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多彩な事例から学ぶ！
賃貸不動産の「賃料改定」算定［実務講座］

対象不動産の価値に大きな影響を及ぼす賃料改定実務と事例を解説！
賃料改定交渉の進め方と、市場賃料を踏まえた｢継続賃料（改定賃料）｣の算出手法を詳解
【事例から学ぶ】定期借家契約への切り替え時の留意点／商業ビルにおける賃料改定交渉対策

ご案内
　昨今の不動産市況の好調を背景に、都心部を中心に事業用不動産の賃料反転現象が見られ、特に都心駅前商業ビルなどでは、オーナー側からの「賃料増額交渉」のチャンスが到来しています。一方、地方物件や一等地以外の中小オフィスビルなどでは依然として「賃料減額交渉」が続いています。
　賃料改定業務を行なう実務担当者としては、根拠ある継続賃料（改定賃料）の算出方法を学んだうえで、賃貸人・賃借人双方の関係性を極力損なうことなく係争を回避しつつ、有利かつ円滑に交渉を進めるための事前準備、およびそのための資料づくりの知識はもちろん、万一係争となった場合のことも考えた交渉スキルが求められます。
　本セミナーは、事業用不動産（事務所・店舗ビル）の賃料増減額交渉請求を行なう際の対象物件の現状把握手法や、係争となった場合のことを考えた賃料改定の交渉術を学んだうえで、市場賃料と現賃料水準、相手方（当方）要求賃料水準との関係性を踏まえた継続賃料（改定賃料）算定手法を解説いたします。さらに定期借家契約への切り替え時の留意点や、商業ビルにおける賃料改定交渉の対策など、多彩な事例から学んでまいります。

セミナープログラム＆タイムスケジュール

13：30～17：00　※15時前後に15分間の休憩のほか、随時休憩を挟みます。

Ⅰ. 賃料改定の基本および実情と交渉方法
1. 賃料改定の基本的考え方および実情
　（1） 賃料改定の実情（近年の3大特徴）
　（2） 賃料改定の基本的な考え方
2. 賃料改定交渉の前段階にあたる準備過程の流れ
　（1） 現状把握のための5つのステップ
　（2） 交渉スタンスの決定
　（3） 交渉のための準備と確認しておくべき事項

Ⅱ. 賃料改定のための現状把握の考え方と具体的手法
1. 継続賃料のあたりをつける
　（1） 相手方の分析
　（2） 相手方提案の分析
　（3） 相手方の鑑定評価書の分析
2. 賃料設定ラインの策定（譲れないラインを決める）
　（1） キャッシュフロー分析による賃料設定ライン
　（2） 価格への影響分析による賃料設定ライン
　（3） 相場、勝算からみた賃料設定ライン
　（4） 賃料設定ラインの策定
3. 具体的な交渉方法の決定と交渉の工夫例
　（1） 交渉スタンス・ストーリーの決定方法
　（2） 即時に妥結できる例
　（3） 交渉のための具体的な準備、根拠・エビデンスづくり
4. 賢く増減額するための今後の対策
　（1） 定期借家契約の活用
　（2） フリーレント、段階賃料の活用

Ⅲ. 賃料改定における不動産鑑定評価の基礎知識
1. 不動産鑑定評価における賃料評価とは
　（1） 賃料の種類
　　 ① 新規賃料と継続賃料
　　 ② 支払賃料と実質賃料
　　 ③ 鑑定評価における管理費、共益費の扱い
　　 ④ 鑑定評価における一時金の扱い
2. 新規賃料の算定手法
　（1） 新規賃料を求める主要な3手法とは
　（2） 積算法
　（3） 賃貸事例比較法
　（4） 収益分析法
　（5） 各方式により算定した新規賃料の調整と留意点

Ⅳ. 賃料改定根拠としての不動産鑑定評価手法に基づく継続賃料算定手法
1. 不動産鑑定評価における継続賃料の意義と特徴
2. 不動産鑑定評価における継続賃料の具体的手法
　（1） 主要な4手法とは
　（2） 差額配分法
　（3） 利回り法
　（4） スライド法
　（5） 賃貸事例比較法
　（6） 各方式により算定した試算賃料の調整と留意点
　（7） 相当賃料と継続賃料
　（8） 当事者事情分析
　（9） 従前合意時点

Ⅴ. 【事例研究】賃料改定算定・交渉現場の実際と留意点
1. 定期借家契約への切り替え
　（1） 定期借家契約への切り替え時の留意点
　（2） 立退料と賃料改定の関連
2. 商業ビルにおける賃料改定交渉の現場
　（1） 係争の内容と争点、およびその対策
　（2） 係争になる前に準備すること

開催日時 2014年9月10日（水）　13:30～17:00
会場 東京ガーデンパレス
東京都文京区湯島1-7-5　TEL.03-3813-6211
※詳しい会場案内図は参加証にてお知らせいたします。
参加費 41,040円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 3,040円含む）
●同一申込書にて２名以上参加の場合は
38,880円（１名様につき）
　（消費税および地方消費税 2,880円含む）
※テキスト・コーヒー代を含む。
お問合せ・お申し込み先
綜合ユニコム株式会社 企画事業部　
TEL.03-3563-0099

講師＆企業プロフィール


成田 隆一（なりた りゅういち）
株式会社フローク・アドバイザリー　代表取締役社長　
不動産鑑定士／再開発プランナー／東京地方裁判所鑑定委員
みずほ信託銀行(株)に在職し、国土交通省出向を含め、不動産仲介、鑑定、コンサルティング業務等に従事した後、プライスウォーターハウスクーパース(株)に参加。バルクセール、事業再編、企業再生、不動産評価、評価レビュー等のアドバイザリー業務を担当。その後、米系大手投資ファンドのエートスジャパンLLCに移籍し、バリュエーション（評価）業務を中心に約3,000億円の不動産・債権・企業投資に関与。2007年(株)フローク・アドバイザリーを設立し、代表取締役社長に就任。その他、税理士、会計士、建築士のパートナーとともに、企業オーナー・不動産オーナー向けのコンサルティングに強みをもつトキワユナイテッドパートナーズLLPを設立。
累計7,500件超の不動産評価、評価レビュー実績、約700億円の不動産投資コンサルティング実績を誇る。複数の上場企業の不動産担当顧問、大手J-REIT投資委員会アドバイザー、大手私募REITの投資委員会委員等を現任、歴任。東京地裁鑑定委員（借地非訟事件担当）を務めるほか、日本初の立退料の具体的算定手法についての書籍や賃料改定の実務解説書籍を執筆するなど借地借家分野にも精通。企業、不動産オーナー、企業経営者からの所有不動産、不動産投資での相談を多く受け、問題解決にあたっているほか、不動産・金融部門のプロフェッショナルからの相談も多い。

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