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賃貸人と賃借人が負担するリスクに応じたプロフィットシェア追求による
新規・継続賃料の算出手法、評価手法を体系的に整理

ホテルの賃貸借契約&賃料算定実務資料集
[付録]賃料簡易算定シミュレーションソフト/サクラクオリティ品質基準

●A4判/縦型/133頁●定価99,000円(本体90,000円)●2021年8月6日発刊



【発刊の狙い】
 長期化する新型コロナウイルスの影響により、ホテルの不動産賃貸借契約の見直しが急務となっています。従来の硬直化したスキームでは、賃貸人、賃借人双方の期待利回りの乖離幅があまりに大きいと、もはや埋めきれないギャップとなり、賃料条件の合意は困難となってしまいます。そのギャップを埋めるためには歩合賃料を考慮するなど、賃借人側のリスク調整が求められます。
 本書では、ウィズコロナの低迷期から回復期、アフターコロナの安定期までを見据えた賃貸借契約のあり方を整理。賃貸人、賃借人双方が負担するリスクや初期投資額を考慮した「一体ホテル事業成果按分型賃料算定方式」による固定賃料算定、正常期にかけて段階的に上昇させるステップアップ型賃料、固定賃料と変動賃料によるハイブリッド型賃料、完全変動賃料、それぞれを算出できるシミュレーションソフトを付録に収録しました。
 ホテル投融資家、デベロッパー、オペレーター、不動産鑑定士など、幅広くご購読をお勧めいたします。


【本書の特徴】
特徴 1 アフターコロナを見据えた、オーナー・オペレーター間のリスクシェアと新たな賃貸借契約のあり方を提示します
特徴 2 新規賃料と継続賃料の算出方法を詳解。付属のシミュレーションソフトを使って、業績に連動した賃料形態を設計することができます
特徴 3 ホテル特有の建設協力金、オーダーメイド賃貸の法的取り扱い、賃料増減額における論点と留意点をわかりやすく解説しています

【執筆】
北村 剛史  鞄本ホテルアプレイザル 代表取締役 専任不動産鑑定士
潟Tクラクオリティマネジメント 代表取締役




数量
[編集内容]
 
第1編 新型コロナウイルスで何が変わったのか
1. 新たなマーケットの方向性
 (1)コロナ禍で問われる持続可能性
 (2)ホテルビジネスのパラダイムシフト
2. 新たなマーケットにおける賃貸借契約のあり方
 (1)キャピタルマーケットの変化
 (2)ビジネス市場(経営市場)の変化
 (3)消費者市場の変化と運営の位置づけ
3. テナント選定で留意すべき点
 (1)コロナ禍で露呈した問題点
 (2)テナント選定のチェックポイント

第2編 契約ストラクチャー
1. 直営・賃貸借契約・MC・FCの事業構造とメリット・デメリット
2. 契約形態別のフィー体系

 (1)MC
 (2)不動産賃貸借契約方式
3. 新型コロナウイルスで表面化した事業リスク
 (1)需要消失
 (2)観光市場の回復シナリオ
4. 賃貸借契約におけるテナント契約前チェック
 (1)財務指標
 (2)運営力及びブランディング

第3編 新規賃料
1. 不動産鑑定評価上の賃料概念
2. 正常賃料(新規・家賃)の留意点

 (1)積算法
 (2)賃貸事例比較法
 (3)収益分析法
 (4)負担可能賃料による方法
 (5)賃料評価手法のまとめ
 (6)新規地代
3. 限定賃料
4. 定期建物賃貸借契約への過信
5. オーダーメイド賃貸による開発リスク

 (1)法的解釈
 (2)建設協力金
 (3)賃料算定

第4編 賃料算定上の留意点と賃貸借契約条件
1. 賃料算定上の留意点
 (1)2020年4月1日施行の民法改正
 (2)所有・経営・運営者間のコンフリクト
2. 海外でみられる賃料算定方法
 (1)ホテル賃貸事例
 (2)ホテル不動産賃貸借契約の動向
 (3)海外の賃貸借契約条件と日本との違い
 (4)アフターコロナ市場の展望
3. 日本のホテル賃貸借契約条件に影響を与える外部的制度要因
 (1)リース取引
 (2)相当地代
 (3)国際観光ホテル整備法
 (4)税法上の修繕費と資本的支出
 (5)固定資産税等の資産税及び保険料
4. ホテル賃貸借契約条件の傾向
 (1)契約期間
 (2)原状回復義務
 (3)賃料増減額規定
 (4)途中解約に関する違約金規定
 (5)一時金及び建設協力金規定
 (6)FFE及び建物修繕積立金に関する規定及び管理
 (7)運営状況管理と情報共有
 (8)甲乙区分(所有権及び修繕義務規定、担保権設定等)他
 (9)その他
5. ホテル賃貸借契約書記載事項の留意点
 (1)契約数量及び面積
 (2)一時金
 (3)費用負担
 (4)使用目的
 (5)賃貸対象建物(ホテル)の資産区分
 (6)賃料改定条項
 (7)その他特約

第5編 一体ホテル事業成果按分型賃料算定方式
1. ホテルに求められる賃料算出モデルの具備すべき性格
 (1)適正賃料を求めるために
 (2)標準的に使用されている賃料評価手法
2. 一体ホテル事業成果按分型賃料算定方式
 (1)ホテル一体収支(事業成果)
 (2)期待利回りの想定
 (3)リスク要因
 (4)賃貸人及び賃借人の投資額
 (5)賃貸人及び賃借人の投資採算性
 (6)合意プロセス
3. 固定賃料と歩合賃料
 (1)固定賃料
 (2)ステップアップ型賃料
 (3)ハイブリッド型賃料
 (4)完全歩合型賃料
 (5)賃料比較シミュレーション

第6編 継続賃料
1. 継続賃料と新規賃料との違い
 (1)継続賃料という概念
 (2)賃料の増減額改定
 (3)衡平性という概念
 (4)価格時点
 (5)一時金の取り扱い
2. 継続賃料の算定方法
 (1)算定上の留意点
 (2)差額配分法
 (3)利回り法
 (4)スライド法
 (5)賃貸事例比較法
3. 一体ホテル事業成果按分型賃料算定方式と継続賃料

第7編 アフターコロナ市場における賃料改定
1. 賃料改定の論点整理
2. 賃料減額要請への対応策
3. 交渉のポイント
4. 歩合賃料移行の際の留意点

 (1)モニタリング指標
 (2)資産区分の見直し
 (3)CapEX、FFE 更新投資の考え方
 (4)附帯条件の設定
 (5)コロナ禍での事例
5. 新型コロナが賃貸借マーケットに及ぼした影響
 (1)リスクの捉え方
 (2)継続賃料の算定方法の問題点

第8編 付録資料の解説
1. 複利計算及びPF 分析、ARI 分析
 (1)複利計算及び複利現価率
 (2)PF分析及びARI分析
2. 収支分析モデルと一体ホテル事業成果按分型賃料算定方式を用いた
固定賃料の算定
 (1)経費固変分解分析及び将来収支想定 
 (2)固定賃料の算定
 (3)ステップアップ型固定賃料、ハイブリッド型賃料の算定
3. サクラクオリティ品質基準の考え方

<ダウンロード付録>
賃料簡易算定シミュレーションソフト(Excel)
 1. 複利計算
 2. PF分析、ARI分析
 3. 収支分析モデル
 4. 一体ホテル事業成果按分型賃料算定方式
 5. ハイブリッド型賃料/ステップアップ型賃料簡易算定式
サクラクオリティ品質基準

 


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