）終了通知 （6）定期建物賃貸借契約への切替えが制限される場合 8. 一時使用目的 （1）問題の所在 （2）「一時使用のために」 （3）一時使用のための建物賃貸借であることが明らかな場合 （4）効果等 （5）まとめ 9. 建物明渡請求権の行使における制限 （1）立法趣旨 （2）成立要件 （3）建物明渡交渉は「法律事件に関する法律事務」に該当する （4）弁護士法第72条違反の効果 Ａ）民事上の効果 Ｂ）刑罰 （5）まとめ 10. 建物明渡請求にかかる法的手段 （1）はじめに （2）裁判所の関与がある制度 Ａ）調停手続 Ｂ）仮処分手続 Ｃ）明渡請求訴訟 Ｄ）起訴前和解手続（即決和解） （3）裁判所の関与がない制度 （4）各制度の比較 第2章 建物明渡交渉における留意点
1. 総論〜建物明渡交渉の非容易性〜 （1）はじめに （2）法的制約の存在 （3）立退料の算定の非容易性 （4）移転先確保の非容易性 （5）不当な立退料の請求 （6）まとめ 2. 建物明渡交渉を進める際の準備、事前手段 （1）建物明渡計画の策定における留意点 Ａ）正当事由、建物の明渡しを求める理由の構築 Ｂ）スケジュールの策定 ・確定事項（全テナントへの告知日/任意交渉期間/訴訟等期間/ 予備期間/建物全体の明渡完了日） ・留意事項（各建物賃貸借契約における更新拒絶の通知期間を確認する/ 期間の定めがない普通建物賃貸借契約の取扱い/各賃貸借契約に おける借地借家法の適用の有無の確認/定期建物賃貸借契約、 借地借家法が適用されない契約の場合に各テナントが退去 するのか否かの見込みを確認する） ・建物明渡計画の策定 ・再開発計画、建替え工期との摺合せ Ｃ）明渡条件の設定 ・立退料の算定（移転に伴う実費等/借家権価格/移転先の内装費等/ 什器備品の費用/営業補償/税金/再開発利益/解雇予告手当相当分の 人件費/運転資金） ・再入居の可否 ・明渡合意後から建物明渡しまでの賃料等の取扱い ・フリーレントの有無 ・原状回復義務免除の程度 ・移転先のあっせんの有無 Ｄ）予算 ・住居の場合 ・事務所の場合 ・店舗の場合 （2）建物明渡交渉開始の5年以上前から行えること Ａ）明渡交渉の難航が予想されるテナントには賃貸しないこと Ｂ）月額賃料の増額請求 Ｃ）定期建物賃貸借契約への切替え Ｄ）更新条項の変更 (5）反社対応条項（反社会的勢力排除条項）の導入 （3）建物明渡交渉1年前に行えること Ａ）賃料未払いを理由とする建物賃貸借契約の解除 Ｂ）無断転貸を理由とする建物賃貸借契約の解除 Ｃ）用法遵守義務の違反を理由とする建物賃貸借契約の解除 （4）移転先の確保とテナントの情報収集 Ａ）移転先の確保 Ｂ）テナントの情報収集 3. 建物明渡交渉における留意点 （1）更新拒絶の通知を送付する際の留意点 （2）明渡交渉は個別交渉か、団体交渉か、説明会開催の有無 （3）建物明渡交渉の交渉時間、担当者の人数等 （4）建物明渡交渉における態度、対応方法 （5）建物明渡理由を説明する際の留意点 （6）建物明渡交渉にて詰める内容 Ａ）はじめに Ｂ）建物賃貸借契約の合意解約日 Ｃ）建物の明渡期限及びその猶予期間 Ｄ）賃料相当損害金の取扱い、フリーレントの有無 Ｅ）立退料の支払方法 Ｆ）敷金、保証金の返還及びその返還時期 Ｇ）再入居の可否 Ｈ）明渡期限後から明渡完了までの使用損害金 Ｉ）原状回復義務の免除及びその程度 Ｊ）残置物の所有権放棄条項等 Ｋ）守秘条項 （7）明渡条件を伝える際の留意点 （8）立退料を提示する際の留意点 （9）明渡条件に難色を示すテナントへの対応方法 （10）譲歩案を提示する際の留意点 （11）相手方から対案を引き出す （12）移転先あっせんの際の留意点（高齢者対応を含む） （13）フリーレントの提案における留意点 （14）原状回復義務免除の際の留意点 （15）明渡しに応じるテナントから合意する （16）明渡交渉の際の必要書類 Ａ）はじめに Ｂ）建物賃貸借契約の終了通知書 Ｃ）建物明渡合意書 Ｄ）明渡完了届兼所有権放棄書 （17）無理はしない〜明渡請求訴訟を念頭に交渉する〜 （18）テナントに対し嫌がらせと受け取られる恐れのあることは 絶対にしない （19）建物明渡しを確実にする方法 （20）非を追及された場合の対応方法 〜譲歩する場合とそうでない場合の見極め〜 （21）弁護士に委任する見極め、タイミング 4. タイプ別の明渡交渉における留意点 （1）住居の場合 （2）事務所の場合 （3）店舗の場合 （4）その他の用途 Ａ）医院、歯科医院等の場合 Ｂ）学習塾 第3章 参考判例、裁判例等
必要書類 1.賃貸借契約終了通知（内容証明） 2.建物賃貸借契約終了通知 3.建物明渡合意書 4.明渡完了届・所有権放棄書 5.賃料未払いによる解除通知書 6.無断転貸、用法遵守義務違反による解除通知書 7.明渡合意書 【執筆】 田中利生 齋藤総合法律事務所 弁護士 |