資産の遊休化を防ぎ、高い収益力を確保するためには
積極的な施設転用・業態転換は不可欠

ＲＥＮＯＶＡＴＩＯＮ＆ＲＥＮＥＷＡＬ　ＰＬＡＮＮＩＮＧ　ＭＡＮＵＡＬ

かつてない不況下にあるわが国において、建設業界におけるスクラップ＆ビルド神話はすでに崩壊し、近年ではいかに建物（施設）を長期間、有効に利用できるかに焦点が当てられています。 　また大手都市銀行の統合合併等による相次ぐ店舗の閉鎖や、オフィスビルの遊休化など、都心部ではここ数年で急増した遊休建物の効果的な活用対策が極めて重大な課題となっています。 　そのような中、業績不振や売上低迷に悩む店舗・施設、または業態自体が過渡期にある事業者が、建物の躯体・設備をそのままもしくは一部改修後、業態・用途を変更して、新たな事業に参入し、良績をあげているケースが増えています。 　建物をストック（資産）として考えた場合、建物（ハード）の物理的耐用年数は数十年であるのに対し、業態自体（ソフト）のサイクルは相対的に短く、資産の有効利用を目指すのであれば、必然的に業態・用途の転用を図る必要があります。 　そこで、本書はこれらスクラップ＆ビルドにかわる、遊休建物活用策としての「転用・再生」ニーズの拡大を踏まえ、転用事業の選定から事業化のための手法および、すでに転用・再生に成功した注目事例を中心に総合的に解説した、わが国初の実務書として刊行いたします。

第�T章　建物資産の見直しと転用ニーズの動向 １．建物ストック活用の時代 １．日本の遊休建物事情 ２．都市の賃貸オフィスの空室状況 ３．住宅ストックと総世帯数 ４．脱スクラップ＆ビルドの流れ ５．既存建物転用における業態間の相性 ２．転用市場における行政の取組み １．2002年度税制改正大綱 ２．エネルギーの使用の合理化に関する法律（省エネ法） ３．オフィス賃料補助（SOHO民賃） ４．コミュニティ施設活用商店街活性化事業（経済産業省） ３．今後の転用ニーズの行方 １．入居・空室率の二極分化 ２．二大都市の転用動向 ３．都心回帰〜住民や大学が戻ってくる ４．今後の転用ニーズはどう推移するのか 第�U章　既存建物転用・再生事業計画 １．転用・再生事業計画の前提 １．事業特性の把握 ２．不動産事業におけるリスクの考え方 ２．転用・再生事業の目的と転用業態の留意点 １．建物リノベーション（転用・再生）の動機 ２．転用にあたっての業態の考え方 ３．転用・再生事業のフローと関連法制度の整理 １．リノベーション（転用・再生）事業のフロー ２．建築と用途規制 ４．耐用年数と資産保全計画 １．耐用年数の分類 ２．建物の資産価値と保全計画 ３．既存躯体・設備の有効利用とライフサイクルマネジメント（LCM）の重要性

５．コストコントロールと役割分担 １．コストコントロールとは ２．偶発的なコスト ３．役割分担 ４．リノベーション（転用・再生）実務者の役務 ５．リノベーション（転用・再生）の範囲 ６．企画・基本設計、実施設計段階でのコストコントロール ６．転用・再生計画実務 収益悪化に伴うホテルの一部用途改修・再生 改修手順の実際 ７．事業性評価 １．建物の資産価値とは ２．資産としての建築物評価手法 ３．投資分析手法（収益還元法）の種類 ４．資産価値の適正評価（デューデリジェンス） ５．建物資産価値の再生 ８．事業収支計画 オフィスビルの一部店舗転用事業にみる事業収支の改善 １．リノベーション（転用・再生）事業における採算性の考え方 ２．リノベーション（転用・再生）事業における事業収支計画 ３．当該リノベーション（転用・再生）事業の評価 ４．おわりに 第�V章　既存建物転用・再生注目事例 企業寮 ⇒ リゾート型バジェットホテル／B＆Bパンシオン箱根 企業寮 ⇒ 有料老人ホーム／鎌倉山荘 ビジネスホテル ⇒ 有料老人ホーム／悠楽里えどがわ 健康支援サービス機能を付加し再生／リフレフォーラム オフィスビル ⇒ 葬儀ホール／公益社用賀会舘 パチンコ店 ⇒ 葬儀ホール／佐世保中央斎場 銀行 ⇒ ビジネスコンビニ／キンコーズ スーパー ⇒ コミュニティ施設／上越市市民プラザ

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