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立退き交渉を始める前に知っておきたい
「立退料交渉のストーリーづくり」と「立退料算定&減額」実務解説

< 東京地方裁判所鑑定委員が裁判までを見据えた実務を解説 >
 ■再開発や建替えに伴う事前準備と、立退料交渉の現場での注意点
 ■定期借家契約への切り替え時の留意点と、賃料改定と立退きとの関連
 ■オフィス、商業店舗、レジデンスの立退料交渉の特徴と算定ポイント
 ■どういう場合に立退料が高騰化するのか? それを防ぐ手立ては?
 ■各損失補償額(造作、動産、移転雑費、営業補償)算定の目安
 ■係争で行なわれている具体的内容と係争時の注意点を事例解説、等

ご案内
  老朽化建物の建替えや、再開発を前提とした不動産取得が活発化するなか、既存テナントの立退きが大きな課題となっています。
 立退料は、法律や明確な規定がないために根拠が不明な場合が多く、交渉時にトラブルとなりやすい項目であるだけに、「立退料はどの程度になりそうなのか」「賃貸人から提示された立退料は適切なのか」「どの程度の立退料を提示すべきなのか」「どういった項目が立退料に含まれるのか」「いかにして立退料を抑えるのか」などの場面において、具体的な根拠に基づいた検証や交渉ができるだけの実務知識が求められています。

 本セミナーは、立退料の構成要素を整理したうえで、借家権価格や損失補償額(造作補償、動産移転補償、営業補償、移転雑費補償)等の算出手法を数値や根拠を提示して解説。さらに、「立退料を抑えつつ、早期に立退きを実現するためのストーリーのつくり方」や「簡易算定を行なう際のポイント」「交渉現場や係争時の留意事項」など、豊富な事例をもとに解説いたします。

 再開発担当者はもちろん、ビルオーナーやアセットマネジャー、プロパティマネジャー、金融機関の方々のご参加をお勧めいたします。


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セミナープログラム&タイムスケジュール 

13:00〜17:00 ※15時前後に約15分間の休憩のほか、随時小休憩を挟みます。

I. 立退料算定の考え方
  1. 立退料を構成する要素
    ●立退料とは何か
    ●立退料を算定する際の立退料の概念整理
  2. 借家権の対価(借家権価格)
    ●借家権とは何か
    ●借家権の特徴
  3. 通常生ずる損失補償
    ●通常生ずる損失補償とは何か
    ●通常生ずる損失補償の種類

II. 借家権価格の算定手法
  1. 借家権価格の算定手法の概要
    ●不動産鑑定評価基準と借家権価格、算定の際の主要な4手法とは
    ●なぜ借家権価格が発生するのか、借り得部分とは
  2. 各手法の説明、特徴、留意点
    ●差額方式
    ●賃料差額還元方式
    ●割合方式
    ●控除方式
    ●各方式により算定した価格の調整

III. 通常生ずる損失補償額の算定
  1. 通常生ずる損失補償額の種類
  2. 各損失補償額の算定手法

    ●造作等の補償(賃借人が付加した内装・設備等の造作の補償)
    ●動産移転補償(動産の移転に対する費用の補償)
    ●移転雑費補償(移転に伴い生ずる雑費の補償)
    ●営業補償(営業廃止補償、営業休止補償)
     ・営業補償の具体的な内容・考え方、どういう項目を営業補償として要求されるのか?
    ●その他の補償、留意事項

IV. 立退料の簡易算定の考え方
  1. 立退料の簡易算定に際して役立つもの
    ●立退料の算定において役立つ資料
    ●立退料の算定において目安となる数値、傾向を物件タイプごとに解説
  2. 実践的な立退料の簡易算定方法
    ●元本価格=基礎価格からの算定アプローチ
    ●現賃料の倍数からの算定アプローチ
    ●賃料差額+諸経費からの算定アプローチ

V. 立退料算定や交渉現場の実際と交渉時の留意点<豊富な事例を踏まえて>
  1. 立退き交渉のスタートに際し、初めに検討すべき3要素とは?
  2. 立退き交渉は、何から始め、どういうストーリーで行なうのが良いか(成功事例から学ぶ)

    ●プロジェクトチームの立ち上げ、予算案の作成、事前準備、相手方への通知、交渉開始等の流れ
  3. 【事例】定期借家契約への切替え、賃料改定と立退きとの関連
  4. 再開発や建替えに伴う立退料交渉現場での注意点

    ●どこまで要求するか、要求されるか、それによってどうなるか?
     ごね得はどこまで許されるか?
    ●知っておきたい立退きで苦戦する相手方の業態、地域、特徴とは?
  5. 物件タイプ別(オフィス、店舗、住居)の立退料算定や交渉の特徴、ポイント及び留意点
 

 
 
 

開催日時 2018年10月10日(水) 13:00〜17:00

会場 東京ガーデンパレス
東京都文京区湯島1-7-5 TEL.03-3813-6211
※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。

参加費 43,200円(1名様につき/消費税および地方消費税 3,200円含む)
●同一申込書にて2名以上参加の場合は
 38,880円(1名様につき/消費税および地方消費税 2,880円含む)
※テキスト・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは
綜合ユニコム株式会社 企画事業部
TEL.03-3563-0099

講師プロフィール
  成田 隆一(なりた りゅういち)
株式会社フローク・アドバイザリー 代表取締役社長
不動産コンサルタント/不動産鑑定士/再開発プランナー
東京地方裁判所鑑定委員


不動産業界の偏った成功報酬体系に疑問を感じ、不動産分野ではコンサルティングに報酬を払ってもらえないという常識を打破すべく、成功報酬体系にとらわれない不動産・相続のコンサルティング会社を11年前に設立。不動産投資、借地借家などの揉め事、相続に精通した稀有な不動産専門家として、他の士業等の専門家とチームで「企業や不動産のオーナー様」、「不動産従業者様」が抱える問題の解決を行っている。「悩みから解放された」、「本業に集中できるようになった」など、経済的成功に加え、顧客の心の健康と時間の創造にも貢献。また、プロや大手企業からの難解な依頼を受けることもしばしばであり、プロを指導できるプロと評される。
大手信託銀行、外資系コンサルティングファーム、外資系不動産投資会社などを経て独立。約8000件の不動産評価・レビュー実績、約4000億円のプロ投資家・アドバイザーとしての投資実績を誇る。
大手REIT投資委員会委員、複数の上場企業・上場企業オーナーの顧問を現任。日本で初めての立退料にフォーカスした書籍である「賃貸不動産の〔立退料〕算定実務資料集(綜合ユニコム)」の他、「賃貸不動産の〔賃料改定〕算定実務資料集(綜合ユニコム)」など著書4冊。金融機関、弁護士団体などの業界団体等での講師実績多数。

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