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好評発売中!!
サブリース方式のメリット、デメリット、法律上・実務上の問題点とリスクを取り上げ、
その対処のための特約をQ&Aでわかりやすく解説!
民法改正でも注目される管理形態、「サブリース事業」に関わる実務書の決定版!

サブリース事業の法的実務と契約書式資料集
〜サブリース事業の問題点とトラブル対処法〜

【付録CD-ROM】サブリース事業の契約書式集(解説付)

●A4判/縦型/124頁+CD-ROM●定価73,000円+税●2018年10月31日発刊


「マスターリース契約」「サブリース契約」のノウハウを満載
 「サブリース方式」とは、実務においてオーナーから物件を借り受けたサブリース会社が第三者に転貸する管理形態で主に使われ、オーナーが不動産運用のノウハウをもたないケースや、オーナーの管理負担・滞納リスク・空室リスクの軽減化、また不動産収益確保などを背景に普及してきました。
 ただし、サブリースによる管理形態はこうしたメリットがある一方、オーナー・サブリース会社・テナントのいずれにもリスクが生じるため、トラブルが発生したり訴訟になることも多く、サブリース方式に使われる「マスターリース契約」「サブリース契約」には知識と契約ノウハウが必須となっております。
 本書では、「マスターリース契約」「サブリース契約」についての基礎知識を解説し、ケーススタディも織込みながら、オーナー・サブリース会社、転借人入居者(テナント)の立場ごとにリスク回避の方法、トラブルを未然に防ぐための特約の作成方法について提示いたします。
 また、2017年5月に成立した「民法の一部を改正する法律」(債権法改正)が2020年4月1日に施行され、賃貸物件の譲渡に伴うサブリースの形成が認められるようになれば、新たな事業チャンスが生まれます。本書では本改正法の内容についても詳解しています。さらに、実務で即活用できる契約書式集を付録CD-ROMに収録いたしました。
 不動産事業に活かせる実務書として、開発事業者、ビルオーナー、サブリース会社、ビルマネジメント会社、PMほか、不動産賃貸に関わる皆様にご購読をお薦めいたします。

【本書の特徴】
特徴1 サブリース事業の基礎知識や特約の作成方法、法的留意点からトラブル対処まで、具体例を基にした97のQ&Aでわかりやすく詳解! オーナー、サブリース会社、テナントの各立場から解説!
特徴2 2020年施行の「民法の一部を改正する法律」の内容を徹底解説!
特徴3 マスターリース契約・サブリース契約に活用できる10パターンの解説付き契約書式集を付録CD-ROMに収録!

【執筆】
立川 正雄 立川・及川法律事務所 所長/弁護士

1980年4月横浜弁護士会に登録し、中村・立川法律事務所に入所。86年4月立川法律事務所開所、87年4月立川・山本法律事務所を開所し、2002年9月立川法律事務所に事務所名を変更して綜通横浜ビルへ移転。07年立川・及川法律事務所に事務所名を変更し、現在に至る。得意分野として、不動産取引では、売買・賃貸の各種トラブル解決のためのアドバイス・契約書の作成、土地開発関係では、開発プロジェクトの借地契約・用地確保のための借地整理、開発地の優良宅地認定・買換特例・等価交換・課税繰延等、優遇税制利用のためのコンサルティングと契約書の作成、ゼネコン・建設会社の建築・請負に関わる業務全般、宅建業務・宅地・賃貸関係の契約アドバイスなど。借地関係では、借地権の譲渡・借地上の建物の建替え・借地非訟・借地整理等の交渉・申立て・アドバイス・契約書の作成等を行っている。



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[編集内容]
第1編 サブリース方式の基礎
第1章 マスターリース・サブリースの基礎知識

 1. サブリース・マスターリースの定義は?
 2. 転貸承諾とオーナー、サブリース会社、転借人の法律関係は?
第2章 サブリース方式の使い方
 1. サブリース方式を賃貸管理に利用するには?
 2. サブリース方式を長期の賃貸借継続義務を果たすために利用するには?
 3. サブリース方式を転貸利益の獲得に利用するには?
 4. サブリース方式を借地契約の一本化に利用するには?
第3章 マスターリースとサブリースに関する民法の規定
 1. マスターリース契約が終了したら転借人はどうなる?(民法改正)
 2. 建物が抵当権で競売されたら転借人はどうなる?
 3. 建物が競売された場合にサブリース会社の責任を回避する特約は?
第4章 オーナーによる転借人への賃料の直接請求(民法改正)
 1. オーナーは転借人に直接賃料を請求できるか?
 2. オーナーの転借人に対する賃料の直接請求を防止する特約は?
 3. オーナーは賃料を先払いした転借人に賃料を請求できるか?
 4. オーナーは転借人に賃料請求をせずにマスターリース契約を解除できるか?
第5章 サブリースの自動形成(民法改正)
 1. 賃貸建物を売却した売主は、入居者の同意なくサブリースで
   管理を続けられるか?(貸家の譲渡と貸主の地位の移転の留保)


第2編 管理のためのサブリース方式
第1章 マスターリース契約の法的性質

 1. 管理のためのマスターリース契約に借地借家法は適用されるか?
第2章 マスターリースとサブリースの関係(普通借家・定期借家)
 1. マスターリースとサブリースは連動させるべきか?
第3章 一般管理との違いとメリット・デメリット
 1. オーナーにとってのメリット・デメリットは?
 2. 入居者にとってのメリット・デメリットは?
 3. サブリース会社にとってのメリット・デメリットは?
 4. サブリース会社が負担するリスクとは?
第4章 マスターリース契約の賃料設定と退去トラブルの費用負担
T. 固定賃料(滞納保証・空室保証)
 1. 固定賃料を採用するときの留意点は?
 2. 固定賃料を支払う場合の特約は?
 3. 空室保証を一部免責する場合の特約は?
U. 成約賃料(滞納保証あり・空室保証なし)
 1. どのような場合に成約賃料が望ましいか?
 2. 成約賃料のメリット・デメリットは?
 3. 成約賃料で滞納保証をする場合の特約は?
 4. 滞納保証を一部免責する場合の特約は?
V. 徴収賃料(パス・スルー型 滞納保証・空室保証なし)
 1. 徴収賃料(滞納保証・空室保証なし)を支払う場合の特約は?
W. 借上賃料の形態に応じた転貸承諾
 1. 借上賃料の形態により転貸承諾の特約はどのように変わるか?
 2. 他人物賃貸であることを転借人に説明する義務はあるか?
X. 借地借家法の賃料増減額請求権と各賃料設定方法の関係
 1. マスターリース契約でも賃料減額請求はできるか?
 2. 賃料増減の協議がまとまらなかったら?
 3. 賃料の形態によっては増減額請求は不要か?
Y. オーナーに対する家賃以外の支払い(敷金、礼金、更新料)
 1. 敷金・礼金・更新料はオーナーに支払うのか?
Z. 未回収金・訴訟・紛争解決費用の負担
 1. 転借人からの未回収金は誰が負担するか?
 2. 転借人との訴訟費用等は誰が負担するか?
第5章 マスターリース契約の管理範囲・修繕権限
 1. サブリース会社の管理範囲を定める特約は?
 2. オーナーが管理費用を一部負担する特約は?
 3. 迅速・円滑に修繕を行うための特約は?
第6章 マスターリース契約の中途解約
 1. 長期のマスターリース契約が融資条件の場合に必要な特約は?
第7章 転借人の事故に対するサブリース会社の責任とリスク回避
 1. 転貸にも適用される「履行補助者の故意過失」とは?
 2. 転借人の失火で建物を損傷させた場合のサブリース会社の責任は?
 3. 転借人の故意過失による損害を免責する特約は?
第8章 マスターリース終了時の対処
T. 原状回復
 1. 入居中物件の原状回復はどうすればよいか?
U. マスターリース終了に伴う転借人・オーナーの保護
 1. マスターリースが終了しても転借人が立ち退かされないためには?
 2. 貸主の地位移転に伴う敷金返還義務により
   オーナーが損失を被らないためには?
第9章 サブリース方式による管理替え
T. サブリース方式による管理替えの留意点
 1. 管理替えとは?
 2. 自主管理・一般管理からサブリース方式に変えるときの留意点は?
 3. それまで他社がサブリースをしていた場合の留意点は?
 4. 管理替え物件の家賃の決め方は?
 5. 管理替え時に滞納者がいたらどうすべきか?
 6. 管理替え時に行うべき調査は?
U. サブリース方式による管理替えにおける登録業者の義務
 1. オーナーに対して登録業者がすべきことは?
 2. 既存入居者に対して登録業者がすべきことは?
第10章 賃貸住宅管理業者の登録制度と登録業者の実務
T. 賃貸住宅管理業者の登録制度
 1. 賃貸住宅管理業者の登録制度とは?
 2. サブリース会社も登録制度の対象になるのか?
U. 登録制度の規程・準則の改正
 1. 規程・準則の改正点のうち、サブリース方式にかかわるものは?
 2.「実務経験者等の設置」とは?
V. オーナーに対する登録業者の業務
 1. 登録業者に義務づけられるオーナーの利益保護とは?
 2. 重要事項説明書と管理受託契約書は一体でよいか?
 3.「転貸の条件に関する事項」はどのように説明すればよいか?
 4.「借賃及び将来の借賃の変動に係る条件に関する事項」は
   どのように説明すればよいか?
 5. 重要事項説明書の「転貸の条件」の書き方は?
W. 転借人に対する登録業者の業務
 1. 登録業者に義務づけられる転借人の利益保護とは?
 2. 転借人への重要事項説明とは?
 3. 仲介業者がいる場合の重要事項説明はどうすべきか?
X.分別管理・帳簿の作成
 1. 分別管理とはどのようにすればよいか?
 2. 登録業者が作成すべき帳簿とは?
第11章 サブリース方式と消費者契約法
T. サブリース方式への消費者契約法の適用
 1. 消費者契約法が適用される対象は?
 2. マスターリース契約に消費者契約法は適用されるか?
 3. サブリース契約に消費者契約法は適用されるか?
U. マスターリース契約と消費者契約法
 1. マスターリース契約に消費者契約法が適用される場合の問題点は?
 2. 消費者契約法に違反せずに履行補助者の故意過失を免責できるか?
 3. 消費者契約法が適用される場合でも有効な免責特約は可能か?
 4. 消費者契約法のもとで最大限免責される特約文案は?
V. サブリース契約と消費者契約法
 1. サブリース契約に消費者契約法が適用される場合の問題点は?


第3編 管理目的以外の建物のサブリース方式
第1章 賃借継続保証のためのサブリース方式
 1. 長期の賃借契約を継続させるためのサブリース方式のポイントと特約は?
第2章 転貸利益獲得のためのサブリース方式
 1. 転貸利益獲得を目的とするサブリース方式のポイントと特約は?


第4編 オーナー・サブリース会社の倒産への対処
第1章 オーナーの倒産

 1. オーナーが破産したらマスターリース・サブリースはどうなる?
 2. オーナーが民事再生になったらマスターリース・サブリースはどうなる?
第2章 サブリース会社の倒産
 1. サブリース会社が破産したらマスターリース・サブリースはどうなる?
 2. 破産したサブリース会社に高額な保証金を預け入れていたら?
 3. サブリース会社が民事再生になったら
   マスターリース・サブリースはどうなる?


第5編 マイナンバー・源泉徴収・消費税への対応
第1章 マイナンバーの取扱いと注意点

 1. サブリース会社と転借人がマイナンバーを支払先から取得する必要が
   ある場合とは?
 2. 転借人の法人に個人オーナーのマイナンバーを教える必要はあるか?
 3. 法人オーナーに家賃のみ支払っている場合は法人番号の取得は必要か?
第2章 源泉徴収の対応と注意点
 1. 海外赴任中のオーナーへの家賃を源泉徴収するときの注意点は?
 2. 非居住者への家賃支払いで源泉徴収が不要な場合は?
第3章 消費税の取扱いと注意点
 1. 建物賃貸借契約の賃料に消費税は課税されるか?
 2. マスターリース契約の賃料に消費税は課税されるか?
 3. 免税事業者に消費税を支払うべきか?


第6編 非建物のサブリース方式
第1章 駐車場のサブリース

T. 駐車場のサブリース方式の問題点
 1. 駐車場用地を借り上げ、細分化して一般客に転貸する場合の注意点は?
 2. マスターリース契約が終了したら転借人の利用権はどうなる?
U.駐車場オーナーに対する消費税の支払い
 1. 駐車場用地を一括賃借するときの消費税は?
 2. 免税事業者のオーナーに新たに消費税を支払う場合の計算式は?
 3. 転借人から新たに消費税を徴収する場合の計算式は?
第2章 借地のサブリース(借地権つき分譲マンション)
 1. 借地権つき分譲マンション事業でのサブリース方式の活用法は?


[付録CD-ROM]マスターリース契約・サブリース契約書式集(解説付)
 【書式01】マスターリース契約書(事業用ビル賃貸借)固定賃料
 【書式02】マスターリース契約書(事業用ビル賃貸借)成約賃料
 【書式03】マスターリース契約書(事業用ビル賃貸借)徴収賃料
 【書式04】サブリース契約書(事業用ビル賃貸借)改正民法施行前用
 【書式05】サブリース契約書(事業用ビル賃貸借)民法改正施行後用
 【書式06】マスターリース契約書(居住用建物賃貸借)固定賃料
 【書式07】マスターリース契約書(居住用建物賃貸借)成約賃料
 【書式08】マスターリース契約書(居住用建物賃貸借)徴収賃料
 【書式09】サブリース契約書(居住用建物賃貸借)改正民法施行前用
 【書式10】サブリース契約書(居住用建物賃貸借)民法改正施行後用
 ※マスターリース契約書については民法改正施行前後両方に対応


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