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第１章 「特殊市場」から脱却するシェア型賃貸住宅の最新動向 １．シェア型賃貸住宅事業の本質 （1）賃貸住宅事業におけるポジショニング イ 床あまり時代の賃貸住宅市場 ロ ロングテール商品としての新たな住宅 （2）差別化効果の高いシェア型賃貸住宅 イ 共用部投資が生む効率的付加価値向上 ロ 「入居者」に眠る巨大な潜在価値 ２．シェア型賃貸住宅の市場ニーズの変化 （1）主な利用者層とその変遷 イ 年齢構成 ロ 雇用形態 ハ 男女比 ニ 供給数の推移 （2）なぜシェア型賃貸住宅に入居するのか （3）シェア型賃貸住宅に求められる信頼性 イ シェア型住居のメリット・デメリット ロ 管理主体および契約に対する信頼性 ハ 居住の安定に対する信頼性 ニ 居住品質に対する信頼性 （4）入居者は先端的な志向性の持ち主か？ （5）低賃料帯からの脱皮を図る状況の到来 （6）プロダクトアウト型で進む市場拡大 ３．全国的な動向／地域ごとのニーズの違い （1）地方市場成立の可能性 （2）主要都市の動向 【コラム１】地方都市でシェアハウスを展開するためのポイント 第２章 これからのシェア型賃貸住宅事業のあり方 １．従来型共同住宅賃貸事業との違い （1）競争力の決定要素 （2）向上した付加価値をいかに活用するか ２．「選ばれるシェア型賃貸住宅」とは （1）暮らしの豊かさをめざす物件づくり （2）インターネット集客に対応する企画力が重要 （3）入居者は居住品質を重視する （4）問われる一貫性のある統合力 （5）重要度を増す信頼性・遵法性 ３．企画立案上の基本と留意点 （1）商圏・立地の適性判断 イ 都市圏の商圏判断 ロ 立地の適性判断 ハ 駅距離・バス便について （2）最適な住戸数 （3）新築かリノベーションか （4）ターゲット設定 イ 年齢層 ロ 性別 ハ 社会人か学生か ニ 賃料設定との整合性 ホ 外国人入居者に対するスタンス ヘ テナントミックス ト 喫煙者をどう捉えるか （5）賃料設定の考え方 （6）水回り設備をどこまで共用化するか （7）「コンセプト型」の意味と難易性 ４．設計・デザイン・設備計画のポイント （1）メッセージ、居住品質、コミュニティ醸成 （2）共用設備数のマジックナンバー （3）動線設計の考え方 イ 玄関の設計と下足収納 ロ 共用LDK・水回り・住戸の配置 （4） 共用設備のエッセンス 1 キッチン イ キッチンはなぜ最重要設備なのか ロ 共用部・専有部の冷蔵庫 ハ 食材や調味料の保管棚 ニ その他の事柄 2 水回り設備 イ 浴室 ロ 洗面台 ハ トイレ ニ ランドリー 3 共用LDK イ 快適な空間づくりのポイント ロ 複数の共用LDKを設けるべきか 4 専有部について ５．事業参入時の枠組みづくりと今後の方向性 （1）事業の枠組みづくりの捉え方 イ 直営・サブリース・管理委託の選択は？ ロ 内部運営、外部運営のメリット・デメリット ハ オペレータの選び方 （2）コモディティ化への対応 （3）地域社会との関係性の構築 イ 地域社会との接点強化の意義と先進事例 ロ 地域との接続をどのように捉えるか （4）居住品質こそ普及拡大の鍵 【コラム２】〈投資家向け商品〉としてのシェアハウスをどうみるか 第３章 コミュニティ・マネジメントとしての運営・管理の考え方 １．コミュニティ管理・運営の特異性 （1）コミュニティ≠価値ということ （2）コミュニティ管理とは何か （3）入居者との契約のあり方 イ なぜ定期建物賃貸借契約を結ぶべきか ロ 定期建物賃貸契約を正しく締結する ハ 契約に関する諸条件と滞納対策 ニ 共益費の考え方 ホ 契約期間をどう設定するか ヘ 定期借家契約の運用は慎重に ２．コミュニティ管理・運営のポイント （1）コミュニティ管理の好循環・悪循環 （2）コミュニティ管理としてのリーシング業務 （3）コミュニティ・マッチングの進め方 （4）リーシング業務のフロー イ 募集 ロ 内覧日時の調整 ハ 内覧 ニ 申込み受付 ホ 審査・連絡・契約 ヘ 金銭授受・鍵の受渡し・入居 ３．日常的なコミュニティ管理業務のあり方 （1）日常的管理業務の実際 イ 清掃 ロ ゴミ出し ハ 消耗品の管理 ニ 定期的な訪問・巡回 ホ イベント開催 （2）管理業務の品質評価指標 【コラム３】シェア型賃貸住宅運営における勘どころ ４．運営上のトラブルとセキュリティへの対応 （1）トラブルのパターン イ 騒音 ロ 共用部の利用マナー ハ 入居者同士の衝突や暴力 ニ 盗難 （2）トラブル予防・対処の標準施策 イ 適切な規約設定 ロ 入居規約の読み合わせ ハ 心構え ニ アナウンスによる段階的対処 （3）セキュリティ対策のあり方 イ 外部に対するセキュリティ対策 ロ 内部に対するセキュリティ対策 ハ 来訪者に対するセキュリティ対策 第４章 コンプライアンスの重要性 ――シェアハウスの法規制と既存建物のシェア活用に係る建築用途別の留意点 １．シェアハウスに係る事業者としてのコンプライアンスについての基本的考え方 ２．脱法ハウス問題とは何か ３．「寄宿舎」としてのシェアハウスに係る主な建築関連法規制の概要 （1）建築基準法関連 （2）消防法関係 （3）東京都建築安全条例 ４．既存建物をシェアハウスとして活用する場合の建築用途別の留意点 （1）賃貸集合住宅をシェアハウスとして活用する場合 （2）分譲マンションの一室もしくは複数室をシェアハウスとして活用する場合 （3）戸建て住宅をシェアハウスとして活用する場合 （4）倉庫やオフィスビルをシェアハウスとしに用途変更する場合 ５．既存建築物のシェア活用に関する若干の考察 第５章 注目事例 １．注目オペレーター運営事例 （1)（株)リビタ： THE SHARE （2)（株)コプラス： 溝の口ガーデンレジデンス （3)（株)アートアベニュー： シティフォーラム上本郷 （4)（株)Rバンク： 東京シェア＋ （5)（株)プラン・ドゥ： PLENDY 西船橋 （6）UDS(株)： アンテルーム アパートメント 大阪 （7)（株)アスラボ： ゴルファーズレジデンス駒沢 （8）東京ディフェンス(株)： クランテラス久が原 （9）ハイブリッド・リビング(株)： SUSTIA 柿の木坂 ２．大手企業参入事例 （1）大和リビング(株)： D-room Share 札幌白石 （2）日本土地建物(株)： シェアリーフ西船橋グレイスノート （3）東京急行電鉄(株)： スタイリオ ウィズ 代官山 ＜参考資料＞タイプ別モデルプラン １．寄宿舎再生型シェアハウス事業 ２．オーナー住宅併用型シェアハウス事業 |