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不動産新時代のPM実務担当者に贈る！業務用物件管理業務マニュアル集成 米国実務に学ぶ 米国事業用不動産管理業務マニュアル・実例書式集例集 プロパティマネジメントマニュアル THE US-JAPAN PROPERTY MANAGEMENT MANUAL |
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不動産収益・資産価値向上のために「土地の所有から活用」へと転換、 そして今や「活用の効率」が追求される時代に。 こうした時代に不動産の管理・運営業務を担うプロパティマネジメントはさらに重要なビジネススキルとなる。 プロパティマネジャーの真の業務とは何か。 先進国米国で日常的に活用されるプロパティマネジメント業務マニュアルをついに日本初公開。 ＰＭ業務提案マネジメントプランのあり方、月間業務報告の実務、各種書式の活用などの具体業務内容、 マネジャーの年間業務スケジュール、オーナー・テナント・外部業者とのコミュニケーション方法など、 プロパティマネジメント業務ノウハウを全公開。
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・不動産の運営管理業務のすべてが分かります。 ・米国業務用不動産管理現場にて日常的に活用されるマニュアルを翻訳、初公開 ・日本が何を学ぶのか、「学ぶべきポイント」「役に立つポイント」「注意すべきポイント」を解説。 翻訳本の枠を超えた実務書です。 資料提供 INVESTMENT DEVELOPMENT SERVICES, INC.（以下ＩＤＳ社） 翻訳・執筆 ＩＤＳ社 ディレクター 奥田 サム 貞沖 監修・執筆 林 弘明／ＰＭマニュアル出版監修委員会 不動産価値の向上を図るための不動産経営・運営管理業務を行うプロパティマネジメントは、所有から活用への必然性、不動産の金融化の進行がなされるなか、不動産事業分野で重要なビジネススキルとなりました。プロパティマネジメント実務をより深層に把握するため、米国・ロサンゼルスに本社のある業務用不動産管理・運営会社INVESTMENT DEVELOPMENT SERVICES, INC. (以下，ＩＤＳ社)によって、日常的に活用しているプロパティマネジメント業務マニュアル「GRAY BOOK」(ＩＤＳ社通称「グレー・ブック」)翻訳が実現し、ここの初公開することになりました。 契約社会の米国では、定期借家権制度の下での貸主、借主双方の賃貸契約の遵守が第一に求められます。プロパティマネジャーはこうした契約条件を十分把握して実務を遂行していくために、管理実務と実施計画の業務マニュアルが必要不可欠です。そして、人（入居者）、金（賃料・経費）、物（建物・設備）のすべての側面に対応できる日常業務のシステム化もなされており、わが国の管理現場では多く学ぶことがあります。 本書は、そのＩＤＳ社の実践を通じてシステム化の流れ、業務の詳細、契約や管理面で必要な実用書式などのすべてを開示します。また単なる翻訳本とせず、わが国で不動産実務の実践者により構成された、マニュアル監修委員によって、学ぶべきポイント、役に立つポイント、注意すべきポイントを解説した実践書となっております。 不動産関連事業社必携のマニュアルとしてご案内申し上げます。 |
| 上巻 | |
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序 章 米国流プロパティマネジメントの必要性と有益性（執筆 林 弘明） 第１章 日米不動産市場の現状と課題（執筆 奥田 サム 貞沖） 第２章 日米のプロパティマネジメント業務の比較（執筆 奥田 サム 貞沖） 第１節 米国の不動産管理・運営業務の形態 第２節 不動産業界の報酬システム 第３節 日本におけるプロパティ・マネージメント(ＰＭ)業務 第３章 米国プロパティマネジメント業務の基本 ＩＤＳ社プロパティマネジメント業務マニュアル「グレーブック」翻訳（以下翻訳・執筆 奥田 サム 貞沖） 第１節 ＩＤＳ社と業務マニュアル（翻訳） グレーブックの定義／ＩＤＳ社の企業理念／ＩＤＳ社の主要業務／基本用語・解説／プロパティマネジメントとしての業務／主要役職の定義と概要／アセットマネジャー／プロパティマネジャー／ファシリティマネジャー 第２節 プロパティマネジメント業務−１ 新規物件の管理開始／年間ベースでの業務概要／定期ベースでの業務概要／管理・運営契約書の解約に際して／オフィス・テナント満足調査書／物件管理監査書／年間予算案の作成手順・ガイドライン／月間の業務 締め切りスケジュール／物件引継ぎに向けた準備会議／緊急ファイルの作成規準とその手順／物件引継ぎリスト（ＰＴＬ）に関する手順／管理物件引継リスト（ＴＯＬ） 第３節 プロパティマネジメント業務−２ 業務実施項目リスト（アカウンタビリティリスト）・会議のポリシー／発注書（ＰＯ）の発注手順／業者住所録と保険関連の処理事項／テナント保険に関する規定／管理運営報告書の作成形式とその概要／月次管理・運営報告書／月次管理・運営報告書実例 第４節 プロパティマネジメント業務−３ すべてのセクションについて／回収／経費報告／マーケティング／物件・駆体／総務的事項／予算差額意見／インボイスの支払い手順／スタンプのサンプルは以下の通り／実務例インボイス（請求書：インボイス記入に関しての注意事項及び参考／新規の業者への支払い／現金授受の処理手順／ＩＤＳ会社で受け取った支払い小切手の処理に関して／レントの上限調整手続きに関して／ＣＰＩチャートに関して：ＶＳ定額調整その他％賃料調整契約／預託金の調整報告に関する手順／参考）テナントが現状回復せずに退出する／預託金（セキュリティデポジット：ＳＤＳ）報告書／固定資産税の支払い処理について／鍵の保管規定／屋根のガイドラインと処理手順／ＨＶＡＣ（空調システム）のガイドラインと処理手順／火災・生命安全保安に関する管理規定／レント回収に関する規定／レント回収の基本概念／テナントへの違反通知と強制立退き手続き（ＵＤＡ）に関する手順／３日通知書の取り扱いと処理について 第５節 プロパティマネジメント業務−４ 不動産ファイルの作成手順など／テナントとの交流プログラム・ガイドライン／物件の引き渡しリストの手順 |
| 下巻 | |
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第４章 新規管理提案書、管理運営契約書、管理運営計画書（翻訳・執筆 奥田 サム 貞沖） 第１節 マネージメントプロポーザル（ＭＰ）作成の準備 はじめに、提案に先立ってオーナーより当該物件に関しての資料を入手／次いで、当該物件の管理チームを社内で選定／こうして、管理担当者は、ＭＰ作成の準備 第２節 プロパティ・マネージメント提案書 ケース・スタディー：“ＬＡビジネス・パーク“ 新規管理業務提案書（ PROPERTY MANAGEMENT PROPOSAL ） 第３節 プロパティ・マネージメント・マーケティング契約書 契約者／契約期間／解約／資金の管理・支払い／プロパティマネジャーの義務／不動産物件・管理契約書概要 第４節 プロパティ・マネージメント・プラン（ＭＰ）の作成 ＭＰ（マネジメントプラン）の要約（サマリー）／計画の目的とオーナーの目標／物件の描写・説明／市場調査／問題の把握作業／解決に向けて／提案事項の要約／予算／マネジメントプラン作成と予算案準備のための要綱 第５節 ケース・スタディー：“ＰＣＨオフィスビル” 第５章 賃貸借（リース）・マーケティング活動 第１節 リース・マーケティング活動の準備 マーケット・データー収集／マーケット分析／建物に関するデーター／成功報酬が主体のブローカー業界 第２節 リーシング・ガイドライン マーケティング準備段階／マーケットプログラム：マクロマーケティング／入居候補者へのマーケティング／リース書類に関する手順／テナントリース契約更新に関する政策／リース契約の追加条項に関する手順／リース手数料・明細伝票／テナント・情報シート／マーケット状況レポート／対抗物件調査リスト／マーケティング・チェックリスト／入居・引越し物件検査書 第６章 物件別・ケース・スタディ 第１節 “１３８ブランド複合ビル” 第２節 “ＥＧ”ショッピングセンター 第３節 ＳＣオフィスビルディング 第７章 ＰＭ業務の総括と関連サービス 第１節 ＰＭ業務で発生する業務一覧 管理業務の総括／運営業務／管理業務／賃貸関連業務／関連業務 第２節 デュー・デリジェンス（物件精密調査） “デュー・デリジェンス”は買い取り調査・確定作業／日米のデュー・デリジェンスの相違／実例を通して見る／デュー・デリジェンスに関する関連書類資料一覧 第３節 固定資産税の減額申請・処理義務 固定資産税請求書の内訳／減税要求・手続きのプロフェッショナル／引き下げ申請（アピール）の手続き・経過について／まとめ／日本における固定資産税の減額申請 第８章 リスクマネジメント リスクの予見／リスクの回避／リスクの管理／リスクの保有／リスクの転換 第９章 実務・実例書式 PROPERTY MANAGEMENT（管理業務関連書籍） １．PROPERTY TAKE OVER LIST（物件引継リスト） ２．PROEPRTY EXIT LIST（物件引き渡しリスト） ３．TENANT SURVEY（テナント満足度調査書） ４．TENANT'S ESTOPPEL CERTIFICATE (禁反言宣誓書) ５．PROPERTY MANAGEMENT AUDIT（ＰＭ監査書） ６．PURCHASE ORDER（発注書） ７．INSURANCE CERTIFICATE（保険証書） ８．STATEMENT LETTER（月次報告書） ９．SECURITY DEPOSIT STATEMENT（預託金精算書） 10．MOVE-IN/MOVE-OUT SHEET（入・退室時検査書） 11．KEY DISTRIBUTION / LOG SHEET（鍵管理書） 12．TENANT INFORMATION SHEET（テナント情報書） 13．NOTICE OF ABANDONMENT（占有権放棄書） 14．3 DAY NOTICE TO PAY OR QUIT（３日通知書） 15．PROPERTY MANAGEMENT AND MARKETING AGREEMENT（管理運営・マーケッティング契約書） 16．INOVICE（請求書） 17．PROPERTY TAX BILL（固定資産税請求書） 18．PROPERTY TAX APPEAL APPLICATION FORM（固定資産税引き下げ申請書） 19．MONTHLY OPERATING REPORT（月次報告書） 20．LATE CHARGE STATEMENT（延滞料通知書） MARKETING（マーケッティング関連書類） １．LEASE AMENDMENT LETTER (賃貸契約書修正事項) ２．LEASE LETTER（賃貸契約書送付時の文書） ３．BROKER COMMISSION VOUCHER（仲介業者手数料支払い精算書） ４．MARKETING STATUS REPORT（マーケティング現状報告書） ５．MARKETING WORK SHEET（マーケティング作業書） ６．COMPARABLE PROPERTIES SHEET（比較対抗物件調査書） ７．MARKETING CHECK LIST（マーケティング調査リスト） ８．MARKETING PROGRAM SCHEDULE（マーケティングプログラム日程） ９．TENANT APPLICATION（入居申込書） |
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