| 序章 商業施設・ショッピングセンターにおける 法的リスクマネジメントの必要性 第1章 テナント契約の法的性格 1 借地借家法の適用を受ける場合と民法の適用を受ける場合の違い （1）借地借家法（借家法）が制定された理由 （2）借地借家法と民法の異同 （3）「正当事由」の判断要素 （4）借家契約の解除権の制限 （5）まとめ 2 借地借家法の適用があるテナント契約、 適用がないテナント契約の峻別基準 （1）建物の一部についての賃貸借 （2）借地借家法と民法の峻別基準 第2章 テナント契約の法的留意点 1 原状回復義務特約 （1）リスク要因 （2）リスクを未然に防ぐための具体的条項の定め方 2 テナントのリニューアル協力義務特約（区画変更や区画縮小を含む） （1）リスク要因 （2）リスクを未然に防ぐための「リニューアル協力特約」 （3）リニューアル協力特約の効果 （4）リスクを未然に防ぐポイント 3 中途解約金特約 （1）問題の所在 （2）残存期間の賃料相当額を支払う旨の中途解約金特約の限界、効果 （3）保証金の返還を免除する旨の中途解約特約の効果 （4）中途解約金特約と損害賠償金特約の連動性確保 4 テナントが金銭請求をしない旨の特約 （1）問題の所在 （2）立退料放棄特約の効果 （3）造作買取請求権放棄特約の効果 （4）費用償還請求の放棄特約の効果 5 約定使用損害金特約 （1）約定使用損害金特約の趣旨 （2）約定使用損害金特約の問題の所在 （3）約定使用損害金特約の効果 6 賃料改定特約 （1）問題の所在―借地借家法第32 条の賃料増減請求権の法的意味 （2）賃料改定特約の効力 （3）改定特約が無効となった場合の効果 第3章 定期借家契約の法的留意点 1 定期借家制度創設の背景 2 定期借家制度がもつ意味 （1）定期借家制度の最大の特徴 （2）定期借家制度がデベロッパーにもたらす効用 3 定期借家契約の法的留意点 （1）賃貸人の説明義務・書面交付義務 （2）賃料改定特約の効力 （3）中途解約特約の効果 （4）契約期間の短期の制限がないこと 4 既存の普通借家契約から定期借家契約への切替え （1）既存契約から定期借家契約への切替え特約の効力 （2）定期借家へ切り替えるための条件 （3）切替え交渉の方法 （4）定期借家と再契約の特約の効力 第4章 商業施設・SCのテナント契約の ケース別トラブル対処法 1 契約締結の際のデベロッパーの説明義務とその効果 （1）売上げの見込みについてデベロッパーが言及した場合 （2）デベロッパーが行なった施設コンセプトについての説明の拘束力 2 テナントに対する退店請求の可否 （1）収益悪化テナントに対する退店請求の可否 （2）デベロッパー側の経営不振を理由にした退店請求の可否 （3）耐震補強工事を理由にした退店請求の可否 3 共益費をめぐるトラブル （1）リスク防止策としての共益費明確化のルール （2）テナントの占有面積に比例して共益費を振り分けることの法的妥当性 4 賃料未払いへの対応策 （1）敷金の差し入れ （2）人的・物的担保 （3）未払い実績の積み重ね （4）合意解約の交渉 5 テナントの倒産に対するデベロッパーの法的対応策 （1）テナントの倒産の態様 （2）デベロッパーの契約解除の可否 （3）デベロッパーの法的対応策 参考判例1〜17 事案の概要／判決の要旨／コメント 参考資料 借地借家法（抜粋）／民法（抜粋） |