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特集
不収益不動産をいかに蘇らせるか――
コンバージョン＆リノベーション
コストダウン、リースアップに次ぐ第三のバリューアップ注目事例
――物件の価値向上を促すコンバージョンやリニューアルが注目されている。2003年を頂点とする大型大量供給の一方で、これを迎えうつ既存物件の再収益化は規模の大小あまねく喫緊の課題だ。ここに、不動産・金融・ゼネコン等、多様なフィールドからプレイヤーが参入、各々の強みを活かした提案を行っている。そのコストはどれぐらいか？ その収益性は？ キャップレートは改善されるのか？ 物件の再収益化を目指すコンバージョンやリニューアルはこれからが本番だ。
各社の提案する収益不動産蘇生とはどのようなものか？
●オリックス・アルファ
――流通業界を知り尽くしたオリックスの商業ビル再生
築30年前後の駅前商業ビルを中心に再生。出口としてREITも意識する
●パシフィカ・コーポレーション
――米・ワシントンDCを本拠とする商業開発専門デベロッパー
都心において既存百貨店の買収を目論み、店舗の高収益化を狙う
●IDEE／R-project
――インテリア・雑貨等を扱うデザイン会社からの提案
異業種混在の自由な集合体｢R-project｣を中心に物件蘇生にデザイン面からアプローチ
●安田不動産
――リノベーションを起点に始まる“空間”賃貸の新事業スタイル
築30年以上を経たオフィスビルをSOHOマンションとして再生
●ブルースタジオ
――痛んだ既存不動産を新しい価値として変換
エンドユーザー側に立った視点で物件を再生。賃料200％アップの案件も
●住宅工房
――プロデューサーの企画実現能力が勝負
住居系が中心に、唯一無二の商品づくりで物件の競争力を回復させる
●フィット リアルエステート
――親会社の建材調達力を活かしコンバージョン事業に参入
新耐震以降のオフィスビルをマンションに転用する
●ゼクス
――企業の福利厚生施設を介護付き賃貸マンションにコンバート
投資額は1億5,000万〜2億円。新築並みの投資額で過当競争に打ち勝つ
オフィスビル・リノベーションにおけるソフト・マネジメント
定期借家契約の活用とファイナンス構築に向けて
エステートリンク 取締役COO 寺嶋 峻
グレードアップと効率化を同時追及するホテル投・収支計画の実際
リバックス建築環境計画 代表取締役 清水 博
ウィーン・ロンドン・パリにみる既存建物のリファイン・コンバージョン
東京美装興業 安蘇秀徳／草間照男
耐震改修促進法を活用した中小型オフィスビルのリノベーション手法
ABSコンサルティング シニア・テクニカル・マネージャ― 川合廣樹氏
インタビュー
コンバージョンの事業化に向けたクリティカルポイント
――事業化へのハードルは先例のないこと。マーケットニーズをどう読むか？
コンバージョンに向く建物・向かない建物
東京大学 助教授 松村秀一氏
大手ゼネコン各社はリニューアル事業をどう取り込むのか
●大林組／LCCの削減を主題に物件再生を進める
●大成建設／ビルオーナーの囲い込みを加速
●鹿島建設／キャップレートの優位性に力点を置く
特別論考
資産流動化における中間法人ストラクチャーの概要と組成方法
――ケイマンSPCは本当に必要か、有限責任中間法人とは？
三井住友銀行 投資銀行営業部 藤瀬裕司
特別レポート
J-REIT市場上場6銘柄のデータ比較評価
REITアナリスト 山崎成人
ニュース＆トピックス
フィッチ、ストラクチャードファイナンスにおける中間法人活用に関しコメントを発表／PMC、三洋電機グループと提携し企業再生ビジネスへ本格参入／フェニックス・キャピタル、｢日本リバイバルファンド｣を組成／横浜市、みなとみらい開発事業で海外SPCにも応募資格を付与／南青山1丁目団地建替えプロジェクト基本協定締結／汐留・浜離宮サイドプロジェクトが着工／日本プライムリアルティ、｢SK広島ビル｣取得／レーサムリサーチの前期連結決算、経常利益40％増／S＆P、芝アセットファイナンスのCMBS、C号社債を格上げ／日本ビルヂング協会、｢ビル実態調査のまとめ｣発表
連載
――不動産から金融の領域にまたがり活躍する執筆陣が、毎回、注目すべきトピックを紹介
●井出保夫の不動産金融レポート
ケイマンSPCと慈善信託に代わる2つの倒産隔離スキーム
―特定持分信託と有限責任中間法人
●テナントリーシングに役立つビルイン飲食チェーンリポート
九州を拠点に日本一の外食企業を目指す｢益正グループ｣
●ホテルマネジメントと投資価値創出
事業構造再編と経営の変化にみる投資価値創出
●不動産証券化のホットリーガルイッシューズ
TMKは特定資産の追加取得も認められるべき
●アメリカビル物語
家主と新GMによるテナント訪問行脚
●みずほ証券不動産市場レポートSUMMARY
日本リテールファンド投資法人 第1期決算
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