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2018年にはじまったオフィスの大量供給によって市況が著しく変化するなか
競争力が低下した築古[ビル・倉庫]をテナントの集まる魅力的な物件に再生させるには!?
築古ビル・都市型築古倉庫は単なる賃貸業からの業態変化が求められている!!

築古[ビル・倉庫]の
リノベーション・コンバージョン計画実務資料集


●A4判/縦型/108頁●定価74,000円+税●2019年12月11日発刊


【執筆】
第1編 内山 博文 u.company 株式会社 代表取締役/
Japan. asset management株式会社 代表取締役CEO
第2編 出村 亜希子 株式会社イーソーコ総合研究所 代表取締役



【本書の特徴】
特徴 1 難易度高まる築古ビルのリノベーション・コンバージョンについて、再生事業のプロセスごとにポイントを整理して解説。
特徴 2 都市型築古倉庫のリノベーション・コンバージョンについて、倉庫の建築特性や構造性能、収益上の特性を踏まえ再生事業の要点を詳解。
特徴 3 事例を通じて、築古[ビル・倉庫]のリノベーション・コンバージョンの具体的な取組みを紹介するとともにその効果を検証。

【発刊の狙い】
 大型のオフィスビルが新規開発される一方で、経年劣化し低稼動の事業用ビルや遊休化した企業所有施設の収益改善が大きな課題となっています。特に競争力の落ちた築古中小規模ビルは旧耐震、検査済証がないなど、既存不適格建築物がほとんどといっても過言ではなく、リノベーションやコンバージョンの難易度を高めています。また、需要が高まる宿泊施設やワークスペースなどへの転換が常態化し、マーケットニーズに対応したリブランディングがなされなければ同質化競争に陥って再生は困難になります。
 一方、物流危機などを背景にして首都圏の圏央道沿線や湾岸エリアを中心に高機能メガ倉庫の建設が進められている半面、テナントニーズにマッチしなくなった都心部の築古倉庫の空きスペースが拡大しています。しかし、都市型倉庫は鉄道駅に比較的近いなど立地条件がよいところも多く、時代を経た佇まいや倉庫特有の空間が付加価値として認められ、物流用途に限定しないリノベーション・コンバージョンによって収益化に成功している物件も少なくありません。
 本資料集は、築古[ビル・倉庫]の資産価値向上(再生)を図るためのリノベーション・コンバージョンについて、物件の検討・判定から設計・施工、リーシング、運営・管理まで、再生に向けた実務のポイントを解説いたします。




数量
[編集内容]
第1編 築古ビルのリノベーション・コンバージョン
T. 築古ビルを取り巻く環境
 はじめに
 1. 築古中小規模ビルのストックの現状

  (1)オフィスビルの規模別の比較
  (2)築古中小規模ビルの空室の現状と予測
  (3)打撃を受ける中小規模ビル経営に業態の見直しが迫られる
 2. 老朽化したインフラを再構築する意義
  (1)環境にやさしいストック活用事業
  (2)地域活性化に寄与する要素
  (3)中小ビルオーナーの根本的な課題解決
  (4)多様化する働き方に応える器としての役割
  (5)老朽化したインフラを再構築する意義のまとめ
 3. ストック社会への転換──場の再生と創造

U. 築古ビルのリノベーション・コンバージョン計画
 1. 新たな価値を生むメソッド
   【新たな価値を生む5つのポイント】
   @枠を取り払い、多様性を受け入れること
   A常識にとらわれず、ストレスを払拭すること
   B人々の期待を超え、共感をさらうこと
   C地域の魅力を発掘、人々と地域をつなぐこと
   D古きよき価値を見直し、未来に継承すること
 2. 未来価値を最大化する「6つのバランス」
   @デザイン
   A収益性
   Bマーケティング
   Cサスティナブル
   Dリスク
   Eコスト
 3. リノベーションである強みを活かす事業開発のプロセスとそのポイント
  (1)初期検討の留意点
  (2)プレマーケティング(簡易収支作成)
  (3)コンセプト策定とコンテンツ企画
  (4)事業スキームの構築(不動産コンサルティング)
  (5)レンタブル比率と賃料、売上計画の設定
  (6)設計・施工と工事費のマネジメント
  (7)調査診断・法令判断
  (8)リーシングとプロモーション
  (9)運営・管理のマネジメント
  (10)プロジェクトマネジメントとチームディレクション
 〈コラム〉検査済証のない建物を用途変更する

V. 事例研究
 1. TurnTable(東京・渋谷)
  (1)プロジェクト内容と経緯
  (2)当時の所見と懸案事項
  (3)課題と解決方法(用途の決定要素)
  (4)その他プロジェクト推進に効果的だった要素
   @用途変更部と仕上げ部の役割分担
   ADIY
   Bメンテナンス区分とDIY 賃貸
   C公園整備
  (5)「6つのバランス」の視点からの自己評価
 2. A-Building(東京・代々木)
  (1)プロジェクト内容と経緯
  (2)当時の所見と懸案事項
  (3)課題と解決方法(用途の決定要素)
  (4)その他プロジェクト推進に効果的だった要素
   @コストをかけずにできることの検討
   Aゼロ平米増築の検証
   B1棟貸しという新しいニーズの開拓
  (5)「6つのバランス」の視点からの自己評価
 本編の最後に


第2編 都市型築古倉庫のリノベーション・コンバージョン
T. 都市型築古倉庫を取り巻く環境
 1. 物流再構築で空室化が進む中規模以下の保管型倉庫
  (1)倉庫の主役は保管型倉庫から先進物流施設へ
  (2)ファンドを起点とした先進物流施設
  (3)先進物流施設の増加で空く保管型築古倉庫
 2. 倉庫のリノベーション・コンバージョン動向
  (1)「ロフト文化」が発祥
  (2)ウォーターフロント
  (3)ガレージベンチャー
  (4)倉庫の空間による創造性
  (5)倉庫風リノベーションの定着
  (6)倉庫とシェアリングの親和性
  (7)「倉庫風スタイル」の打破へ
  (8)緩やかなゾーニング
 3. 汎用性の高い倉庫空間の優位性
  (1)倉庫建築の特徴
  (2)競合しない物件
  (3)デザインと機能の融合

U. 都市型築古倉庫のリノベーション・コンバージョン計画
 1. 倉庫の特性
  (1)建築としての特性
  (2)収益上の特性
 2. リーシング
  (1)テナントの想定と事前アプローチ
   @初回マーケティング
   A具体的な発信方法
   Bリーシングのポイント
   Cオーナーへのアプローチ
  (2)倉庫物件のレンタブル比
  (3)賃料設定(共益費)の考え方
   @概要
   A具体的な計算
  (4)二次空室の対策
  (5)大手企業誘致の留意点
 3. 物件の判定チェック
  (1)倉庫リノベーション・コンバージョンのチェックポイント
   @事前確認
   A確認申請の必要性
   B用途変更チェックの手順
  (2)収支面からの判定ポイントと収支計画
   @オーナーによる投資判断
   Aテナントによる投資判断
 4. 設計・施工計画
  (1)倉庫リノベーション・コンバージョンの設計
   @空調設備
   A水周り
   Bトイレ
   C排煙・換気設備
   D内装制限
   E施工は臨機応変に
   F施工時の配慮
  (2)工事費用負担の考え方
   @A・B・C 工事
   Aテナントの協力
  (3)原状回復の考え方
   @原状回復の課題
   A居抜き
  (4)工事計画
   @テナントへの配慮
   A臭いへの対応
   B搬出入ルートの検討
   Cアスベスト含有の調査と扱い
 5.リノベーション・コンバージョン後の維持・管理
  (1)倉庫物件の維持管理
   @法定耐用年数
   A中長期修繕計画
   Bバリューアップも同時に行なう
   Cメンテナンス費用・緊急対応費用の確保
   D維持保全計画の作成
   E定期報告制度
   F防火設備定期検査報告の追加
   Gアスベスト
   H地震対策
  (2)テナント管理
  (3)テナント支援

V. 事例研究
 1. 第3 東運ビル(東京・芝浦)
  (1)キーテナントの入居により、人の流れが変わる
  (2)ジュリアナ東京のスペースの変遷――汎用性高い倉庫空間
  (3)ビルの投資とテナント入居、物件の価値をどう高めるか
 2. 五色橋ビル「五色橋保育室・学童クラブ」(東京・港区海岸)
  (1)プロジェクト内容と経緯
  (2)コンバージョンの検討
  (3)環境整備・安全対策
  (4)共用部のバリューアップ
   @エントランス
   A1階共用部/「だれでもトイレ」(多機能トイレ)
   B基準階トイレ
   CリノベーションショールームReBar(リバー)
  (5)改修工事内容とコスト調整


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