| 第I章 プロパティマネジメントの発想 1. 不動産投資熱とともに 2. 賃料を下げないためには、「物件の価値」を上げるしかない 3. 収益の悪い物件を購入し再生するのが、不動産投資の醍醐味 4. 「現場」を知っている人が一番ノウハウがあるはず 第II章 収益改善・リニューアル企画の基礎的作業 1. 物件の評価 ○一番大事なことは正しく物件を評価できること ○「物件評価表」の使い方 2. 賃料査定 ○賃料査定は「企画力」の裏返し ○業界の倫理が問われる賃料査定 ○5種類の「賃料」とは？ ○「コンペア式賃料査定表」の使い方 ○業者ヒアリングの手法 ○間取り集 ○家族類型別のシェア及びそれぞれの支払可能賃料の分布 ○間取り別の賃料分布 ○間取り別の平均空室期間 3. エリア・マーケティング・リサーチ／市場調査の手法 ○何をするにもまずは市場調査しかない ○「市場調査＆企画提案書」の作り方 ○「適当」に作られている既存物件 ○エリア・マーケティング・リサーチの具体的手法 ○「物件調査票（空室チェックリスト）」の使い方 ○調査結果の分析の仕方 ○「需給ギャップ」に注目する ○企画の「ロジック」が重要 第III章 収益改善・リニューアル企画の実務 １．リニューアル企画の進め方 ○一番効果的な収益改善はやはり抜本的なリニューアル ○リニューアル企画は新築企画より難しい ○空室対策提案の項目（ハード・ソフト面） ○収支から判断する ○現状よりアップした賃料で考える ○単年度収支ではなく、中長期収支で提案 ○原状維持（As is）とリニューアル後との収支比較（10年平均） 2. 企画立案 ○企画の5つのポイントと「新たな付加価値／差別化」 ○入居者の視点から考える ○間取りは重要、こだわるべき。 ○「外観」「間取り」の企画成功事例 ○入居者はどこに反応するのか？ ○デザインというセンスの使い方、設計士との付き合い方 ○最大公約数を目指すか、“トンガ”る企画か？ ○セキュリティには関心が高い 3. 入居者がいる場合の進め方 ○入居者がいる場合のハードル ○リニューアルにあたって、まずすることとは？ ○明け渡しを前提とした家賃滞納者への対応例 ○契約違反者に対する契約解除 ○訴訟手続き ○現入居者（優良借家人）への対応 ○立ち退き交渉 ○立ち退き交渉の実務 ○実行フローチャート／スケジューリング 4. 立ち退き交渉の実態と進め方 ○立ち退き交渉の実態と進め方 ○立ち退き料の相場 ○「現入居者ヒアリングシート（基礎データ）」の使い方 第IV章 企画事例から解説 1. リニューアル企画事例 ○間取り変更（1）〜（17） ○外観変更の実例（1）〜（3） 2. 新築企画事例 ○間取り企画（1）〜（3） ○外観企画 第V章 空室対策の技術 1. 空室対策の実務 ○空室対策4つのポイント ○まず賃料が間違っている ○的確な市況情報を得ること ○「仲介営業マン」に頼っていいのか？ ○空室管理もちゃんとしていますか？ ○募集案内図面に工夫していますか？ ○Webへの対応･･･物件は入居者が決めている ○解約率を下げる技術 ○入替えがあるたびに収益は悪化する ○入居者サービスの一考 2. 良い企画を考えよう ○一番安い企画は「物件名の変更」 ○新しい貸し方 ○コンセプト・アパートメントという発想 ○「安くて良いもの」を造ろう 第VI章 投資分析の基礎知識 1．投資指標の基礎知識 ○はじめに ○投資指標とは ○「投資指標」はリスクを見極めるためにある！ ○DCF分析の基礎知識 ○DCF分析の欠点 ○DCF分析に学ぶべき点 ○「リニューアル企画分析表」の使い方 2. 中古物件を購入するとき ○「藤澤式」中古物件の購入価格の求め方 |