| 第I章 ホテルビジネスを取り巻く環境変化･経営課題 1．はじめに――いま何が課題なのか? 2．ホテルビジネスを取り巻く経営環境の実態 ○日本のホテルの営業動向 ○国内ホテルの供給状況･市場規模 ○国内ホテル･旅館の経営状況 ○国内外ホテルチェーンの開発動向 ○グローバルオペレーターの出店状況 ○今後の宿泊需要の動向 3．投資環境の実態（国内外投資家の実態、既存投資家の実態） 第Ⅱ章 ホテル事業収益分析の今日的な視点と手法 1．ホテルビジネスの事業特性 2．ホテル経営のストラクチャーと各ステークホルダーの課題 ○ホテル営業の3機能 ○ホテル営業の方式 3．収益分析のための指標･収益構造の基礎理解、 今日的な適正数値の見方 ○ホテルの収支構造 ○ホテルのKPI分析、ベンチマーク指標 ･宿泊部門分析 ･競争力分析 ･料飲部門の分析指標 ･宴会部門の分析指標 ･婚礼部門の分析指標 ･その他部門の分析指標 ･非配賦部門の分析指標 4．ホテルタイプ別でみた指標と事業構造、リターンの把握 ○ホテルタイプ別のGOP比率 ○アジアの主要都市におけるホテル収益構造 ○利回りの把握 第Ⅲ章 ホテル賃料の決定メカニズムと実務上の留意点 1．ホテル賃料を決定する上で理解しておくべき3つのポイント ○ホテル賃貸マーケットが有する特殊性 ○ホテル（テナント）の事業収益と賃料支払原資の関係 ○オーナーとテナント（オペレーター）の戦略上の目線の違い 2．ホテル賃料決定までのプロセス 3．ホテル賃料の決定メカニズムと実務上の留意点 ○RFP（リクエスト･フォー･プロポーザル）における留意点 ･土地の最有効使用を踏まえた開発戦略の検討 ･ホテル用途導入のメリット･デメリット ･RFPにおける実務上の留意点 ○テナント（オペレーター）の希望賃料提示における留意点 ･収益分析法における適正GOP水準の考え方 ･収益分析法におけるGOP賃料負担率の考え方 ･テナント（オペレーター）の希望賃料提示における留意点 ○オーナーの目線から見た開発プロジェクトの 投資採算性検証（FS）における留意点 ･ホテル不動産のキャッシュフローの特徴 ･オーナーの投資採算性検証（FS）における留意点 ○賃貸借契約締結交渉における留意点 ･契約内容／契約期間／引渡日と開業日／賃料決定方法／敷金／ 工事負担／専有部分に関する諸費用／原状回復／ ホテル経営会社の財務状況･信用力／ ホテル経営指標のモニタリング体制 第Ⅳ章ホテル賃料改定と交渉実務 1．賃料の見直し（減額）が求められる背景 ○賃料の見直し（減額）が求められる背景 ○オーナーとオペレーターの立場の違い 2．新規賃料と継続賃料の違い ○新規賃料と継続賃料の位置づけ ○新規賃料と継続賃料の性質の違い 3．ホテル不動産における賃料減額交渉 ○賃料減額交渉の事前準備 ○賃料減額交渉の流れ ○減額交渉ロジックの構築 4．ホテル不動産の継続賃料を求める鑑定評価手法 ○継続賃料を求める4手法 ･差額配分法／利回り法／スライド法／賃貸事例比較法 ○4手法以外の手法（収益分析法など） ○裁判所がみる不動産鑑定評価書のポイント ○固定賃料と変動賃料のメリット･デメリット 5．賃料減額事例（大規模商業施設、ホテル） 6．ホテル賃料に関する問題解決のために 第Ⅴ章 付録 1．ホテル賃貸借契約に関する実態調査 2．ホテル業界用語集 ※本書は、2010年6月開催「ホテルの［適正賃料算出］と［収益分析］手法研究」のセミナー講演内容を基に加筆･編集したものです。 |