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住宅宿泊事業法の施行、複合型施設開発で参入チャンスが拡大!
注目されるサービスアパートメントの事業特性から開発・マーケティング・事業収支計画&投資価値までを徹底解説!

サービスアパートメントの開発・運営計画実務資料集

●A4判/縦型/102頁●定価74,000円+税●2019年6月28日発刊



ホテルに比べ容積率が高く、低投資・低コスト
長期的な安定収入が見込める有望ビジネス
  東京五輪や大阪・関西万博の開催もあり、海外ビジネスパーソンや観光客などが長期間滞在可能なサービスアパートメント(SA)への注目が高まっています。SAは、「高級ホテルのような室内で、自宅のように暮らせる期間限定の家具付き賃貸マンション」で、フロントサービス(コンシェルジュサービス)やハウスクリーニング、リネン交換といったホテル並みのサービスが特徴です。基本的に滞在期間は1か月以上からで、礼金、敷金は不要となります。
 大規模複合施設開発の際の容積率の緩和策としての導入や、都心マンションの賃料下落が懸念されるなかでの高収入への期待、また、賃貸マンションとしての魅力低下によるSAへの転換などで供給が増えています。さらに2017年の住宅宿泊事業法の成立により、民泊を導入して収益を高めようとするケースがみられ、逆に民泊参入者からは“二毛作”できる業態として注目されています。
  SAは、ホテルと賃貸住宅の中間といわれており、投資額は住宅よりかかるが付帯施設が少ないため同レベルのホテルよりは少なく、運営費もホテルに比べ低コストとなります。一方、1泊当たりの料金はホテルより低価格ですが、住宅より高く設定できます。海外ビジネスパーソンの利用が多く、長期滞在型のSAは、その開発条件や運営手法も独特でホテルとは異なるノウハウが必要となります。
 本書では、日本におけるSAの先駆者であり、世界で2万戸以上のSAを運営する大手オペレータが開発・運営手法を詳解、さらに安定感があるといわれる投資アセットとしての評価についても解説いたします。
 都内で数千室あるといわれるSAですが、ホテル(都内)に比較するとその数はわずか数%程度に止まり、まだまだ参入の余地はあるとみられます。新規参入を検討中のデベロッパーほか、投資家、SA事業者、関連事業者の皆様にご購入をお薦めいたします。


【本書の特徴】
特徴 1 開発条件や運営手法がホテルとは異なるサービスアパートメントの開発・運営手法をグローバルに展開する大手オペレータ企業の著者が詳解!
特徴 2 事業収支シミュレーションを提示。また、投資価値としてのサービスアパートメントの評価を解説!
特徴 3 タイプの異なるサービスアパートメント事例を取り上げ、ハード・ソフト両面から成功のポイントを探る!

【執筆者】
第1編T、第2編  石丸 栄一 
オークウッド 営業・事業開発本部長
第1編V 高林 浩司 
ホーワスHTL 取締役 マネージングディレクター
第3編 村上 公
むらかみ不動産鑑定士事務所 代表




数量
[編集内容]
第1編 サービスアパートメントの市場動向と投資展望
T. サービスアパートメントの市場動向と定義
 1.「サービスアパートメント」とは
  (1)「サービスアパートメント」の定義と特徴
  (2)ホテル、賃貸住宅と比較した場合のメリット・デメリット
  (3)オーナー、事業者にとってのサービスアパートメント開発の利点
  (4)米国におけるサービスアパートメント
 2.サービスアパートメントの開発動向
  (1)施設開発の推移とその背景〜サービスアパートメントを取り巻く環境
  (2)今後の方向性

U. 主な参入企業と2020 年以降の開発動向
 1. 主な参入企業
 2. 2020年以降の開発予定


V. 投資面からみたサービスアパートメント
 1. 世界のサービスアパートメント市場概観
 2. アジア投資家の動向
 3. 投資価値としてのサービスアパートメント
 4. 投資対象としての魅力

  (1)海外の主要市場におけるサービスアパートメントの普及状況
  (2)レジャー旅行市場の拡大によって加速される
     サービスアパートメント市場成長の可能性
 5. リスク/リターンからみた投資判断
  (1)サービスアパートメント投資のリスクおよびリターン特性
  (2)サービスアパートメントの成長性
 6. 国内外事例からみるサービスアパートメントの重要指標
  (1)サービスアパートメントの客室単価
  (2)サービスアパートメントとホテルの主要運営指標の違い
 7. 世界のサービスアパートメント動向
  (1)サービスアパートメントの課題
  (2)統合・再編の動き

第2編 サービスアパートメントの開発・運営計画
T. 事業化のポイント
 1. コンセプトづくりとターゲットの設定
  (1)事業コンセプトの設定
  (2)ターゲットと施設コンセプトの設定
 2. 適正立地・適正規模
  (1)立地の選定
  (2)規模の設定
 3. 施設計画[居室]
  (1)面積
  (2)間取り
  (3)設計のポイント
  (4)設備・備品
 4. 施設計画[共用施設・付帯施設]
  (1)ラウンジ
  (2)フロント・ロビー
  (3)フィットネスジム
  (4)駐車場
  (5)飲食施設
  (6)その他
 5. 必要なサービス機能
 6. 開発スケジュール
 7. コンバージョンの際の留意点

  (1)賃貸住宅からのコンバージョン
  (2)オフィスビルからのコンバージョン

U. 運営のポイント
 1. 人員配置
 2. 賃料設定
 3. 入居者サービス

  (1)カスタマーケア
  (2)入居者同士の交流促進
 4. 販売(集客)手法
  (1)利用傾向
  (2)販売・集客
  (3)契約の流れ
 5. 従業員の採用・教育
  (1)採用
  (2)教育

V. ホテル営業・住宅宿泊事業と併用する場合のポイント
 1. ホテルの営業を行う場合の留意点
  (1)ホテルの営業要件
  (2)ホテル営業との併用にあたっての留意点
 2. 住宅宿泊事業(民泊)を行う場合の留意点
  (1)住宅宿泊事業導入の要件
  (2)民泊との併用にあたっての留意点


第3編 サービスアパートメントの事業収支シミュレーションと事業評価
 1. 賃貸住宅型サービスアパートメントの長期事業収支計画
  (1)前提条件
  (2)長期事業収支計画
 2. 住宅宿泊事業(民泊)と併用する場合の長期事業収支計画
  (1)前提条件
  (2)長期事業収支計画
 3. 事業評価からみたキャップレートとキャッシュフロー

第4編 注目事例研究
 オークウッドプレミア東京ミッドタウン/オークウッド
  エグゼクティブ層を対象に最高級ホテル同様のハードとサービスを提供
 六本木デュープレックスタワー/潟fュープレックス・ギャザリング
  顧客のニーズに応える効率的なオペレーション重視の経営で、
  高稼動率の維持を実現
 シタディーン新宿東京/潟Aスコットジャパン
  旅館業の許可取得で、ホテルとしての利便性と居住空間としての
  快適性を兼ね備え、稼動率90%超を実現


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