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激変するホテルマーケットにおいて、求められるより高い運営力!
複雑かつ膨大なホテルマネジメント契約(MC)を成功裏に締結するための法的留意点を徹底解説!

【予約】ホテルマネジメント(MC)&ホテル・ブランデッドレジデンス
    契約交渉実務資料集


●A4判/縦型/約100頁●定価93,500円(本体85,000円)●2021年3月末発刊予定
予約特価88,000円(本体80,000円) 
※予約特価は2021年330日までにお振込みいただいた方に限ります。



【著者】

鈴木 泰治郎
 ベーカー&マッケンジー法律事務所(外国法共同事業) パートナー弁護士

【発刊の狙い】
 わが国では、ホテルのオーナーとオペレーターの契約は賃貸借契約が一般的でしたが、近年はホテルマネジメント契約(MC)を採用するケースがふえています。
 これまで訪日外国人旅行客の急増を背景にホテル開発が全国各地で進展するに伴い、ホテルの規模や都市の大小を問わず外資系ホテルオペレーターによるホテル運営が増加傾向にありました。外資系ホテルオペレーターはリース方式よりもホテルマネジメント契約方式を採用する傾向にあることに加え、固定賃料を得る賃貸借契約よりも、ホテルパフォーマンス次第では収益のアップサイドが見込めるホテルマネジメント契約に魅力を感じるオーナーがふえていることも一因といえるでしょう。
 一方で2020年初頭から始まった世界的なコロナ禍は、ホテル業界に大きな負の影響をもたらしています。今後、ホテルのM&A等によるオーナーチェンジがふえると考えられますが、その際にはより高い運営力をもったオペレーターが必要とされてきます。一方、ホテルオペレーターにおいては、コロナ禍で固定賃料の支払負担の大きさによる経営リスクを再認識し、リース方式からホテルマネジメント契約方式へ転換することを検討するケースがふえています。
 しかし、ホテルマネジメント契約は、リース方式と比較するとオーナーがホテル経営に関与する度合いが大きく、そのぶんオーナーとホテルオペレーター間の権利義務関係やリスク分担など定めるべき事項が多くなり、とりわけ外資系ホテルオペレーターとのホテルマネジメント契約は内容が複雑かつ膨大です。
 本書では、ホテルマネジメント契約の交渉経験が豊富な専門家がホテルマネジメント契約を成功裏に締結するためのポイントを徹底解説するとともに、ホテル開発資金をノンリコースファイナンスで調達する場合の留意事項を解説いたします。
 また、近年、わが国でも注目を集めるホテル・ブランデッドレジデンス(区分所有建物)開発において、売却されたレジデンスの一室を区分所有者がオーナーへリースバックして、ホテルオペレーターがそれをホテルの客室として運用する『レンタルプログラム』の法的留意点についても解説いたします。


【本書の特徴】
特徴 1 契約内容が複雑・多岐にわたる
ホテルマネジメント契約(MC)の交渉術の要諦を体系立てて開示!
特徴 2 ホテル開発資金をノンリコースファイナンスで調達する場合の
ストラクチャーおよび法的留意事項を詳解!
特徴 3 近年、注目を集めるホテル・ブランデッドレジデンス開発における『レンタルプログラム』の諸契約・法的留意点についても解説!



数量
[編集内容]
 
第1編 ホテルマネジメント契約の交渉術
 1. マネジメント契約の本質
  ●リース方式とマネジメント契約方式の相違点と各方式の
   メリット・デメリット
 2. 契約期間
  ●一般的な当初期間
  ●更新権を誰が有するか
 3. 各種フィーの設定
  ●インセンティブフィーの比率の設定
   (固定比率vs.収益に応じた段階的増加比率)
  ●セールス・マーケティングフィーの算定ベース
   (総収入vs.客室収入)
  ●ロイヤルプログラムフィーの算定ベース(宿泊数vs.客室収入)
  ●リザベーションフィーの算定ベース(予約客室数vs.客室収入)
 4. パフォーマンス保証
  ●パフォーマンス保証の内容
  ●クローバック条項
 5. 契約解約事由
 6. パフォーマンステスト

  ●シングルテスト(予算達成基準)
  ●ダブルテスト(予算達成基準及び競合ホテルRevPAR基準)
  ●オペレーターによる治癒権の内容
 7. FF&Eリザーブ
  ●リザーブ金額の比率の設定(固定比率vs.収入に応じた
   段階的増加比率)
  ●リザーブを実際に積み立てるか否か(名目リザーブに留めるか)
 8. 従業員の取扱い
 9. オーナーの承認権

  ●キーパーソンの範囲と選解任(拒否可能回数の制限に留意)
  ●予算
  ●契約締結 等
 10. 会計及び業績報告
 11. オペレーターの競業禁止

  ●競業禁止範囲の定め方(距離vs.地図vs.行政区単位)
  ●一般的な競業禁止期間
 12. 欧州GDPR(一般データ保護規則)の適用を回避する方法
 13. オーナーをホテル所有会社とホテル経営会社に分離する場合の
   ストラクチャー及び契約関係(Lease Disturbance Agreement
   等)
 14. その他の契約上の留意事項

  ●キーマネーを要求できる場合とは
  ●紛争解決方法(裁判vs.仲裁)
  ●合意が成立しない場合の専門家による判断と専門家選定方法
  ●早期解約権(ホテル売却時のオペレーターの解約権、
   オーナーによる早期解約時の違約金条項 等)
  ●ホテルマネジメント契約上の地位の譲渡 等
 15. ホテルマネジメント契約の交渉を始める前の準備
  ●オペレーター選定の基本的な流れ
  ●オペレーター候補者に対して最初に伝えるべき事項及び
   質問すべき事項
  ●優先交渉に関する基本合意書
  ●ホテルマネジメント契約のタームシートの作成

第2編 ホテル開発資金をノンリコースファイナンスで
    調達する場合のストラクチャー

 1. TMKスキームのメリット
 2. NonDisturbanceAgreementの内容
 3. オペレーターによるファイナンス条件への介入

  ●資金調達先の制限、ホテル開発・運営目的以外の借入禁止、
   LTV・予想DSCRの制限、金利の上限、融資関連契約の開示要求

第3編 ホテル・ブランデッドレジデンスに関する諸契約
 1. ストラクチャーの概要
 2. レンタルプログラム
 3. 分譲後のホテル・ブランデッドレジデンスの管理に関する論点


※編集内容は一部変更となる場合がございますので、あらかじめご了承ください。


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