綜合ユニコム｜オフィスビルの「管理経費」積算演習【基礎講座】

綜合ユニコム｜セミナー

ビル管理・運営必須知識習得セミナー
“適正な管理経費”を掴むことで、NOIおよび余剰キャッシュフローの見通しを明らかにする！

オフィスビルの「管理経費」積算演習【基礎講座】

CF［キャッシュフロー］マネジメントとしての「管理経費」と「イレギュラー支出」のバランスとは？
管理仕様・管理項目ごとの適正値の積算根拠を押さえ、
モデルケース（経年および新築ビル）の演習を通じて管理経費の積算手法を習得する。

ご案内
　オフィスビルを運営するにあたり、日常的な「管理経費（清掃、定期点検等）」の適正値を個別項目ごとに理解し積算していくことは、物件のNOI（純収益）予測精度を高めることになります。それは余剰キャッシュフローの把握にもつながり、非日常的な「イレギュラー支出（大規模修繕、耐震補強等）」のための資金確保（キャッシュフローマネジメント）にも寄与する重要な業務といえます。
　本セミナーでは、「管理経費」に焦点をあて、その内訳を整理・解析して具体的な積算根拠から“適正値”を明らかにするとともに、不動産鑑定評価基準の支出項目にも対応できるよう実際に計算機を使いながら演習形式で学んでまいります。
　日常的な管理経費の適正値について理解を深め積算手法を習得する実務基礎セミナーとして、ビル運営に携わる皆様のご参加をお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13:00～17:00（※15時前後に15分間の休憩を挟みます）

Ⅰ. モデルケースから学ぶ管理経費積算手法
1. コスト削減の先にある「キャッシュフローマネジメント」の観点
　○オーナー・AM・PMが押さえるべきビルのCF効率的再構築とは
　○正しいNOI（純収益）を導き出すために
　　・管理経費の抑制／修繕費、資本的支出の抑制
2. 適正な積算を行なう上での前提条件と支出項目
　○「不動産鑑定評価基準」と支出項目
　○管理経費と共益費収入の関係
3. 管理経費対象の確定
　○共用区域と共用的区域（契約区域）との違い
　○賃貸借契約による契約面積との関係
　○専益的・即物的費用との関係
　　・水道光熱費等エネルギー費／廃棄物処理費／専用区域清掃費
4. マンパワー業務の原価と適正人員配置
　○清掃要員の積算
　　・日常清掃業務、定期清掃業務
　○常駐設備要員の積算
　○管理人、守衛、ビルサービス一般の積算
5. 各専門業務の原価（主として再外注原価）と業務内容
　○衛生美化関係の積算
　　・ガラス清掃／害虫・ねずみ駆除／水槽等清掃
　○設備機械関係の積算
　　・空調設備／昇降機／電気設備［自家用電気工作物］／給排水設備等衛生設備／
　　　防災設備／各種検査業務
　○警備業務の積算
　　・人的警備／機械警備

Ⅱ. 管理経費積算の【演習】
■演習（1）『中小経年ビルの管理経費積算』
　○目的：既存ビルの経営継続に際して、長期事業収支を再検討したい
　○設定：延床面積3,600㎡／築年数12年
　　　　　空調設備：ビルマルチ500～600kw
　　　　　給排水設備：受水槽・高架水槽（計12ｔ）
　　　　　エレベータ：1基9人乗り
　　　　　受変電設備：計450kvA
　　　　　防災設備：法基準に基づく
　　　　　機械警備：標準
■演習（2）『新築ビルの管理経費積算』
　○目的：証券化用物件として新築するにあたり、NOIを査定するため、
　　　　　不動産鑑定評価基準に対応した項目に基づく積算をしたい
　○設定：東京都品川区に新築されるオフィスビル
　　　　　地下1階・地上15階建て／延床面積2万8,000㎡

※演習時に計算機を使用いたしますので当日忘れずにお持ち下さい。
　（カード電卓は桁数が少なく演習には適しませんので、お気をつけ下さい）

開催日時	2015年8月7日（金）　13:00～17:00
会場	アイビーホール　東京都渋谷区渋谷4-4-25　TEL 03-3409-8181 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	41,040円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 3,040円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は　38,880円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 2,880円含む） ※テキスト、コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部 TEL.03-3563-0099

講師プロフィール

青木邦啓（あおき　くにひろ）
株式会社鈴丈エステートサービス　
代表取締役
1955年東京都生まれ。同志社大学法学部卒。東京都港区でビルを経営する一方、管理会社として約40棟を管理。中小経年ビル、マンションに特化したプロパティマネジメントを展開。顧問契約多数。ビル経営管理士、建築物環境衛生管理技術者、宅地建物取引主任者、マンション管理士、マンション管理業務主任者。
主な著書には、『中小テナントビルの経営と管理』（ぎょうせい刊）、『事業用ビルのコスト管理実務資料』『最新・事業用ビルのコスト管理実務資料＆コスト算定シミュレーション』（いずれも綜合ユニコム刊）。主な講演・文献テーマには、「ビル経営管理経費診断マニュアルを用いた適正価格の精査」「キャッシュフローから算出するビルリニューアル対策マニュアル」「中小ビル、経年ビルの再生策」「実務的原状回復対策」などがある。

『最新・事業用ビルのコスト管理実務資料＆コスト算定シミュレーション』

本セミナーの講師青木邦啓氏が執筆
不透明な事業用ビルの管理コスト・修繕・リニューアルコストの原価計算の根拠を示し、大規模ビルから中小規模ビルに至る明確なコスト計算ロジックによるコスト管理手法を提示

2012年2月刊行
A4判／横型／98頁／付録CD-ROM
定価62,000円＋税
※詳細はこちらをご覧ください。

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