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アフターコロナに向けて活発化する契約改定交渉
リスク選好の度合に応じた賃料算定と評価手法を体系的に整理

【予約】ホテルの賃貸借契約&賃料算定実務資料集
    [賃料簡易算定シミュレーションソフト]付

●A4判/縦型/約130頁●定価99,000円(本体90,000円)●2021年7月末発刊予定



【発刊の狙い】
 長期化する新型コロナウイルスの影響により、ホテルビジネスのさまざまな事業リスクが表面化しました。とりわけ賃貸借契約においては、急激な需要の縮小によって賃料の源泉となるホテルの事業収益が大きく毀損したことで、中途解約申し出や固定賃料の減額要請、変動賃料のみの契約を提示される事例が増加しています。
 従来の賃貸借契約の仕組みではそのボラティリティをヘッジできないという課題に対して、オーナー・オペレーター間のリスク負担の見直しと、新たな賃料形態が模索されています。
 本書は、ご好評をいただいた「ホテル・旅館事業の[賃料設定]算定実務資料集」(2015年11月発刊)を、コロナ禍の環境変化に即して新編を追加するとともに既存の内容も改め、発刊いたします。アフターコロナに向けた、@賃貸借契約のあり方、Aリスク・リターンのバランスを踏まえた賃料体系、B賃料評価〜継続賃料の考え方、C海外における賃貸借契約の傾向と日本が抱える課題・その対策、D賃料改定の論点、などについて詳解。コロナ禍を経験して、より一層強固な事業基盤をつくるための専門的な知見を開示します。
 ホテル投融資家、デベロッパー、オペレーター、不動産鑑定士など、幅広くご購読をお勧めいたします。


【本書の特徴】
特徴 1 アフターコロナを見据えた、オーナー・オペレーター間のリスクシェアと新たな賃貸借契約のあり方を提示します
特徴 2 新規賃料と継続賃料の算出方法を詳解。付属のシミュレーションソフトを使って、業績に連動した賃料形態を設計することができます
特徴 3 契約改定における合意プロセスや付帯条件を整理。テナント選定で欠かせない運営チェックリストを開示します

【執筆】
北村 剛史  鞄本ホテルアプレイザル 代表取締役 専任不動産鑑定士
潟Tクラクオリティマネジメント 代表取締役




数量
[編集内容]
 
第1編 コロナでいったい何が変わったのか
1. 新たなマーケットにおける賃貸借契約のあり方
 (1)キャピタルマーケットの変化
 (2)ビジネス市場の変化
 (3)消費者市場の変化
2. テナント選定で留意すべき点
 (1)コロナ禍で露呈した問題点
 (2)テナント選定のチェックポイント

第2編 契約ストラクチャー
1. 直営・賃貸借契約・MC・FCの事業構造とメリット・デメリット
2. 契約形態別のフィー体系
3. 契約形態別にみる新型コロナで表面化したホテル事業のリスク
4. 賃貸借契約におけるテナント選定

 (1)テナント契約前のチェック
 (2)運営力チェックリスト

第3編 新規賃料
1. 不動産鑑定評価上の賃料概念
2. 正常賃料(新規・家賃)の留意点

 (1)積算法
 (2)賃貸事例比較法
 (3)収益分析法
 (4)負担可能賃料による方法
 (5)新規地代
3. 限定賃料
4.オーダーメイド賃貸

 (1)オーダーメイド賃貸とは
 (2)建設協力金の問題点
 (3)定期建物賃貸借契約への過信
 (4)オーダーメイド賃貸による開発リスク
 (5)日本と海外の違い

第4編 賃料算定上の留意点と賃貸借契約条件
1. 賃料算定上の留意点
 (1)所有、経営、運営者間のコンフリクト
2. 海外でみられる賃料算定方法
 (1)海外のホテル賃貸事例
 (2)海外のホテル賃貸借契約条件の傾向及び日本との違い
 (3)海外のホテル賃料相場と日本のホテル賃料相場
3. 日本のホテル賃貸借契約条件に影響を与える外部的制度要因
4. ホテル賃貸借契約条件の傾向

 (1)契約期間
 (2)原状回復義務
 (3)賃料増減額規定
 (4)途中解約に関する違約金規定
 (5)一時金及び建設協力金規定
 (6)FFE及び建物修繕積立金に関する規定及び管理
 (7)運営状況管理と情報共有
 (8)甲乙区分(所有権及び修繕義務規定、担保権設定等)他
 (9)その他
5. ホテル賃貸借契約書記載事項の留意点

第5編 一体ホテル収支按分型賃料算定方式
1. ホテルに求められる賃料算出モデルの具備すべき性格
 (1)適正賃料を求めるために
 (2)現状賃料算出モデル
2. 一体ホテル収支按分型賃料算定方式
 (1)賃料算出モデル
 (2)賃貸人・賃借人のリスク
3. ホテル固定賃料と変動賃料
 (1)固定賃料
 (2)ハイブリッド型賃料
 (3)完全変動賃料
 (4)固定・ハイブリッド・完全変動それぞれの
     賃料比較シミュレーション、リターンの整理

第6編 継続賃料
1. 継続賃料と新規賃料との違い
 (1)継続賃料という概念
 (2)衡平性という概念
2. 継続賃料の算定方法
 (1)継続賃料の算定方法概要
 (2)差額配分法の適用
 (3)利回り法の適用
 (4)スライド法の適用
 (5)賃貸事例比較法の適用
3. 一体ホテル収支按分型賃料算定方式と継続賃料
4. ホテルに特有な論点や留意点

 (1)価格時点について
 (2)ホテル特有の留意点
 (3)一時金の取り扱いについて

第7編 賃料改定
1. 賃料改定の論点整理
2. オペレーターからの賃料減額要請への対応策
3. 交渉のポイント
4. 変動賃料への移行の際の留意点

 (1)モニタリング指標
 (2)資産区分の見直し
 (3)CapEX、FFE更新投資の考え方
 (4)付帯条件の設定
 (5)コロナ禍での事例
5. 新型コロナが賃貸借マーケットに及ぼした影響
 (1)リスクの捉え方〜現状とあるべき利回りのギャップ
 (2)継続賃料の算定手法にみる課題

第8編 「賃料簡易算定シミュレーションソフト」の解説
1. 複利計算及びPF分析、ARI分析
 (1)複利計算という考え方及び複利現価率について
 (2)PF分析及びARI分析について
2. 一体ホテル収支分析と一体ホテル収支按分型賃料算定方式
 (1)経費固変分析及び将来収支想定
 (2)固定賃料の算定
 (3)ハイブリッド型賃料の算定
 (4)完全変動賃料の算定

<ダウンロード付録>
賃料簡易算定シミュレーションソフト(Excel)
1. 複利計算
2. PF分析、ARI分析
3. 一体ホテル収支分析
4. 一体ホテル収支按分型賃料算定方式
5. 簡易算定式


※第3〜6、8編は「ホテル・旅館事業の[賃料設定]算定実務資料集」
 (2015年11月発刊)の内容をアップデートしたものです。
※編集内容は一部変更となる場合がございますので、あらかじめご了承ください。
 


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