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賃料減額請求の法解釈と、できる限り優位に立つための契約書作成・見直しのポイント! 
賃料減額範囲の算出手法と、交渉をスムーズに進める“WINWIN”の賃料交渉戦略!

テナントからの[賃料減額請求]に対する
法的対応策と賃料交渉戦略資料集


●A4判/縦型/100頁 ●定価:本体46,000円+税●2011年7月発刊


【本書の特徴】
【1】賃料減額請求に対応するための法解釈を解説し、特約など契約条項の効力を判例から検証!
【2】できる限り優位に立つための、賃貸借契約書作成のポイントを文例で提示! 
【3】賃料減額の範囲を定量分析と機会損失分析から算出。その手法を賃料減額交渉分析シートで
   具体的にわかりやすく解説!
【4】テナントも納得し、ともに「WINWIN」となることが可能な賃料交渉戦略術を公開!
【5】交渉の際に客観的指標となる不動産鑑定評価による継続賃料の算出方法と活用法を実例と
   実務に即して詳解!

求められる賃料減額請求に対する知識と戦略
 景気の低迷が続くなか、テナントからの賃料減額請求は増加する一方です。オーナー側としては、減額に応じたくないのは当然ですが、賃下げを拒んだ結果テナントが退去してしまったり、交渉がこじれて訴訟に発展するようなことは避けたいところです。
 このような事態を防ぐためには、オーナー側が事前に、テナントの減額請求に応じるか否かを根拠を把握したうえで決めておかなければなりません。また、減額に応じるのであれば、賃料の下げ幅をどこまでに設定すべきなのかを明確にしたうえでテナントとの交渉に臨む必要があります。一方、減額請求された場合、有利に展開するには、事前の契約書づくりも大きく影響してまいります。
 本書では、これらに対応するため、法的側面から、賃料減額請求権に対する法律解釈と判例を解説し、それに基づいた賃貸借契約見直しのポイントなどを示唆、実務面では賃料交渉戦略の視点から、妥協点となる賃料の下げ幅の考え方と設定、客観的指標となる不動産鑑定評価による継続賃料の算出方法と活用法を解説いたします。

【執筆】
TMI総合法律事務所
 弁護士 片山真治/弁護士 松尾和廣

ジャパンアセットトラスト株式会社
 代表取締役 諌山哲史/不動産鑑定士 佐藤義則





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[編集内容]
第1章 「賃料減額請求」をめぐる法的解釈と対応策
1. 賃料減額請求権についての法的解釈

 (1)賃料減額請求権とは
 (2)賃料減額請求権の趣旨
 (3)賃料減額請求権の法的性質(形成権)
 (4)賃料減額請求権の法的性質(強行法規性)
 (5)賃料減額請求権の要件
 (6)賃料減額請求権行使の手続き
2. 賃料減額請求権をめぐる判例分析
 (1)賃貸借に関する特約が存在する場合
   @賃料自動改定特約に関する判例
   A賃料不減額特約に関する判例
 (2)特殊な賃貸借契約の場合
   @オーダーメイド賃貸に関する判例
   Aサブリース契約に関する判例
   B売上歩合に関する判例
3. テナント賃貸借契約書の見直しのポイント
 (1)判例分析を踏まえた賃貸借契約の考え方
 (2)参考文例

第2章 オーナー側の賃料交渉戦略
1. 賃料改定交渉の準備事項

 (1)はじめに
 (2)賃料減額要請対応準備
2. 賃料減額レンジの徹底把握と機会損失分析
  〜賃料分析シートの活用

 (1)賃料分析シートの作成
 (2)過去の分析
 (3)将来の分析
 (4)機会損失分析の結果の検討
3. オーナー側のテナント交渉戦略
  〜7つのポイント〜

 (1)交渉前の心構え
 (2)相手を分析する
 (3)減額理由の把握
 (4)賃料レンジの把握
 (5)賃料交渉戦略(ソフト面)
 (6)賃料交渉戦略(経済面)
 (7)結論を踏まえて

第3章 継続賃料に関する鑑定評価の活用法
1. 継続賃料とは

 (1)不動産の鑑定評価で求める賃料の種類
 (2)新規賃料と継続賃料の違い
 (3)継続賃料の特性
2. 継続賃料の鑑定評価
 (1)継続賃料評価の基本的な考え方
 (2)継続賃料評価の特異性
 (3)賃料減額請求の当否および相当賃料額の判断にあたって考慮すべき事項
3. 賃料の鑑定評価にあたっての一般的留意事項と新規賃料の求め方
 (1)賃料を求める場合の一般的留意事項
 (2)新規賃料の求め方
4. 継続賃料の鑑定評価手法
 (1)差額配分法
 (2)利回り法
 (3)スライド法
 (4)賃貸事例比較法
 (5)継続賃料の鑑定評価実務で重視される手法
5. 賃料改定交渉における鑑定評価の活用
 (1)継続賃料鑑定の利用目的
 (2)鑑定評価の依頼先選定にあたっての留意点
6. テナント対応について
  〜鑑定実務の現場から〜

 (1)賃料交渉におけるオーナー側のスタンス
 (2)テナントの主張に対する対応
7. 賃料争訟案件に係る実例からみる継続賃料の算定
 (1)事案の概要
 (2)評価方針
   差額配分法/利回り法/スライド法
   試算賃料の調整と鑑定評価額の決定


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