| 序編 2020年マイナスサム時代におけるリアル店舗の動向 1. リアル商業は（ゼロサムから）マイナスサム時代へ （1）はじめに――リアル商業におけるマイナスサム時代とは （2）人口減少・少子高齢化 （3）ネットショッピング総論 （4）消費に対する欲求の変化 （5）インバウンド （6） その他消費環境を取り巻く変化 2. マイナスサム時代におけるリアル商業の傾向 （1）ネットショッピング分析各論 ～リアルに残る業種／ネットにシフトする業種 （2）店舗の傾向 （3）共用環境の充実 3. 参考事例 （1）駅前総合型複合施設～渋谷スクランブルスクエア （2）コト重視型の複合施設～東京ミッドタウン日比谷 （3）ファミリー特化・共用環境充実型商業施設～グランツリー武蔵小杉 4. まとめ （1）今後の方向性～進む多様化・二極化 （2）商業施設・店舗ビルが取り組むべき点 ～快適なショッピング空間を実現するために 第1編 商業施設・店舗ビルの昨今の賃貸条件 1. はじめに 2. エリア別にみた賃貸条件 3. 業態別にみた賃貸条件 4. 業種別にみた賃貸条件 5. 不動産証券化＝不動産の金融商品化による影響 6. もはや常識となった感のある定期借家契約 （1）定期借家契約の内容 （2）賃料設定を含めた実際の契約条件の傾向 （3）定期借家契約のメリットと課題 7. 競合激化・デフレ脱却局面における賃料設定の考え方 8. 小売業界及び不動産業界の今後 9. テナント賃料の今後 （1）売上歩合賃料から固定賃料へのシフト （2）完全売上歩合制等フレキシブルな経済条件導入の広がり （3）両者を併用してよりよい組み合わせを見出すことがオーナーの手腕 第2編 商業施設・店舗ビルにおける開発の留意点 1. 不動産としてみた場合の商業施設・店舗ビルの特徴 ――テナント賃料の源泉は売上高 2. 売上高を決める要因 3. 競合環境の把握 4. 商圏・顧客ニーズの把握 5. 立地環境の把握 6. テナントニーズの把握 7. 自施設のコンセプト策定 8. 売上予測の方法 第3編 商業施設・店舗ビル特有の事業計画策定時の考え方 1. 事業策定の流れ 2. 前提条件の整理 （1）面積についての整理 （2）階層効用比 （3）開業前経費 （4）工事区分 （5）試算条件の設定 3. 事業計画策定のポイント――設備投資と資金調達を中心に （1）設備投資 （2）資金調達 4. 収入・支出の特徴 （1）収入 （2）支出 5. 代表的な投資評価手法 （1）事業として捉えた場合の指標 （2）純投資事業と捉えた場合の指標 6. 収益確保のための事業計画と資産価値評価の見直し方 （1）前提条件 （2）収入アップ策 （3）支出の適正化策 第4編 賃料設定の実務 1. オーナー側からみた賃料設定 （1）賃料設定の実際 （2）既存施設リニューアルにおける事業評価手法 2. 資金提供者（投資家、レンダー）からみた賃料設定 （1）投資家からみた賃料設定 （2）レンダーからみた賃料設定 3. テナントからみた賃料設定 （1）テナントが商業施設・店舗ビルに支払う不動産関連経費 （2）テナント経費の分配構造 （3）テナントの支払い可能賃料 （4）テナントにおける業種業態別の売上坪効率 （5）テナントにおける業種業態別の粗利益率 （6）飲食業にみるFLコスト（材料・人件費）の考え方 4. 類似事例からみた賃料設定 5. まとめ ［付録］テナント業種別のモデル事業計画からみる支払い可能賃料 共通条件 （1）金利 （2）減価償却 （3）税率（法人税率等） （4）用語の定義・計算式等 1. 総合靴店 （1）業種特性 （2）事業計画設定条件 （3）事業計画評価 2. カジュアル衣料（SPA）店 3. 書籍店 4. 食品スーパー 5. スペイン風居酒屋（バル） 6. クリニックモール 付録プログラムの使い方 1. 賃料設定＆判定シートでの設定 2. 投資＆資金計画シートでの設定 3. 収入＆支出計画シートでの設定 4. 賃料設定＆判定シートでの判定 5. 賃料バリエーションの検討 ＊本書は2018年刊『［18-19年版］商業施設・SCのテナント賃料設定 計算手法マニュアル』を全面的に見直し、ディテールを最新版にしたものです。 |