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商業デベロッパー、AＭ・PＭ企業のための実務講座

最新判例・トラブル実例を更新！
商業施設・SCのテナント契約をめぐる
［リスク管理］と［法的諸問題］への対処法

トラブルを速やかに解決するための法的対処法をケーススタディから学ぶ！
原状回復工事をめぐるトラブル／明渡し交渉／立退料の算出方法／
定期借家契約への切替え交渉／定期借家契約に対する事前説明／賃料減額請求への対処

ご案内
　商業施設・SCの売上が伸び悩む一方で、入居するテナント自体も深刻な経営状態に直面し、デベロッパーとの入居契約をめぐる問題は後を絶ちません。収益悪化テナントへの明渡し請求、普通借家契約から定期借家契約への切替え交渉など、あらゆるケースで法的対応がより求められるようになっています。リスク管理としてデべロッパーに有利な定期借家契約についても、明渡し交渉時にデベロッパー側の事前説明の存在が認められず、明渡し請求を棄却する判例が最近、裁判所から下されるなど、契約を運用する上での難しい一面もでてきています。
　本セミナーは、商業施設・SCにおけるデベロッパーとテナントの契約をめぐるさまざまなトラブルについて具体的に解説したうえで、その法的対処法についてケーススタディを通して学んでまいります。また、トラブルを未然に防ぐために必須となる契約条項についても詳細に解説いたします。商業デベロッパー、AM、PMなど実務担当者の皆様のご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00（※途中休憩を挟みます。）

Ⅰ. 商業施設・SCのテナント契約をめぐる問題
1. デベロッパーとテナントとの間の契約の法的性格
2. 借地借家法の適用があるテナント契約、適用がないテナント契約の峻別基準
3. 契約条項の法的留意点
　――実際のトラブル事例を踏まえて
　（1）原状回復工事
　（2）リニューアル協力義務（区画移動）条項の効力
　（3）違約金条項
　（4）明渡しに関して一切の金員
　　　（立退料、造作買取請求権、有益費償還請求権等）を請求しない旨の条項の効力
　（5）本契約締結前のトラブル
　　　・入店申込み後、本契約締結前にテナントが入店を取りやめた場合の賃貸
　　　　人のテナントに対する損害賠償請求の有無
　　　・入店確認書、入店申込書の記載方法、形式

Ⅱ. テナント側が賃料値下げ請求してきた場合
1. 商業施設・SCにおける賃料水準の定め方
　　――SC独自の賃料相場が認められるのか？
2. 賃料改定の法的手続きの実態
　　――減額請求権があるとは具体的にどういう意味をもつのか？
3. 賃料を減額しないという特約を締結した場合のその効果

Ⅲ.定期借家契約の特徴と最近の判例の傾向
1. 定期借家契約の生まれた背景と商業施設・SCにおける定期借家の意義
2. 定期借家契約の要件
3. 定期借家契約に対する最近の裁判所の傾向
　（1）裁判所が要求する事前説明の程度、内容（事前説明書の読み上げだけで足りるのか？）
　（2）事前説明書にテナントが承諾の署名・捺印をしていたにもかかわらず、
　　　　裁判所が事前説明の存在を認めなかった事案
　（3）テナントが入店した後に、事前説明を行ない、定期借家契約書を締結し、契約書の日付
　　　　だけが双方同意の上、入店時に遡らせた場合、定期借家契約として認められるのか？
4. 普通賃貸借から定期借家契約への切り替え交渉

Ⅳ. 商業施設・SCにおける立退料の相場
1. 立退料を低額に抑えるコツ
　（1）交渉方法
　（2）裁判では立退料はどのような基準で算定されているのか？
2. 商業施設の場合
3. ショッピングセンターの場合

Ⅴ. 質疑応答

開催日時 2012年8月2日（木）　13:00～17:00
会場 銀座ラフィナート　
東京都中央区銀座1-26-1　TEL.03-3564-0888
※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費 37,800円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 1,800円含む）
●同一申込書にて２名以上参加の場合は
35,700円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 1,700円含む）
※テキスト・コーヒー代を含む。
▼内容に関するお問合せは
綜合ユニコム株式会社 企画事業部
〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル　TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

松田 恭子 （まつだ　きょうこ）
齋藤総合法律事務所　弁護士
第二東京弁護士会　登録番号30056
1970年生まれ。早稲田大学法学部卒業。第二弁護士会所属。不動産賃貸関係を主な取扱業務とし、ショッピングセンターや百貨店等におけるデベロッパーとテナントとのトラブル交渉を日常的に手がける。裁判事件でも、テナントへの定期借家契約への切替えを求める裁判、賃料値上げ・値下げに関する裁判、原状回復工事関連の裁判等を数多く手がけ、リニューアル工事に協力しないSCのテナント退店を求めた裁判では、路面店とは異なるSC独自の特殊性を主張し、一審の敗訴判決を翻し、高裁で明渡認容判決（後に確定）を獲得した。
主な講演実績として、日本ショッピングセンター協会を始め、百貨店、ショッピングセンター、マンション管理会社等において、社員研修、スキルアップのための講演も数多く実施している。
著書には、『商業施設・SCのテナント契約をめぐるリスク管理実践マニュアル』（綜合ユニコム・2010年刊）がある。

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