綜合ユニコム｜不動産投資市場の軌跡から学ぶ投資行動と近未来展望

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過去20年超の市場変遷と投資行動が示す未来とは？

不動産投資市場の軌跡から学ぶ
投資行動と近未来展望

何が市場のキャップレートを動かすのか／行き過ぎはどういったロジックで正当化されるのか
不動産証券化は期待どおりに発展したのか／投資インフラはいかに進化し、何が今後の課題か
投資行動はどのように変わり、なぜそうなったのか／ファンドや企業の生死を分かつものは何か

こうした論点を整理せずに、不動産投資事業は進化しない！

ごあんない
　不動産投資市場の今後を、いかに読めばよいのでしょうか？日銀の異次元金融緩和や2020年東京オリンピックの開催決定、国家戦略特区や東京改造計画の進展等で、J-REITや海外資金などによる不動産投資市場の過熱感が増して、一部でバブルの声も聞こえ始めました。はたして、このまま上昇機運は続くのでしょうか。
　不動産投資マーケットにはサイクルがあり、現在の状況を2005年当時になぞらえる見方があります。投資対象が地方物件やオペレーショナル・アセットへと広がり、4％台のキャップレートで取引が目立ちはじめた時期です。しかし、当時と比較すると外資系レンダーが不在であることや新興AM会社が登場していない点など、構造的に大きく異なる面もあります。したがって今後のマーケットを展望するためには、不動産サイクルの波を意識しながら、過去の変遷でどのような経験値を得られたのかを知ることが大切です。共通した法則やパターンがあったのか、どのような力学で投資行動が変わったのか、何が本当にリスク分散につながったのか、といった論点を整理して見識として高めてこそ、不動産投資ビジネスが進化していくと言えるでしょう。
　本セミナーでは、過去20年にわたる不動産投資市場の軌跡から何を学び、今後の投資行動にどのように活かすのかを、整理された分析と視点で明らかにいたします。不動産投資ビジネスに携わる多くの皆様のご参加を強くお勧めいたします。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13：00～17：00（15時前後に15分間のコーヒーブレイクを挟みます）。

Ⅰ. 過去20年（1996年～現在）の市場変遷を理解する
● 1996年～2000年：再始動と不動産投資市場の誕生
● 2001年～03年：回復期（都心Aクラスビルのキャップレートは5～6％に低下）
● 2004年～06年：過熱期（キャップレートは3％台に突入）
● 2007年前半：絶頂期と危機の萌芽（キャップレート2％台のディールが登場）
● 2007年後半～09年前半：崩壊と混乱（パリバショックで潮目の変化が決定的に）
● 2009年後半～12年：低迷と損失処理（CMBSの2010年問題）
● 2013年～現在：アベノミクスと不動産価格の上昇

Ⅱ. 市場の進化プロセスと投資行動に関わるレッスン
● 不動産投資市場の熟度評価の変遷
　・2015年春、市場関係者が考えるべきこと
　・不動産投資市場の熟度評価
　（投資家、投資商品、エージェント、資産、投資インフラのフレームワークから）
● 市場との対話
　・不動産サイクルをいかに理解すべきか
　・どのような力学が市場を動かしているのか
　・信頼できるパターンや法則はあるのか
● 投資の判断
　・我々はどのようなリスクを正当化しがちか
　・どのような資産が過熱しやすく、過熱しにくいのか
　・どうすれば行き過ぎず、踏みとどまれるのか
● 不動産ポートフォリオマネジメント
　・どういったポートフォリオがリスク分散に資するのか
　・どういったポートフォリオが成長に資するのか
　・何が不動産企業の競争優位を決めるのか

Ⅲ. 2015年以降の不動産投資市場を考える視点
● 現在のマーケット観
　・賃貸市場の動向（オフィスを中心に）
　・売買市場の動向
● 前回サイクル（2005年当時の過熱期）との共通点と相違点
　・外資系レンダーの不在
　・途上過程の新興デベロッパー・AM会社
　・下げ余地の少ないキャップレート
● 中長期の構造変化
　・地方の人口動態、東京内部の人口動態
　・インフラ整備と企業集積
　・都市政策の方向性
● 東京オフィス市場の中長期見通し
　・東京オフィス市場の構造的変化
　・エリア間競争の展望
　・長期的な課題

Ⅳ. 質疑応答

開催日時	2015年2月12日（木）　13:00～17:00
会場	東京ガーデンパレス東京都文京区湯島1-7-5 TEL 03-3813-6211 ※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費	41,040円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 3,040円含む） ●同一申込書にて２名以上参加の場合は　38,880円（１名様につき）　（消費税および地方消費税 2,880円含む） ※テキスト・コーヒー代を含む。

▼内容に関するお問合せは綜合ユニコム株式会社企画事業部 TEL.03-3563-0099

講師プロフィール
		金惺潤（きんせいじゅん）株式会社野村総合研究所インフラ産業コンサルティング部不動産・住宅・鉄道グループ上級コンサルタント
	早稲田大学大学院理工学研究科およびノースカロライナ大学経営大学院修了。2003 年(株)野村総合研究所入社。経営コンサルタントとして、不動産、金融、総合商社、エネルギー業界などのコンサルティングを行なうと同時に、不動産投資市場、資産運用ビジネス、機関投資家分析、コーポレートガバナンスなどのリサーチを手掛ける。著書である『不動産投資市場の研究～1992年から2011年までの市場変遷と投資行動の二十年史～』（東洋経済新報社刊）が、日本不動産学会の2013年度学会賞を受賞した。

◆前回セミナー（2014年7月）参加者の主な声◆

●素晴らしい整理のされ方に深く納得しました（不動産AM）
●歴史的経緯と直近の市場をわかりやすく解説してもらい、ありがとうございました（不動産会社）
●多角的な視点から分析されており、非常に参考になりました（シンクタンク）
●わかりやすく、明確な語り口で、とても勉強になりました（不動産デベロッパー）
●不動産ポートフォリオマネジメントを実行していきたいと思います（不動産会社）
●大変面白く聞かせていただきました（ビル管理会社）
●不動産市場の変遷がよく理解できました（不動産AM）
●全体的に良いお話をいただきました。特に不動産ポートフォリオマネジメント（不動産仲介）
●「ピークアウトは予測できないが、ピークに近いかどうかは予測することができる」
　「分析することに意味がある」との強いメッセージに感銘した（金融機関）
●2014年以降の不動産投資市場を考える視点がとても参考になりました（不動産AM）

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