| はじめに 低家賃型高齢者向け住まいの可能性 1. いかにして低家賃設定は可能になるか 2. 外部サービス型高齢者住宅の時代へ 第1編 超高齢社会と住宅をめぐる事業環境 人口動態から考える今後のマーケット予測 1. 「2025年」を超えて持続的に成長する貴重な有望市場 2. 整備率5％強に過ぎないわが国の高齢者住宅 3. 住宅供給の切り札として登場した「サ高住」 4. 拡大する高齢者人口に必要な戸数は 5. 13.5兆円規模のマーケットが顕在化してくる 6. 都市部で急増する高齢者 7. 財政面から特養など「施設」整備は困難に 第2編 マーケティング 企画立案時のポイント 1. ターゲットをどこにおくか （1）多様で経時変化の早い高齢者 （2）要介護に25㎡は必要か 2. 求められる高齢者住宅の姿とは （1）「終の棲家」には生活支援、介護、看護、 医療サービスが必須 （2）コンセプトに合わせてサービス提供内容を吟味する 3. 高齢者住宅の事業環境と特性 （1）外付けサービスによる住宅事業のむずかしさ （2）経費は一定だが、収入は読めない （3）収益力を左右する介護保険の適用率 4. 居室面積をどう考えるか （1）拡大する自治体独自のルールに要注意 （2）広さが求められる自立向けの居住空間 5. 価格設定上の留意点 （1）価格弾力性の高い高齢者住宅 （2）中間層以下のボリュームゾーンを狙え 6. 入居リスクの捉え方 （1）もっとも注意を要する入居リスク （2）リスク回避のために投資規模はミニマムで （3）短期での投資回収と20年での スクラップ＆ビルドは必須 第3編 コンセプトメイキング 1. 低家賃実現のためのコンセプト 1. ハード面の考え方 （1）「サブリース」方式が基本 （2）敷地があれば平屋がベスト （3）坪当たり45万円が実現できるか （4）総事業費は1億円の枠内で （5）確認申請から開設まで6カ月が目標 （6）機会損失を避けるためにもスピードが重要 2. 事業収支の考え方 （1）基本料金8万5,000円で利益率10～12％ （2）訪問診療でダブルインカムが可能に 3. デイサービスを併設するうえでの留意点 （1）求められる住宅とデイの分離への対応 （2）利用者の3分の1は地域から呼び込もう 2. 「eL3（エルスリー）」モデルの概要 1. eL3（エルスリー）モデルとは （1）都市部ならサ高住、地方なら住宅型有料老人ホーム （2）オーナーへの家賃は投資額の8～10％ 2. リスクヘッジを図るための方策 （1）万が一の際にはメンバーで運営を代替・継続へ （2）開発を促進するためのサポート体制の必要性 （3）運営の代替を容易とするスペックのパッケージ化 3. ファクタリングと食事提供システム （1）介護報酬のファクタリングシステムで 初期運転をサポート （2）ローコスト、省スペース、省力化に寄与する 食事提供システム 4. コストダウンの極意 （1）1㎡のカットで月額家賃1,200円のカットが可能に （2）人件費率は50％に 5. 料金設定の考え方と収支 （1）利用者の支払いの心理を掴め （2）介護保険のレバレッジを効かせよう （3）介護報酬が2、3割ダウンすることはない 第4編 運営計画 効率的な運営システムの構築手法 1. サービス提供の考え方 （1）24時間365日・シームレスなサービス提供が基本 （2）サービスの仕分けを明確に 2. 入居者マネジメントの要諦 （1）「介護度」「適用率」の2つの指標を明確化せよ （2）月次「事前」決算という考え方 （3）外部のケアマネジャーを活用する 3. 入居促進策 （1）商品の価格競争力に依存しない （2）「受入れ基準表」に基づき的確な入居者構成を （3）地域との連携で信頼感の醸成を 4. 今後の高齢者向け住まいの方向性 （1）低家賃型高齢者住宅、2つのモデルタイプ （2）地域包括ケアシステムが目指すもの （3）医療・介護のフレームの中でドミナント展開を 第5編 事業収支モデルプラン モデル① 民間事業者による介護型高齢者住宅 モデル② 医療法人による医療型高齢者住宅 第6編 ケーススタディ 1. 有料老人ホーム「わが家」「ひだまりの家」 2. 有料老人ホーム「エルスリー鳥取」 |