綜合ユニコム｜ホテルの［適正賃料算出］と［契約改定］［収益分析］手法研究

綜合ユニコム｜セミナー

好評開催！　事業指標徹底研究
不動産事業「ホテル」の今日的投資・開発・収益分析に活かす指標を詳解

ホテルの［適正賃料算出］と［契約改定］［収益分析］手法研究

ビジネス・観光需要、インバウンドの急伸から、都心部のホテル稼動が絶好調のなか、
ホテル投資熱も上昇へ。
既存ホテルの買収やリブランドでホテル経営、賃料設定、マネジメント契約も日々変化する。
時代に沿った収益分析のための指標の理解と適正数値の見方、ホテル賃料決定メカニズム、
適正GOP水準など、不動産業であるホテルビジネスの構造を把握する

ごあんない
　海外からの観光需要が急速な伸びをみせ、都心部のホテル事業は稼働率、単価とも絶好調の状況にあります。国内外の投資家も、収益向上が期待されるホテル事業への投資を積極化する動きが見られ、オーナーチェンジに伴う契約改正、またホテルオペレーター側も、好景気を背景に成果型によるマネジメントフィーをへと変更する動きも出ています。2020年の東京オリンピック開催、IR（統合リゾート）の整備もあり、3,000万人の海外インバウンドに対応するために宿泊施設事業は成長が約束されていますが、その事業構造はまだ理解されていないのが現状です。
　本セミナーでは、ホテル事業を取り巻く環境の変化や、投資家、所有者、オペレーターなどそれぞれの立場でのホテル事業を見通したうえで、ホテルの事業分析ができる今日的な経営指標の把握や、ホテルの契約内容の見直し、賃貸借契約ホテルにおける賃料改定の実務知識を得るものとして開催いたします。
　既存ホテルの賃料改定、資産売却やリースに伴うホテルの賃料設定、新規ホテル開発などで直面する賃料の算定や契約条件をどのように設定していくのか、その前提に必要なホテルの事業収益から経営指標（客室稼働率、ADR、RevPAR等）分析実務までを学んでまいります。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00　（途中で15分間のコーヒーブレイクを挟みます）

Ⅰ. ホテルビジネスを取り巻く環境変化と経営課題
1. 経済・観光・インバウンドの回復で好転するホテルビジネス
2. 再生か、開発か･･････金融機関の宿泊産業への目線
3. 投資環境の実態（国内外投資家、既存投資家）
4. 2020年の東京オリンピック開催、IRリゾート（カジノ）開発に伴うホテルビジネスの見通し
5. 不動産オーナーと経営者、オペレーターの役割の行方

Ⅱ. ホテル事業収益分析の今日的な視点と開発手法
1. ホテルビジネスの事業特性
2. ホテル経営のストラクチャーと各ステークホルダーの課題
3. 収益分析のための指標・収益構造の基礎理解、今日的な適正数値の見方
　ホテルの収益構造／宿泊部門分析（ADR、OCC、RevPAR）／競争力分析／
　料飲部門分析／宴会部門分析／婚礼部門分析／その他の分析手法
4. ホテルタイプ別にみた指標、事業構造、リターンの把握

Ⅲ. ホテル賃料の決定メカニズムと実務上の留意点
　　――賃料算出手法と適正評価基準
1. ホテル賃料の特殊性
2. ホテル賃料決定までの流れ
3. リクエスト・フォー・プロポーザルにおける留意点
4. テナント目線からみたホテル賃料の位置づけ
5. ホテル経営のストラクチャーと各ステークホルダーの課題
　収支ストラクチャー／ホテル事業会社の純収益／不動産賃料の内訳
6. テナント目線からみた賃料評価手法
　収益分析法の概要／適正GOPの考え方／適正GOPの把握のための留意点／
　 GOPの各機能への帰属割合／MCフィーの把握／ホテル経営に対するリターンの把握
7. オーナー目線からみたホテル賃料の位置づけ
8. オーナーFSにおけるホテル用途との主な違い（オフィス・商業）
　契約形態／賃貸借期間／空室／費用負担／経費
9. ホテル賃料の決定
10. 賃貸借契約締結時における主な論点
11. オペレーターとの変動賃料、MC契約上での留意点

Ⅳ. ホテル賃貸借契約に関する実態調査
1. 調査内容
2. 調査分析
　契約形態および契約期間／ホテルタイプ別にみた契約形態／
　賃料形態および賃料月坪単価／ホテルタイプ別、エリア別にみた賃料実態／
　 GOP賃料負担率／賃料増減請求権について／敷金・保証金の条件

Ⅴ. ホテルの賃料改定、オペレーターとの歩合賃料改定など交渉実務
1. オーナーとオペレーターの立場の違い
2. 新規賃料と継続賃料の違い
3. ホテル不動産の継続賃料の事前準備
4. 賃料減額交渉の流れ
5. ホテル不動産の継続賃料の鑑定評価
　継続賃料を求める4手法（差額分配法／利回り法／スライド法／賃貸事例比較法）／収益還元法
6. 問題解決に向けて

Ⅵ. 賃料改定事例（裁判事例等）
1. 賃料減額事例
　大規模商業施設の賃料減額事例／ホテルの賃料減額事例
2. 賃料訴訟事例（契約改定事例）
　（1）ビジネスホテルの建物賃料減額確認請求事件
　（2）シティホテルの建物賃料改定請求事件
3. ホテル賃料に関する問題解決のために

開催日時	2014年10月24日（金）　13:00～17:00
会場	東京ガーデンパレス東京都文京区湯島1-7-5 TEL 03-3813-6211 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	41,040円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 3,040円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は　38,880円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 2,880円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部 TEL.03-3563-0099

講師プロフィール
	澤田竜次（さわだりゅうじ）デロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリー株式会社トラベルホスピタリティ & レジャーパートナーワシントン大学にて経営学修士（MBA）を取得。大手金融機関にて、資金調達に絡むファイナンシャルアドバイザリー業務を経験した後、トーマツグループのコンサルティング会社に入社。財務戦略担当リーダーとして、主にM&A戦略、不良債権処理、および企業再生関連ビジネスに従事。2003年1月にデロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリー(株)に移籍し、不動産、運輸、ホテル、旅館、外食など不動産およびホスピタリティ業界に属する企業を中心にアドバイザリー業務を提供している。大谷晃司（おおたにこうじ）デロイトトーマツファイナンシャルアドバイザリー株式会社トラベルホスピタリティ & レジャーシニアヴァイスプレジデント不動産鑑定事務所、東京三菱銀行（現・三菱東京UFJ銀行）を経て現職。2005年から旅館、ホテルの企業再生に係るデューデリジェンス業務を担当し、現在は一般事業会社に対するCRE関連業務、ホテル関連を中心とした賃料改定支援業務、ホテル、オフィスなどのフィージビリティスタディ業務を提供している。不動産鑑定士

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