| 第１章 市場ニーズ編 Ⅰ.高齢者のニーズ把握調査――本書の独自調査から １-1 老後は自宅で暮らしますか、高齢者共同住宅へ移住しますか １-2 老後の住まいは公的施設と民間ホームのどちらを選びますか １-3 介護型か、住宅型か、健康型か １-4 賃貸型か、分譲型か、利用権型か 2-1 賃貸型の「安全・安心」に対する家賃アップ容認度 2-2 賃貸型の家賃アップ許容率 2-3 分譲型の購入検討意向 2-4 分譲型の購入検討意向理由（フリー回答） 2-5 「購入は考えない」人の理由（フリー回答） 2-6 分譲型の購入金額希望額 2-7 利用権型の入居一時金希望額 2-8 利用権型の月額利用料希望額 3-1 高齢者向けサービス 受けたいサービスと受けたくないサービス（賃貸型） 3-2 高齢者向けサービス 受けたいサービスと受けたくないサービス（分譲型） 3-3 高齢者向けサービス その他受けたいサービス（フリー回答） 4 老後の住まいについて知りたいこと、意見要望など（フリー回答） 5 高齢者向けサービス 受けたいサービスその他の傾聴意見集 6 老後の住まいについて、知りたいことや意見要望など、 その他の傾聴意見集 Ⅱ.市場分析 1．市区町村別高齢者人口、高齢化率、施設定員数、 施設定員充足率ランキングデータ 2．介護保険３施設と老人ホーム５施設の受入定員数の実態 3．市区町村別施設定員 上位都市ベスト10＆ラスト10 Ⅲ.シニア系住宅への入居相談実践事例から 1．高齢者住宅への住み替えを息子に猛反対を受けた女性 2．教え子たちの協力で自宅マンションを処分して 有料老人ホームに入居 3．自立と要介護の高齢夫婦に合う住まいを探す 4．介護居室か一般居室かで迷ったケース 5．夫婦で一般居室へ入居したい 6．障害をもった子供の将来が心配な夫婦世帯 7．一旦ホームから退去したもののやはり生活が不安 8．妻が統合失調症の場合 9．自宅売却と入居のタイミング 10．身元引受人がいない場合 11．賃貸マンションを希望 12．相続できる分譲マンションを希望 第２章 シニア系住宅開発の基本と商品企画上の要点 Ⅰ.シニア住宅の種類と特徴 1．高専賃(高齢者専用賃貸住宅) (1)一般型高専賃 (2)適合型高専賃 ①適合型高専賃 ②適合型特定(混合型)高専賃 ③外部サービス利用型特定高専賃 2．有料老人ホーム (1)介護付有料老人ホーム ①介護専用型特定施設 ②混合型特定施設 ③外部サービス利用型特定施設 (2)住宅型有料老人ホーム (3)健康型有料老人ホーム 3．その他の高齢者住宅 Ⅱ.シニア系住宅開発の基本と商品企画上の要点 1.所管省庁 2．根拠となる法律・制度 3．居室面積、居室数、定員数、居室内設備、廊下幅 4．都市計画・建築基準法 (1)用途地域・地区等都市計画上の規制 (2)容積率の算入部位等建築基準法上の規制 (3)耐火・準耐火と例外規定 5．消防法上の規制 (1)防火設備 (2)避難通路 (3)スプリンクラー 6. 主要設備の計画ポイント (1)水洗トイレ (2)台所 (3)浴室 (4)収納設備 (5) 共用部分(居間、食堂、台所、機能訓練室等) (6)間仕切り壁（界壁）等の仕様 (7)廊下幅 (8)玄関・アプローチ・スロープ (9)バルコニー 7．建物の維持管理 (1)建物の維持管理の方法 (2)コストの見方 8．減価償却費 9．公租・公課 10．事業主体 11．登録・届出・指定等の手続き 12．入居契約の種類 13．入居一時金 (1)入居一時金の性格 (2)入居一時金の償却期間 (3)入居一時金の償却率 (4)入居一時金と税金 (5)入居一時金の返還 (6)入居一時金の保全措置 (7)入居一時金の保全対象額 (8)保全の方法 (9)クーリングオフ 14．月額利用料 (1)管理費 (2)食費・食材費 (3)水道光熱費 15．サービスの提供方法 (1)包括サービス (2)外部サービス利用型 (3)居宅サービス利用型 16．利用料の受領方式 (1)月払い方式 (2)一時金方式 (3)選択方式 17．人員配置 第３章 ニュータイプシニア系住宅商品開発 Ⅰ.ニュータイプ商品開発の３つのマーケティング視点 1．セグメンテーション～シニア系住宅の戦略的分類とは 2．ターゲッティング～商品企画の中心顧客は 3．ポジションニング～他社との違いは何か Ⅱ.福祉先進国における高齢者を幸せにするシニア系住宅 1．高齢者を支援する2種類の住まいと施設 2．高齢者の自立を支援する２つのシニア系住宅の機能 Ⅲ.日本のシニア系住宅供給は未だ導入期 1.日本の高齢者施策の２つの歴史的ターニングポイント 2．ケアハウスは20年前革新的新商品 3．日本における高齢者施設の発展の歴史から ニュータイプシニア系住宅のアイデアを考える Ⅳ.ニュータイプのシニア系住宅開発には“戦略的発想”が必要 1．顧客サービスを中心においた競争優位の戦略 (1)競争分析モデル (2)バリューチェーンモデル 2．シニア系住宅企画に必要な３つの競争優位の方向性 3．企画に重要な顧客本位のサービスバリューチェーンとは何か Ⅴ.事例をベースにした日本のシニア住宅の先進事例と新商品企画 １．新商品開発に取り組んできた先人企業 (1）日本のシニア系住宅・ナーシングホーム企画開発・運営事業者 (2）米国のシニア系ハウジング開発事業者 （Senior Housing Developer） 2．日本のシニア住宅の草分け的２つの事業者 ～分譲タイプと利用権タイプ 3．介護付有料老人ホームで急増した賃貸タイプと 賃貸・利用権ミックスタイプ 4．最新のファイナンスをベースにした新しい商品 (1)所有権分譲タイプ (2)証券化タイプのシニア系住宅 5．イノベーション的発想による“大規模多機能ホーム”の商品企画と 事業性 Ⅵ.次世代ヘルスケアシステムとしての日本版ＣＣＲＣ 1. 米国におけるＣＣＲＣとは何か 2．ＣＣＲＣ開発に必要な４つのスキル (1)新しい建設・不動産のスキル (2)医療・予防・介護を包括したヘルスケアのスキル (3)顧客満足本位のホスピタリティのスキル (4)新しいファイナンスのスキル |