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「利回りとは何か、どのように計算すればよいのか」 「利回りの高い事業が本当に優れた投資なのか」 「2つの不動産事業計画のどちらに投資したらよいのか」etc...

Excelを活用した不動産事業の利回り指標作成の手法 ＤＣＦ法による不動産事業の利回り評価［実践実務講座］

本セミナーでは、各種投資利回り指標を実務に活用するために Excelを使って利回りの計算方法を解説しながら、こうした疑問にわかりやすく答えてまいります。 ごあんない 不動産の証券化が普及し、不動産事業は、その事業の収益性＝“利回り”の善し悪しで判断されることが多くなりました。とくに資金調達手法がプロジェクトファイナンスによるノンリコースローンへと大きくシフトするなかで、その不動産事業の利回りを算出し正しく評価することは、投資家・金融機関のみならず、不動産事業者においても不可欠な能力となっております。 しかしながら、ひと口に不動産事業の収益性をみるための“利回り”といっても、事業者・投資家・金融機関それぞれの立場や資金調達方法によって計算方法も評価手法もまったく異なります。事業期間や自己資金、金利、返済期間、投資家の期待など複合的な要素を組み合わせ、立場や事業内容に合わせて最も適した利回りをそれぞれの立場に応じて算出し比較評価することはとても煩雑ですが、本セミナーでは、Microsoft Excel（マイクロソフト社・エクセル）を使った計算方法を学び、具体的な利回り算出方法を実習することで、実務にすぐに役立つ不動産利回りの算出・評価方法を習得してまいります。

セミナープログラム＆タイムスケジュール ※休憩は講演進行に合わせ、適時とってまいります。 10:00〜17:00 �T. 不動産事業利回りの計算方法 １．利回りとは・・・・利回りを理解する上での論点 ［利回りを計算する上での二つの要素・・・・投資額とリターン］ ・リターンとは・・・・利益とキャッシュフローの違いとは ・事業の採算性を評価する上での投資額とリターン ・事業者としての投資額とリターン・・・・財務構成はリターンにどう影響するか ２．時間の要素をどう組み込むか ［現在価値の見方・ＤＣＦ法の考え方］ ・投資評価にあたり時間の概念を盛り込むことの重要性 ・現在価値と将来価値の計算方法 ・アニュイティーとパーペチュイティーの計算方法 ３．不動産投資分析の具体的手法 ［リターンとは何を指すのか］ ・投資分析における前提条件 ・ＮＯＩと類似するキャッシュフロー ・キャップレートとターミナルキャップレート ［基本となる利回り指標］ ・ＤＣＦ法による投資の意思決定 ・実効年間利回り（ＥＡＹ）の計算方法 ・正味現在価値（ＮＰＶ）の計算方法 ・内部収益率（ＩＲＲ）の計算方法 �U. 事業ストラクチャーで異なる利回りの算出と評価方法 １．不動産ファイナンスにおける利回り ［レバレッジの意味とその活用方法］ ・ＲＯＥとＲＯＩ ・デットの比率とレバレッジ ・損益分岐金利率 ［その他利回りに影響を与える要素］ ・所有か賃借か・・・・セール・アンド・リースバック ・減価償却と借入金 ２．不動産投資に関わるその他の重要な指標 ［金融機関の融資の評価尺度］ ・ＬＴＶ（ローン・トゥー・バリュー）の計算方法 ・ＤＳＣＲ（デット・サービス・カバレッジ・レシオ）の計算方法 ［借入金の評価］ ・ローンのＩＲＲの計算方法／アベレージライフの計算方法 ［賃貸条件の評価］ ・家賃の現在価値／実効家賃 �V. ケーススタディによる利回り指標の算出プログラム作成実習 【具体的なケーススタディに基づいた投資評価の仕方】 １．賃貸マンションを新築する場合の利回り計算と評価の仕方 ２．営業中のレジャーホテルを購入する場合の利回り計算と評価の仕方 ３．新たにレストラン事業をはじめる場合の事業評価と利回り計算 ［設定項目］ ・土地代・建築費／賃料／経費と減価償却費／借入設定／キャップレート ［評価項目］ ・ＲＯＩ／ＲＯＥ／ＮＰＶ／出口戦略と転売価格シミュレーション

開催日時■	2002年11月8日(金)10:00〜17:00
会場	九段会館 東京都千代田区九段南1-6-5　Tel.03-3261-5521
参加費	●39,900円（１名様につき） （消費税および地方消費税 1,900円含む） ※参加日のテキスト代含む ※同一申込書にて２名様以上参加の場合37,800円（１名様につき） （消費税および地方消費税 1,800円含む） ※ テキスト・昼食代含む
（インターネットでもお申し込みできます）
お問い合わせ・お申し込み先 綜合ユニコム株式会社 企画事業部　〒104-0061 東京都中央区銀座2-8-15 共同ビル

講師プロフィール 大塚 和夫（おおつか かずお） アイビズキューブ ジャパン　エグゼクティブ バイス プレジデント 米国公認会計士 早稲田大学商学部卒業、管理会計を専攻。丸紅(株)入社後、ギリシャ・アテネに駐在。住友不動産(株)、兼松(株)に勤務。主に海底油田開発用の掘削リグやプラットフォームのファイナンス、不動産の証券化、ベンチャー企業への投資などを担当。欧米の銀行・投資銀行との関係が深く、設備投資に関わる意思決定会計、資本効率などのキャッシュフローの分析や資産・リース・受取債権の証券化などに詳しい。

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