［新版］賃貸不動産の立退料算定＆交渉戦略マニュアル

綜合ユニコム｜経営資料集

好評発売中！
旧刊の〝理論に裏付けされた具体的な立退料計算手法”は、
簡易算定ソフトで精度を高めたバージョンアップはもとより、
現場での実践経験に裏打ちされた交渉戦略とそのポイントを体系的に整理した、
より実践的で再現性の高い交渉力が習得可能な改訂新版！

［新版］賃貸不動産の立退料算定＆交渉戦略マニュアル

【付録】CD-ROM／立退料簡易算定シミュレーションソフト（バージョンアップ版）

●A4判／縦型／108頁●定価73,000円＋税●2018年11月27日発刊

立退料はどのように算定すべきか？
鑑定理論と実践を踏まえ、賃貸人が提示した立退料は適切か、
またはどの程度の立退料を提示すべきか、交渉ストーリーを描き、
物件タイプに応じた立退料の相場感、要点を体系的かつ網羅的に解説！

【本書の特徴】

特徴 1	立退料算定に係る基本的な考え方を踏まえ、借家権価格と通常生じる損失補償額の算定方法を体系的に整理
特徴 2	法律論を中心とした明け渡し交渉全般の理論ではなく、現場ですぐに使える実践的な交渉ストーリー、ポイントを新たに付加
特徴 3	明け渡し交渉の急所に直結する立退料の簡易算定方法をバージョンアップしたシミュレーションソフト付きで徹底開示

【発刊の狙い】

　建て替えやテナント退去後の転売を前提としたビル等の取得、または建物の老朽化に伴う収益性の低下、耐震性不足を原因とする老朽化ビルの建て替えにあたり、立退き等のトラブルが増えています。従来、弁護士による明け渡し交渉全般に及ぶ情報開示はありますが、①賃貸人から提示された立退料は適切なのかどうか、②どの程度の立退料を提示すべきなのか、③立退料とはどのように算定していけばよいのか、など根幹部分が不透明であったことは否めません。
　また、企業における交渉担当者の対人交渉能力に依存した立退き交渉では、成果が一定せず、また同僚や部下に伝えられないため、社内にノウハウが蓄積されていきません。誰がやっても、いつやっても、どこでやっても一定以上の成果を上げること、つまり「再現性」を高めることが重要であり、そのためには「立退料の算定」についての正しい知識獲得が必要です。
　新版の本書では、そうした理論に基づいた立退料算定の知識を身につけることに加え、現場での実践経験に裏打ちされた交渉ストーリー、ポイントを習得することにより、より実践的で再現性の高い交渉力を得ることができるように構成しております。現場での実践に、理論をどう結びつけて交渉成果を上げていくかについて、不動産鑑定士の立場で実際に立退きコンサルティングや評価の豊富な実践経験を有する不動産コンサルタントの著者が体系的に整理し、法律家の観点からではない、まさに唯一の実践的な立退き業務の関連書籍となります。
　今後も不動産取引の活発化が予想されるなか、立退き業務において［成功に導く］ためのノウハウを網羅し、バージョンアップした立退料簡易算定シミュレーションソフトが付いた実務資料として、関係各位の皆様にぜひともご購読をお薦めいたします。

【著者】

成田　隆一
不動産業界の「富と時間の創造プロデューサー」
不動産コンサルタント、相続コンサルタント
㈱フローク・アドバイザリー代表取締役社長／不動産鑑定士／再開発プランナー／東京地方裁判所鑑定委員

　不動産投資、借地借家（立退きや賃料改定含む）などの揉め事、相続に精通した稀有な不動産専門家として、他の士業等の専門家とチームで企業オーナー、不動産オーナー（企業含む）の問題解決を行い、「悩みから解放された」、「自分の時間が取れるようになった」、「本業に集中できるようになった」など、経済的成功に加え、顧客の心の健康と時間の創造にも貢献。また、プロからの難解な依頼を受けることもしばしばであり、顧客からプロを指導できるプロと評される不動産業界の「富と時間の創造プロデューサー」。
　大手信託銀行、外資系コンサルティングファーム、外資系不動産ファンドなどを経て独立。約8,000件の不動産評価・レビュー実績、約5,000億円のプロ投資家・アドバイザーとしての投資関与実績を誇る。
　さらに、不動産の業務スキルだけでは顧客を幸福な成功に導くことも、自らが誠実かつ幸福なコンサルタントになることもできないと気付き、脳科学、心理学に立脚したメンタル面も押さえた独自の業務メソッドを確立し、立退きなどのコンサルティングの現場で活用するとともに、顧客を導いている。
　東京地裁鑑定委員（借地非訟事件担当）、大手REIT投資委員会委員、複数の上場企業・上場企業オーナーの顧問を現任。日本初の立退料の具体的算定手法についての書籍や賃料改定の実務解説書籍など著書5冊。金融機関、弁護士団体、ビル経営者団体などの業界団体等での講師実績多数。

絶版

［編集内容］

序編　本書の意義、活用の仕方
1. 本書出版に際して
2. 本書の意義、活用の仕方
3. 本書の構成

第1編　立退料算定の考え方
1. 立退料を構成する要素
　（1）立退料とは何か
　（2）立退料を算定する際の立退料の概念整理
2. 借家権の対価（借家権価格）
　（1）借家権とは何か
　（2）借家権の特徴
3. 通常生ずる損失補償額
　（1）通常生ずる損失補償とは何か
　（2）通常生ずる損失補償の種類

第2編　借家権価格の算定手法
1. 借家権価格の算定手法の概要
　（1）不動産鑑定評価基準と借家権価格
　（2）鑑定基準における借家権価格の評価手法の考え方及び変遷
　（3）主要な4手法とは
　（4）なぜ借家権価格が発生するのか、借り得部分とは
2. 各手法の説明、特徴、留意点
　（1）差額方式
　（2）賃料差額還元方式
　（3）割合方式
　（4）控除方式
　（5）各方式により算定した価格の調整
　（6）その他、実務で問題になる点、留意点

第3編　通常生ずる損失補償額の算定
1. 通常生ずる損失補償額の種類
　（1）造作等の補償
　（2）動産移転補償
　（3）営業補償
　（4）移転雑費補償
2. 各損失補償額の算定手法
　（1）造作等の補償（附帯工作物補償）
　（2）動産移転補償
　（3）営業補償
　（4）移転雑費補償
　（5）その他の補償、留意事項
3. まとめ

第4編　立退き交渉のストーリーづくりと交渉実務のポイント
1.事前準備、手順と交渉ストーリーづくり
　（1）立退き交渉をスタートするに際し、最初に検討すべき3要素とは
　（2）スケジュールの検討、スケジュールによるストーリーづくりの違い、
　　　　及びポイント
　（3）予算案の検討、作成
　（4）体制（チーム）づくり
　（5）立退き交渉は何から始め、どういうストーリーで行うのがよいか
　　　　（例と考え方）
2. 立退料交渉の現場留意点
　（1）どこまで要求するか、されるのか
　（2）知っておきたい、立退きで苦戦する賃借人の業種・特徴とは
　（3）知っておきたい、立退き交渉で意外と苦戦する地域の特徴とは
　（4）物件タイプ別の立退料算定や交渉の特徴、ポイント及び留意点
　（5）その他、交渉過程における留意事項

第5編　立退料の簡易算定
1. 立退料の簡易算定に際して役立つもの
　（1）立退料の算定において役立つ資料
　（2）立退料の算定において目安となる数値、傾向
2. 実践的な立退料の簡易算定方法
　（1）元本価格＝基礎価格からの算定アプローチ
　（2）現賃料の倍数からの算定アプローチ
　（3）賃料差額＋諸経費からの算定アプローチ
3. まとめ

［付録CD-ROM］
立退料簡易算定シミュレーションソフト（バージョンアップ版）
（A）元本価格＝基礎価格からの算定シート
（B）現賃料の倍数からの算定シート
（C）賃料差額＋諸経費からの算定シート

※本書は2013年刊『賃貸不動産の［立退料］算定実務資料集』を見直し、ディテールを最新版にしたものです。

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